Proces uzavření transakce koupě a prodeje bytu. Jak formalizovat nákup a prodej bytu: zvažujeme, kde začít, postup a fáze transakce, jak to probíhá

Provádění transakcí je velmi obtížný proces. A čím důležitější je operace, tím více nuancí bude mít. V poslední době je v Rusku poptávka po aktivitách v oblasti rezidenčních nemovitostí. Pro každého obyvatele je důležité vědět, jak zpracovat koupi a prodej bytu. Pokud to pochopíte, můžete se vyhnout mnoha problémům. Co by měl každý vědět o procesu? Jaké vlastnosti a nuance se skrývají v transakci nákupu a prodeje rezidenčních nemovitostí? Kam se obrátit pro pomoc? To vše bude dále diskutováno níže. Ve skutečnosti je vše jednodušší, než se zdá.

Příprava nemovitosti

Prvním krokem je promluvit si o jednání majitele bytu. Před prodejem své nemovitosti je povinen nechat si nemovitost ocenit. Za tímto účelem jsou zváni specializovaní pracovníci.

Odhadci sestaví odhad, který udává odhadní hodnotu bytu. Dokument vám pomůže určit cenu transakce.

Pokud občan přemýšlí, jak formalizovat nákup a prodej bytu, musí také umístit inzeráty o transakci. Musí obsahovat fotografie nemovitostí. Inzeráty jsou umístěny v novinách a na internetu. Bez toho je těžké si představit obchod.

Způsoby dokončení transakce

Všechny výše uvedené manipulace jsou nutné k nalezení kupců. Co dělat, když už ho máte? Jak probíhá koupě a prodej bytu? Jak formalizovat odpovídající dohodu podle zákona?

Existuje několik možností pro vývoj událostí. Každý prodejce si samostatně volí, jakou metodu v daném případě zakročí.

• kontaktovat realitní společnosti za účelem sepsání smlouvy;
• samostatně uzavřít smlouvu s notářem.

Víc možností není. Registrace nákupu a prodeje neprobíhá zcela samostatně. V praxi je stále běžnější první způsob působení. Ušetří jak prodávajícího, tak kupujícího většiny problémů.

Kam se obrátit pro pomoc

Kde mohu zaregistrovat nákup a prodej bytu? Vše závisí na zvoleném algoritmu provádění transakce. Pokud se budeme bavit obecně o úřadech, které budete muset navštívit, je jich hodně.

Ale samotná smlouva je následující:

• notářské kanceláře;
• v realitních kancelářích.

Jak již bylo řečeno, bez jakýchkoliv organizací nebude možné jednat. Kromě toho budete muset navštívit:

• správcovské společnosti, která dům udržuje;
• na Rosreestr nebo katastrální komoru;
• v ZISZ.

Je to minimum. V zásadě jsou návštěvy určitých úřadů a organizací spojeny s hledáním potřebných dokumentů pro transakci. Není jich mnoho. A vůbec, provoz nákupu a prodeje bytů není tak náročný. A pokud se předem obáváte o všechny funkce procesu, transakce přinese pouze pozitivní emoce.

Sbírka listin (pro prodávajícího)

Je jasné, kde sepsat smlouva o koupi a prodeji bytu. Bez ohledu na zvolený algoritmus akcí je prodávající povinen vyzvednout určitý balík papírů. Bez nich bude transakce považována za nezákonnou.

Seznam dokumentů od prodejce obvykle vypadá takto:

• občanský průkaz majitele (ruský pas);
• doklady o vlastnictví bytu;
• výpis ze ZISZ;
• osvědčení o stavu osobního účtu bytu;
• souhlas ostatních vlastníků domů s transakcí (pokud je více vlastníků);
• souhlas manžela s provedením koupě a prodeje (pokud mluvíme o společném jmění);
• oddací list (pro sdílený byt);
• katastrální a technický pas;
• odhad ocenění (nepovinné);
• smlouva

Toto je nejběžnější seznam. Ale hodně záleží na konkrétní situaci. K provedení operace může být například vyžadován souhlas opatrovnických orgánů. Jde o případy, kdy jsou v bytě evidovány nezletilé děti, případně mají-li podíl na bydlení.

Majitel nemovitosti musí za transakci mimo jiné zaplatit státní poplatek. Dnes je to 2000 rublů. Částka je rozdělena mezi všechny vlastníky nemovitostí.

Příprava smlouvy

Jak zaregistrovat nákup a prodej bytu? Klíčovým bodem je sepsání smlouvy. Je vytištěna v několika kopiích. Právě kvůli této vlastnosti se řada občanů obrací na realitní kanceláře. Jde o to, že s takovou technikou odpovídající zprostředkovatel plně doprovází transakci. A smlouvu sepisují realitní kanceláře.

Jednou z hlavních nevýhod tohoto způsobu je však účtování provize za provoz. Proto musíte přemýšlet o tom, jak sepsat smlouvu o prodeji a koupi bytu od notáře nebo sami.

Tento dokument musí obsahovat následující informace:

• adresa nemovitosti;
• Informace o prodávajícím;
• údaje o kupujícím (vyplněné na místě);
• náklady na byt;
• parametry bydlení;
• termín převodu majetku do vlastnictví;
• způsob uložení finančních prostředků na nákup nemovitosti;
• informace o tom, jak jsou náklady rozděleny při uzavírání transakce.

Ve skutečnosti v takovém postupu není nic obtížného. Každý občan je schopen sepsat kupní a prodejní smlouvu. V případě jakýchkoli potíží se doporučuje obrátit se s příslušnou žádostí na notáře. Nezapomeňte si s sebou vzít dříve uvedené papíry. Notář za úplatu pomůže sepsat smlouvu o převodu majetku.

Chování kupujícího

Nákup a prodej bytu není tak těžké zvládnout. Se správným přístupem je uzavření obchodu snazší, než se zdá. Převážná část práce leží na bedrech majitele nemovitosti. Kupující však také potřebuje přijmout určitá opatření, aby transakci urychlil a ochránil se.

Co by měl udělat člověk, který chce koupit byt? Pro takové občany je nejbezpečnější možností kontaktovat realitní kanceláře. Vyberou bydlení, pomohou ho ukázat a připraví dokumenty. Plná podpora "od A do Z" za poplatek.

Ale dělat to sami má také řadu výhod. Někdy se proto musíte zamyslet nad tím, co by měl kupující udělat, pokud smlouvu plánuje podepsat notář.

V každém případě je nutné:

1. Zkontrolujte doklady prodejce. Je vhodné si od občana vyžádat kopii a originál cestovního pasu.
2. Posuďte stav nemovitosti. Přesněji řečeno, podívejte se na byt, který se plánuje vyzdobit.
3. Ujistěte se, že transakce je bezpečná. K tomu stačí porovnat papíry nabízené prodejcem s dříve navrženým seznamem.

Finanční prostředky jsou samozřejmě připraveny předem. Nedoporučuje se provádět platbu předem nebo celou platbu za transakci. Zejména při samostatném doprovodu operace.

Dokumenty pro kupujícího

Jaké dokumenty mohou být požadovány od občana, který plánuje koupi bytu? Jak vše zařídit? Nákup a prodej podílu na bytě nebo celém domě není až tak důležitý. Od kupujícího se nevyžaduje mnoho papírů. Seznam je omezen na:

• ruský pas;
• údaje o účtu, ze kterého jsou peníze převedeny;
• souhlas manžela s transakcí (+ oddací list).

Zpravidla v praxi stačí doklad totožnosti. Nelze se však divit, že prodávající vyžaduje souhlas manžela/manželky kupujícího. Toto je zákonné právo. Pokud totiž manžel nesouhlasí s utracením společných peněz, může být obchod zrušen.

Stručně o registraci u notáře

Základní informace o nadcházející akci jsou tedy již známé. Co bude dál? Jak sepsat smlouvu o prodeji a koupi bytu? Například u notáře.

Tento postup se obecně scvrkává na následující algoritmus akcí:

1. Prodávající shromažďuje dříve uvedené dokumenty a hledá kupujícího.
2. Budoucí majitel je seznámen s nemovitostí a doklady současného vlastníka.
3. Je sepsána smlouva (nejméně 2 kopie).
4. Občané přicházejí s dohodou a balíkem dokumentů k notáři. Pokud smlouva nebyla sepsána, pomohou vám ji vytvořit na místě. Notářský úřad je o tom předem informován.
5. Notář prozkoumá předložené listiny a dohodu. Strany podepisují dohodu. Smlouva je ověřena notářem.
6. V dohodnutý čas jsou peníze převedeny prodávajícímu. Kupující obdrží potvrzení o převodu finančních prostředků.
7. Dokumenty se přeregistrují na nového majitele. Obvykle se tento postup provádí společně s převodem peněz.

Takto je stručně popsán algoritmus akcí pro nezávislý prodej rezidenčních nemovitostí. Jednoduché, rychlé, snadné. Sepsání kupní a prodejní smlouvy u notáře je jednodušší, než by se mohlo zdát.

Stručně o činnosti v agentuře

Ale zatím v praxi nejčastěji lidé zkouší pracovat s pomocí zprostředkovatelů. Řeč je o realitních kancelářích. Realitní kanceláře, jak již bylo zmíněno, si za své jednání účtují určitý poplatek. Ukáže se, že je vyšší, než žádá notář. Je však třeba poznamenat, že strany mají zaručenou bezpečnost a plnou podporu transakce.

Jak taková koupě a prodej bytu probíhá? Jak dokončit transakci za účasti zprostředkovatele? Není těžké to udělat. Stačí se řídit algoritmem malé instrukce.

1. Prodávající shromažďuje dříve navržený balík dokumentů. Byt si určitě vyfoťte.
2. Prodávající kontaktuje realitní kancelář. S organizací je podepsána smlouva o poskytování služeb. Kupující také kontaktuje společnost.
3. Budoucí a současní majitelé domů se navzájem hledají. Pracovník realitní kanceláře pomáhá stranám dohodnout schůzku a prohlídku domova.
4. Poté je dohoda uzavřena. S pasy a dalšími dokumenty se musíte obrátit na realitní kancelář. Strany se vyzývají k podpisu smlouvy ve 3 vyhotoveních. Jeden zůstává úřadu, zbývající kopie jsou u prodávajícího a kupujícího.
5. Prostředky jsou převedeny v dohodnutém časovém rámci. Můžete si vyžádat potvrzení o platbě/přijetí peněz.
6. Zapisují se vlastnická práva k nemovitostem. Tento proces se neliší od nezávislé podpory transakcí.

Ve skutečnosti to není tak děsivé. Hlavní věc je, že hlavní rysy jsou již známy. Kde sepíše smlouvu o prodeji a koupi bytu, si musí každý rozhodnout samostatně. Pouze navržený algoritmus akcí je vhodný především pro prodej celého bydlení. Co když potřebujete prodat podíl v bytě? co potom dělat?

O prodeji akcií

Postup bude trochu obtížný, ale obecně se neliší od všech uvedených kroků. Pokud občan vlastní veškeré bydlení a plánuje se vzdát podílu na něm, můžete bezpečně jednat podle daných schémat. Ale když má nemovitost několik vlastníků, budete to muset zkusit.

Hlavním problémem je, že podle zákona mají předkupní právo na koupi ostatní vlastníci nemovitostí. To znamená, že v prvé řadě je prodávající povinen nabídnout spoluvlastníkům odkup podílu.

Jak ale vše správně zařídit? Koupi a prodej podílu na bytě v praxi komplikuje fakt, že ostatní vlastníci se všemožně vyhýbají odpovědi na otázku odkoupení. Dokud tam není, nemůžete nabídku nabídnout třetím stranám.

Aby postup nebyl složitý, měl by budoucí prodávající jednat podle následujícího schématu:

1. Vyzvěte všechny vlastníky bytů, aby svůj podíl odkoupili. To se provádí písemně. Myšlenka je uvedena v život zasláním doporučených dopisů s oznámením o přijetí. Nezapomeňte poslat jednu kopii sobě.
2. Počkejte na odpověď od spoluvlastníků. V dopise musí být uvedeno, že odpověď musí být zaslána do 30 dnů od obdržení. V opačném případě bude odmítnutí učinit rozhodnutí považováno za neochotu koupit byt.
3. Získejte odpovědi nebo jednoduše sbírejte oznámení o příjmu. Budou sloužit jako důkaz zákonnosti jednání.
4. Jak mohu zaregistrovat nákup a prodej bytu u notáře nebo realitní kanceláře? Po uvedených akcích se navrhuje jednat v rámci již známých algoritmů.

Při práci s nemovitostmi již nejsou žádné speciální funkce. Zvláštní pozornost je třeba věnovat převodu finančních prostředků při uzavírání smlouvy. Ostatně právě v této oblasti se lidé obávají podvodu.

O převodu peněz

Od této chvíle je jasné, jak formalizovat transakci na nákup a prodej bytu. Byly zváženy všechny klíčové body, s výjimkou problematiky převodu peněz. Co lze říci o nejdůležitějším momentu procesu?

Převod prostředků může být hotovostní nebo bezhotovostní. V každém případě se doporučuje vyžádat si od kupujícího účtenku pro přijetí peněz. Tato technika je zárukou bezpečnosti transakce.

U bezhotovostních plateb je vše jasné - provádí je banka. Hotovostní varianta je rozdělena na osobní převod peněz a také prostřednictvím použití bezpečnostní schránky. První scénář vyžaduje bezpečnost a svědky, druhý vyžaduje určité náklady na údržbu cely.

Jak přesně postupovat? Vše záleží na preferencích stran. Co a jak procedura končí?

Přeregistrace dokumentů

Proběhla tedy koupě a prodej bytu. Dosáhnout správné dohody není tak těžké. Smlouva je podepsána a potvrzena, peníze jsou převedeny na prodejce - co dál?

Poslední fází, jak již bylo zdůrazněno, je přeregistrace dokumentů na nového vlastníka. Můžeš to udělat:

• v Rosreestr;
• v katastrální komoře;
• v MFC.

Postup probíhá úplně stejně jako při prvotním zápisu vlastnictví bytu. Jak zaregistrovat nákup a prodej bytu? Kupující si s sebou musí přinést:

• kupní a prodejní smlouva (vyžaduje se kopie, potvrzení);
• katastrální pas na byt, který koupil;
• identifikace;
• osvědčení o vlastnictví bytu (na jméno prodávajícího je vhodné mít s sebou kopii pasu starého majitele);
• výpis z domovní knihy (převzatý od prodávajícího);
• potvrzení od předchozího vlastníka (nepovinné).

Dále je sepsána žádost o změnu dokumentu. Občan obdrží potvrzení, na kterém je uvedeno datum vydání osvědčení o vlastnictví domu. V určený čas se musíte znovu dostavit na registrační úřad s pasem a účtenkou, abyste obdrželi nový katastrální pas a list vlastnictví.

Od této chvíle je jasné, jak formalizovat transakci na nákup a prodej bytu. Operace není nejsložitější, v Rusku je běžná. Snad nejtěžší je sepsání smlouvy a také nalezení kupce. Pokud budete dodržovat všechna navrhovaná doporučení a pravidla, dohoda nebude odmítnuta. Jak správně zaevidovat koupi a prodej bytu? Nyní odpověď na tuto otázku nepostaví občana do nepříjemné situace. Můžete si nezávisle vybrat jeden nebo jiný algoritmus akcí a po jeho dodržování prodat svůj dům.

Hlavními stranami transakce nákupu a prodeje jsou kupující a prodávající - každý z nich má při tomto postupu své vlastní povinnosti.

Do věci mohou být zapojeni i různí zprostředkovatelé: realitní kanceláře, notáři, odhadci nemovitostí atd. Proto přípravné fáze registrace bude pro každou stranu jiná:

Za prvé, prodejce se musí připravit všechny dokumenty k transakci. Téměř všechny starosti při evidenci nákupu a prodeje padají na něj. Zejména se musí postarat o:

• příprava potřebných dokumentů;
• provedení posouzení bytu;
• příprava kupní a prodejní smlouvy.

Pro usnadnění všech těchto úkolů jsou zapotřebí zprostředkovatelé– pomohou vám rychle a důkladně zkontrolovat a doplnit všechny potřebné dokumenty. Jejich služby však musí být zaplaceny, což s sebou nese další náklady pro strany.

Za druhé kupující - po výběru varianty bytu, která mu vyhovuje, si ji může sám zkontrolovat nebo si od prodávajícího vyžádat doklady, které potřebuje. Před podpisem smlouvy a převodem peněz jako platba musí být vyřešeny všechny organizační záležitosti.

Postup dokončení transakce bude podrobněji popsán níže.

Hlavní fáze postupu

Stručně řečeno, proces nákupu a prodeje je následující:

1. Ústní dohoda mezi stranami. V této fázi kupující hledá pro něj nejvhodnější variantu bytu a domlouvá se s prodávajícím na všech detailech transakce.
2. Příprava majitelem všechny dokumenty potřebné k postupu. Tuto fázi může provést buď sám prodejce, nebo jím přitahovaní zprostředkovatelé.
3. Výzdoba kupní a prodejní smlouvy. Tento dokument lze také vypracovat samostatně nebo s pomocí odborníka. Smlouva je vyhotovena ve dvou vyhotoveních (pro každou stranu transakce).
4. Podpis smlouvy– tohoto procesu se může zúčastnit pouze prodávající a kupující, transakce nákupu a prodeje nevyžaduje povinné notářské ověření.
5. Odeslání přihlášky a dokumentů pro státní registraci. To lze provést buď osobně, nebo pomocí MFC nebo e-mailu. Registrační služba je placená - státní poplatek je 2 000 rublů. Po registraci obdrží nový majitel dokumenty potvrzující jeho práva k bytu.

Ohledně platby za byt, pak to lze provést jak ve fázi podpisu smlouvy, tak krátce předtím.

Nejpohodlnějším a nejbezpečnějším způsobem převodu peněz je použití bezpečnostní schránky. Před uzavřením hlavní kupní a prodejní smlouvy můžete také vypracovat předběžnou smlouvu - tento dokument nejlépe ochrání zájmy obou stran transakce.

Kontrola prodejce a bytu

Snížit rizika při koupi domu kupující má právo ověřit si čistotu transakce. To se provádí kontrolou:

1. Byty, které se kupují. Zahrnuje kontrolu právní čistota prostor, tedy přítomnost třetích osob nebo jiných v ní specifikovaných věcných břemen. To lze provést pořízením rozšířeného (archivního) výpisu z domovní knihy. Kromě věcných břemen musíte také zkontrolovat přítomnost a zákonnost přestaveb, které byly provedeny v bydlení (k tomu se používá katastrální pas pro byt).
2. prodejce. Je povinen předložit vlastnické doklady k nemovitosti a zajistit, aby o bydlení nebyli žádní další zájemci. Prodávající musí prokázat, že k bytu skutečně má práva a že s jeho prodejem souhlasí další zájemci (například manžel či manželka).
3. Dokumenty poskytnuté prodávajícím. Nejlepší věc Požádejte právníka, aby analyzoval tuto dokumentaci. Kupující má plné právo požadovat od prodávajícího doklady o osobách evidovaných v bytě, případně o jiných případných věcných břemenech.

Všechno tyto body je třeba zkontrolovat před podpisem smlouvy a převodem peněz, protože poté je obchod považován za uzavřený.

Podpisem strany stvrdí souhlas se všemi podmínkami uvedenými ve smlouvě, takže její zrušení bude obtížné.

Co je potřeba se připravit a naučit?

Hlavním bodem, který je třeba před uzavřením obchodu zkontrolovat, je právní čistota předmětu prodeje. Můžete si vybrat hlavní faktory, které by měly kupujícího upozornit:

• Dříve byli v bytě zapsáni občané, kteří jsou v současné době jsou ve výkonu trestu nebo slouží v armádě– po návratu budou mít právo se do něj znovu zaregistrovat;
• ona je na kauci nebo ve vazbě– podle zákona není dovoleno takový majetek prodat a transakce je považována za neplatnou;
• je to na prodej bez vědomí vlastníka-manžela– k provedení této transakce musí dát písemný souhlas;
• v bytě jsou zde registrované nezletilé děti– pokud nebudou před sepsáním smlouvy právně zbaveni, bude to v budoucnu obtížné, protože práva dětí jsou pod zvláštní ochranou státu.

Všechny tyto body nemusí být příliš snadné ověřit, proto je lepší zapojit do případu právníka – jedině tak lze zaručit maximální bezpečnost transakce.

Ocenění bytu a stanovení jeho hodnoty

Důležitou fází při koupi a prodeji bytu je určení její hodnoty. Tento bod je důležitý pro obě strany:

• pro kupujícího - aby nepřeplatil peníze navíc za bydlení;
• pro prodávajícího - aby neprodal svou nemovitost za méně, než je její skutečná hodnota a nepřišel o případné zisky.

Provést postup hodnocení obvykle jsou zapojeni nezávislí účastníci– může to být buď realitní makléř (tato odpovědnost je obsažena ve smlouvě s RK) nebo odhadce nemovitostí. Osoba, která bude hodnocení provádět, musí mít odpovídající vzdělání a oprávnění k výkonu takové činnosti.

Procesu výběru odhadce se mohou zúčastnit obě strany – kupující i prodávající. Po skončení řízení musí odhadce vystavit úřední doklad (certifikát), který doloží jeho výsledek – náklady na byt. Při oceňování nemovitosti je zohledněno mnoho faktorů:

• typ domu (cihla, panel, monolit);
• umístění domu;
• obytná plocha a počet pokojů;
• dispozice bytu;
• stav obytného prostoru (například přítomnost nebo nepřítomnost oprav);
• právní čistota bytu apod.

Na základě toho všeho specialista udělá svůj závěr o hodnotě nemovitosti, kterou mohou účastníci prodeje a koupě akceptovat jako cenu bytu.

Nicméně, toto toto číslo není konečnou cenou transakce.

V závislosti na zúčastněných mediátorech vzniknou stranám tyto náklady:

• zaplatit státní poplatek (placený za službu, jako je registrace převodu vlastnického práva);
• platit za notářské služby (konkrétní částka závisí na cenách konkrétního advokáta);
• zaplatit realitní kanceláři (obvykle realitní kancelář obdrží 3-4 % z hodnoty transakce).

Úhrada těchto nákladů probíhá dohodou, která ze stran provede– lze je rozdělit na polovinu, proplatit prodávajícím nebo zahrnout do ceny bytu při plné úhradě kupujícím.

Doba trvání procedury

Doba trvání procedury Provedení transakce nákupu a prodeje závisí na mnoha faktorech: dostupnosti připravených dokumentů, zapojení zprostředkovatelů a požadavcích samotných účastníků řízení. Pokud například není připravena většina dokumentů a je třeba je objednat u příslušných státních orgánů, lhůta se výrazně prodlouží.

V případě dodatečného ověření právní čistoty a posouzení nákladů na byt Prodlužuje se také doba trvání transakce, protože všechny tyto postupy vyžadují čas. Například obdržení archivního výpisu z domovní knihy trvá až 30 pracovních dnů.

Obrátit se na zprostředkovatele pomůže zkrátit čas – zejména realitní makléř nebo notář.

Tito specialisté přebírají některé problémy sami, čímž šetří klientům plýtvání časem a úsilím. A konečně závěrečná fáze - zápis převodu vlastnického práva - má rovněž stanovenou dobu trvání a je do 10 dnů ode dne podání příslušné žádosti.

Příprava dokumentů

Sada požadovaných dokumentů také různé pro každého účastníka transakce. Hlavní odpovědnost v této věci spočívá na prodávajícím - musí připravit následující dokumenty:

• cestovní pas nebo jakýkoli jiný doklad prokazující totožnost prodávajícího;
• osvědčení o vlastnictví bydlení;
• vlastnické listiny k nemovitostem (jejich konkrétní typ závisí na způsobu, jakým byly získány);
• dokumenty ze ZISZ (včetně technických a katastrálních pasů pro byt, jakož i půdorysu);
• výpis z domovní knihy (uvádí údaje o všech občanech, kteří jsou v objektu evidováni);
• souhlas manžela s prodejem domu (pokud existuje);
• výpis z osobního účtu potvrzující absenci dluhů na účtech za energie;
• potvrzení o uzavření manželství nebo rozvodu;
• souhlas opatrovnických orgánů (pokud jsou v bytě registrovány nezletilé děti);
• výpis z Jednotného státního rejstříku;
• kupní a prodejní smlouvu uzavřenou v souladu s právními požadavky.

Kupující je pouze vyžadován doklady potvrzující jeho totožnost (tj. pas), jakož i oddací list a notářsky ověřený souhlas manžela s transakcí.

Sepsání smlouvy: postup a odpovědné osoby

Tvář, odpovědný za sepsání smlouvy, závisí na tom, jak transakce koupě a prodeje bytu probíhá - s nebo bez účasti zprostředkovatelů.

V prvním případě se realitní kancelář podílí na vypracování smlouvy - tato možnost zaručuje nejvyšší míru spolehlivosti při vypracování dokumentu.

Prodávající má však právo nakládat se smlouvou samostatně, zejména proto, že na internetu je k dispozici mnoho standardních vzorů tohoto dokumentu. Pokud transakce nemá žádné potíže nebo zvláštnosti, pak je tato možnost docela přijatelná. To stojí za zvážení Smlouva musí obsahovat následující informace::

Za prvé: předmět obchodu je nezbytnou podmínkou smlouvy tohoto typu, proto bez těchto údajů bude dokument považován za neplatný. Položka musí být popsána konkrétně a jasně s následujícími informacemi:

• umístění provozovny (úplná adresa - město, ulice, dům);
• celková plocha (včetně obytných a nebytových prostor);
• podlaží, na kterém se byt nachází;
• počet pokojů;
• další informace (pokud jsou k dispozici).

Za druhé: strany transakce - tento odstavec obsahuje informace o prodávajícím a kupujícím bytu. Musíte poskytnout následující informace:

• Úplná jména obou stran;
• Datum a místo narození;
• místo registrace a adresa trvalého pobytu;
• občanství.

Absence těchto údajů může být důvodem k odmítnutí registrace transakce

Třetí: cena nemovitosti - na její stanovení se provádí předběžné posouzení bydlení. Tomuto bodu je třeba věnovat zvláštní pozornost – v případě jakýchkoli konfliktních situací ohledně bytu kupujícímu budou vráceny pouze peníze, které byly uvedeny ve smlouvě. Náklady na bydlení byste proto neměli podceňovat, abyste ušetřili na daních – v budoucnu může takové jednání vést k velkým problémům.

Přijatelnou měnou transakce jsou pouze rubly a hodnota musí být uvedena jak čísly, tak slovy. Pokud jde o vyrovnání mezi kupujícím a prodávajícím, může prodávající poskytnout peníze v jakékoli měně vhodné pro strany.

Za čtvrté: informace o neexistenci jakýchkoli břemen na předmětu transakce - smlouva musí nutně obsahovat samostatnou doložku, která bude takové informace obsahovat. Prodávající tak potvrzuje, že nemovitost není zastavena nebo v zástavě a nároky vůči ní ze strany třetích osob jsou vyloučeny.

Přítomnost posledního bodu je pro kupujícího důležitější - pokud se zájemci o byt dostaví, pomůže to obhájit práva na něj u soudu. Obecně platí, že sepsání kupní a prodejní smlouvy není nijak zvlášť obtížné. a může to být možné i pro osobu, která má k právním jemnostem daleko.

Postup po registraci

Zápis převodu vlastnického práva je poslední fází transakce koupě a prodeje bytu. Po jejím dokončení se kupující stává novým vlastníkem nemovitosti a musí obdržet následující dokumenty:

• list vlastnictví bytu (vydán na jméno nového vlastníka);
• registrovaná kupní smlouva.

Poté může starý vlastník prostory pouze vyklidit a poskytnout je k užívání novému majiteli. Při převodu bytu na nového majitele je vypracován zvláštní dokument - potvrzení o převodu a převzetí, která eviduje stav prostor v době transakce. Zákon by měl podrobně popsat nábytek, který je v místnosti, přítomnost nebo nepřítomnost oprav a další důležité detaily.

Nákupní a prodejní transakce je pro oba účastníky značně riskantní, proto je třeba k ní přistupovat velmi vážně.

Je důležité vědět, jaké dokumenty jsou od smluvních stran požadovány, jak tento dokument správně vypracovat a jakou posloupnost úkonů je třeba dodržet. Nyní jsme se podívali na to, jak je dokončena transakce nákupu a prodeje bytu, kde je navržen algoritmus nebo schéma akcí, kde existují pravidla. Vzhledem k celému postupu prodeje bytu je docela možné tento postup zvládnout sami.

Podívejte se na video, jak probíhá nákup a prodej bytu:

Dnes je realitní trh aktivnější než kdy jindy. Málokdy se člověku podaří žít, aniž by se alespoň jednou potýkal s potřebou prodat nebo koupit byt nebo. Když taková potřeba nastane, vyvstává mnoho otázek, jak nejlépe uzavřít tento obchod. Podívejme se na obecné body.

Požadované dokumenty

Prodávající se tedy musí postarat o dostupnost následujících dokumentů nezbytných pro provedení a registraci transakce koupě a prodeje bytu:

• Doklady o vlastnictví (osvědčení o registraci vlastnického práva a jeho odůvodnění (prodejní smlouva, darovací smlouva, závěť atd.);
• Bytový plán a technický průkaz k němu. Tyto doklady lze získat kontaktováním místní BTI. Zaměstnanec za vámi přijede, prohlédne byt, poté budou vydány příslušné doklady. Tato služba vás bude stát asi 2 tisíce rublů;
• Výpis z domovní knihy. Dostávají jej od bytových a komunálních služeb, REU nebo jiné organizace, která má na starosti budovu, ve které se byt nachází. Tento dokument poskytuje představu o tom, kdo je na této adrese registrován. Nahlédnutím do výpisu se kupující může ujistit, že se po koupi domu nesetká s obtížemi v podobě občana, který se vrátil z armády nebo;
• Kopie osobního účtu. Převzato do EIRC. Tento dokument potvrzuje absenci dluhů na bytě;
• Potvrzení o nepřítomnosti/přítomnosti věcných břemen. Vydal Rosreestr;
• Souhlas manžela nebo potvrzení o osobním stavu. Oba papíry jsou certifikované;
• Povolení opatrovnických orgánů (vyžadováno, pokud jsou v bytě registrovány děti).

Na základě těchto dokumentů je sepsána kupní smlouva. Počet jeho originálů by měl být o jeden větší než počet účastníků transakce, protože jedna kopie zůstává v Rosreestr.

Více o dokladech, bez kterých se při koupi a prodeji bytu neobejdete, prozradí následující video:

Jak probíhá koupě a prodej bytu?

Postup nákupu a prodeje vypadá v některých bodech z pohledu prodávajícího a kupujícího odlišně.

• Prodávající tedy nejprve určí cenu domu, shromáždí potřebné papíry pro prodej, inzeruje jej, a tím hledá kupce. Dělá to sám nebo s pomocí realitních kanceláří.
• Kupující se rozhoduje o typu bydlení, jeho výměře, lokalitě atd., poté začne hledat možnosti (sám nebo přes agenturu).

Když se prodávající a kupující najdou, uzavřou obchod sami nebo se obrátí na notáře.

Co ještě stojí za to pamatovat při rozhodování o transakci na nákup a prodej bytu, vám specialista řekne v následujícím videu:

Samoregistrace

Postup pro nezávislé provedení a dokončení transakce na nákup a prodej bytu je poměrně jednoduchý. Aby se tedy snížila hrozba neúspěchu obchodu, strany často uzavírají předběžnou dohodu, která však stanoví všechny základní podmínky. Zadává se zde i cena za bydlení, kterou nelze dodatečně měnit. Předběžná dohoda specifikuje podmínky, za kterých musí být obchod uzavřen, a sankce v případě nedodržení podmínek stanovených jednou stranou.

Realitní kanceláře a realitní kanceláře

Za své služby si realitní makléři účtují zhruba 2,5–3 % z ceny prodávaného domu. Při uzavírání smlouvy s realitní kanceláří určete následující body:

• Cena bytu. Částka, která bude převedena prodávajícímu;
• Podíl realitní kanceláře (procento nebo pevná sazba);
• Doba, na kterou se smlouva uzavírá;
• Mezi jehož povinnosti patří shromažďování dokumentů;
• Kdo uhradí náklady na dokončení transakce;
• Odpovědnost realitní kanceláře;
• Přítomnost agenta při prohlížení bydlení;
• Charakteristika prodávaného/požadovaného bytu;
• Záruky poskytované společností klientovi.

Dále se dozvíte o ceně právní podpory při koupi a prodeji bytu.

Nákup bytu za hotovost se podle legislativy Ruské federace neliší od platby bankovním převodem. Ale jako každý typ peněžní transakce má své vlastní nuance.

Nebo je zajistným standardem kupujícího zálohová platba. Za účelem zajištění transakce a minimalizace rizik kupující při převodu peněz požádá kupujícího o jejich přijetí s uvedením:

• kde byl převod dokončen;
• jaká částka byla zaplacena;
• za co se platilo;
• kým a komu byly peníze vyplaceny.

Důležité nuance: jak k transakci dochází při placení penězi

Vzhledem k tomu, že i postup při koupi a prodeji bytu má své momenty, vyplatí se pozastavit se podrobněji nad postupem při platbě v hotovosti.

Podívejme se na práva a povinnosti každé strany v této transakci.

Pro prodejce

Prodávající se zavazuje:

• připravit spolu s kupujícím smlouvu o koupi a prodeji bytu. To lze provést buď samostatně, nebo s pomocí advokáta, notáře či realitního makléře.
• Sbírejte balíček dokumentů, které jsou nezbytné pro registraci vlastnických práv při koupi domu novým majitelem.
• Smlouvu podepište společně s kupujícím.
• Přijměte platbu v hotovosti od kupujícího.

Pokud je prodávající právnickou osobou, pak existují určitá omezení pro provádění hotovostních plateb.

Pro kupujícího

Kupující se naopak zavazuje:

• Vyberte si bydlení a prohlédněte si ho.
• Zkontrolujte správnost titulních dokumentů. Požádejte prodávajícího o vyhotovení výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí k potvrzení faktu vlastnických práv deklarovaných majitelem bytu.
• Pokud se nákup a prodej bytu provádí prostřednictvím zprostředkovatele, musíte zkontrolovat plnou moc na jeho jméno.
• Kupující se musí ujistit, že všichni, kteří žijí a nebydlí na území bytu, jsou z něj odhlášeni. Ověřit to pomůže rozšířený výpis z domovní knihy.
• Zkontrolujte nedoplatky plateb za energie. Vyplatí se také ve smlouvě stanovit, že pokud nový majitel dostane za byt dluh, prodávající se zavazuje jej uhradit.

Může být nutná podrobnější kontrola pro zajištění právní čistoty bytu.

Pokud je vše v pořádku, přejdou do další fáze - to je uzavření dohody. Kupující převede peníze za . Částka k zaplacení bude ta, která je uvedena ve smlouvě. Poté jsou zapsána vlastnická práva nového vlastníka bytu.

Stojí za zmínku, že tento nákup je drahý, takže je nejlepší, aby se prodejce chránil před incidenty. Smlouva tedy stanoví nejen to, co bylo zaplaceno, ale i sankce za penále.

Pokud kupující ukončí transakci, prodávající si ponechá celou zálohu.

Pokud prodávající transakci odmítne, vrátí kupujícímu zálohu ve dvojnásobné výši.

Jaké dokumenty jsou potřeba k uzavření dohody z obou stran?

Při podpisu smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti, jak jsme již řekli, je nutné shromáždit balík dokumentů. Skládá se z:

1. Smlouva o koupi a prodeji bytu, kterou musí podepsat každá strana. Pokud má prodávající sdílené vlastnictví bytu s dalšími osobami, pak musí být dohoda ověřena notářem.
2. je dokument, bez kterého není možné práva registrovat. Musí jej vyplnit prodávající s uvedením, že převádí vlastnictví bytu na nového kupujícího a vlastníka.
3. Výtažek z Rosreestr. Na listině, která aktuálně potvrzuje vlastnická práva vlastníka, je uvedeno katastrální číslo bytu.
4. Potvrzení o zaplacení státního cla. Pokud tato skutečnost zaplacení daně nebude provedena, registrátor odmítne transakci provést. Povinnou platbou je státní povinnost.

V závislosti na transakci mohou být potřeba další dokumenty. Například:

1. Pokud je prodávající bytu ženatý, pak zákon vyžaduje souhlas jeho manžela k dokončení této transakce.
2. Pokud neprobíhá koupě a prodej jménem vlastníka, pak je nutná plná moc pro zprostředkovatele, která je ověřena notářem.
3. Pokud je jedním z vlastníků bytu nezletilé dítě, bude postup přeregistrace mírně odlišný.

Při provádění transakce v hotovosti je také důležitá skutečnost převodu peněz:

1. Nejběžnější je účtenka.
2. Kopie smlouvy prodávajícího s bankou, která uvádí pronájem bezpečnostní schránky - pokud k převodu peněz dochází prostřednictvím bezpečnostní schránky.
3. Jako důkaz může posloužit i bankovní šek na padělané bankovky.

Co je třeba vzít v úvahu při uzavírání smlouvy

Pokud smlouva o koupi a prodeji bytu stanoví nákup nemovitosti v hotovosti, je třeba vzít v úvahu a strany projednat následující body:

Vážení čtenáři! Pokrýváme standardní metody řešení právních problémů, ale váš případ může být jedinečný. pomůžeme najít řešení vašeho problému zdarma- jednoduše zavolejte našemu právnímu poradci na:

Je to rychlé a zdarma! Můžete také rychle získat odpověď prostřednictvím formuláře konzultanta na webu.

1. Převod peněz. V jakém pořadí a kde převod proběhne? Výše uvedené způsoby převodu peněz vám pomohou najít ten nejlepší pro vás.
2. Podmínky, za kterých je provedena první platba - platba předem nebo záloha. Podle právních předpisů Ruské federace mají tyto dva pojmy odlišnou právní sílu.
3. Registrace u Rosreestr probíhá po převodu peněz prodejci. Proto je třeba tento bod zohlednit ve smlouvě o koupi a prodeji bytu.

Jakou měnu zvolit pro výpočet

Nejlepší je platit za nákup bydlení v národní měně. Pokud se však kupující a prodávající rozhodnou, že je pro ně výhodnější platit za transakci v cizí měně, pak právní předpisy Ruské federace stanoví možnost platby nejen v ruských rublech. Obvykle se platby provádějí v dolarech nebo eurech.

Omezení hotovostních plateb

Legislativa Ruské federace stanoví hotovostní platby s limitem 600 000 rublů. Tento zákon byl vydán v lednu 2014 a nyní je nutné provést několik operací k zaplacení částek přesahujících 600 000 rublů.

Stát se tak snaží zbavit a vymýtit stínový trh a zatajování neoficiálních příjmů občanů. Existuje také postup pro omezení pro určité osoby - jedná se o právnické osoby, mají právo provádět hotovostní platby pouze ve výši 100 000 rublů.

Jak obejít omezení

Existují i ​​způsoby, jak toto nařízení vlády obejít.

Za prvé, tento limit se nevztahuje na cizí měnu, takže můžete provádět hotovostní platby v jiné, zahraniční měně.

Drcení na kousky

Druhým způsobem, jak obejít vyhlášku o omezení částek, je rozdělení částky. Co to znamená? V tomto případě se obvykle používá následující algoritmus:

1. První platba je převedena jako záloha za apartmán.
2. Druhá platba nastane, když jsou dokumenty převedeny do Rosreestr nebo Multifunkčního centra pro registraci vlastnických práv.
3. Třetí platba nastává, když nový vlastník bytu získá vlastnická práva.

Tato metoda se používá, pokud je byt levný a jeho náklady lze rozdělit na tři části, které nepřesahují 600 000 rublů jako jednorázová platba.

Nevýhodou je, že pokud prodejce potřebuje akutně peníze, nedostane je jednorázovou platbou, jak chtěl.

Bezpečnostní schránka a akreditiv

Hlavním rysem koupě bytu za hotové je absence zprostředkovatelů, kterými jsou finanční instituce, úvěrové organizace, které přímo poskytují bezpečnostní schránku pro převod a uložení peněz nebo akreditivu. U tohoto typu platby za byt v hotovosti stojí za zvážení:

1. Kupující bytu si samostatně vybírá a vyjednává cenu s prodávajícím nemovitosti.
2. Smlouva musí nutně korespondovat a uspokojovat všechny požadavky obou stran.
3. Strany si stanoví datum pro sepsání smlouvy.
4. Strany předkládají společnosti Rosreestr balíček dokumentů a smlouvu o koupi a prodeji bytu.
5. K převodu peněz obvyklým způsobem dochází při podpisu smlouvy a předání klíčů od nemovitosti novému majiteli.

Peněžní příkazy

Platební příkazy jsou doporučujícím dokumentem při provádění transakce na nákup bytu za hotové. Co je to platební příkaz a jaké jsou jeho výhody a vlastnosti?

Platební příkaz je způsob převodu peněz od kupujícího k prodávajícímu. Lhůta pro uzavření dohody při převodu peněz nemusí být dlouhá.

Platební příkaz obsahuje následující údaje:

1. Datum podpisu, termín platby.
2. Podrobnosti o kupujícím a prodávajícím.
3. Částky finančních prostředků s přesností na rubl.
4. Důvod převodu peněz.

Možná rizika a bezpečnostní opatření

Rizika při provádění hotovostních transakcí jsou následující:

• Při platbě zálohy má prodávající právo okamžitě disponovat s peněžní částkou, takže pokud dojde k ukončení transakce, pak může nastat problém s inkasem peněz zpět.
• Po obdržení bytu před zaplacením plné ceny bytu jej může kupující dále prodat a smlouvu porušit.

Metody, které pomohou chránit se před těmito situacemi:

• vystavení účtenky. Správné a právně způsobilé vyhotovení účtenky pomůže ochránit kupujícího i prodávajícího. Ujistěte se, že zvolíte formu účtenky, počet svědků, před kterými se bude psát, a také nezapomeňte vzít ověřené osoby.
• Převod peněz přes zprostředkovatele – například přes banku. K tomu byste měli požádat o převod peněz prostřednictvím bezpečnostní schránky nebo.
• Pokud je to možné, neplaťte v hotovosti, ale prostřednictvím bankovního účtu.

Platbu za byt v hotovosti nelze nazvat ideálně bezpečnou variantou. Pokud to nelze vyloučit, je lepší provádět takové transakce s očekáváním, že ihned po obdržení finančních prostředků budou převedeny na bezpečné úložiště, například do banky.