Можно ли продать долю без ее выделения. Как выделить долю в квартире и продать ее? Порядок оформления продажи доли недвижимости

Мы рады приветствовать вас на нашем официальном сайте.

Опытные и квалифицированные юристы, работающие в нашей компании,
готовы оказать каждому
своему клиенту надёжную и качественную юридическую поддержку.

В полном соответствии с действующим законодательством Российской Федерации мы обладаем
всеми возможностями для защиты ваших интересах в следующих правовых сферах:

Впрочем, даже этот перечень далеко не полон - вы всегда имеете возможность обратиться за помощью к нашим адвокатам за помощью в других проблемах юридического характера. При необходимости мы сможем качественно и профессионально перевести ваше дело в судебную инстанцию более высокого уровня, вплоть до Конституционного Суда Российской Федерации или Европейского Суда по правам человека в Страсбурге.

Ключевые преимущества нашей работы

Итак, какие же основные преимущества юридических услуг, оказываемых нашими специалистами? Мы можем выделить несколько основополагающих принципов, которые составляют базис работы наших юристов и делают сотрудничество с нами таким комфортным и эффективным для наших клиентов:

• Солидный практический опыт работы сотрудников компании в юридической сфере.
• Общее качество оказываемых нашими юристами услуг, профессионализм в подходе к работе с каждым клиентом.
• Справедливая защита ваших законных интересов - гарантия успеха.
• Круглосуточные консультации клиентов по интересующим их вопросам.
• Судебное представительство

Каждый юрист компании способен плодотворно и успешно работать как с «новичками» в судопроизводительной сфере, так и с постоянными клиентами. В своей деятельности мы преследуем благородные цели - защиту несправедливо ущемлённых законных интересов людей и организаций. Безупречный итоговый результат этой защиты гарантирован - вам достаточно лишь заключить с нами договор на юридические услуги.

ВКонтакте Facebook Одноклассники

На сегодня купля-продажа доли в квартире признается одной из наиболее сложных сделок с недвижимостью

Как показывает практика, далеко не всегда сособственники сохраняют дружеские отношения и не препятствуют купле-продаже части квартиры. Сделки осложняются еще и тем фактом, что зачастую доли не выделены в натуре, то есть невозможно точно сказать, где кончается территория одного из собственников жилья и начинаются владения другого. Тем не менее, продать или купить долю в квартире можно. В данной статье расскажем, как это сделать.

Для начала стоит определить, что же именно является «долей в квартире».

Необходимо отметить, что используемое на практике словосочетание «доля в квартире» является некорректным сочетанием терминов, правильнее говорить - доля в праве собственности на квартиру.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности . Общая собственность бывает совместной - без определения долей, и долевой - с определением долей. Так, к примеру, совместная собственность - это квартира, приобретенная в браке супругами и оформленная на одного из них. Да, на такую квартиру имеется одно свидетельство о собственности, и хотя в нем указан только один супруг, но распоряжаться такой квартирой можно лишь при нотариально заверенном согласии второго. Также супруги могут переоформить совместную собственность в долевую - то есть при помощи брачного договора определить размер долей, принадлежащих каждому в паре. И если такое соглашение есть, то на основании него уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей долей и при этом ему уже не нужно будет получать согласие второго.

Таким образом, доля в квартире - это часть (доля) в праве собственности на квартиру. Поэтому долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры, например, определенная комната. А в свидетельстве о праве собственности доля в квартире выражается в виде дроби, например,1/2, 1/5 и т.п.

О том, как определить конкретные границы своей доли, рассказал постоянный эксперт сайт Руслан ЯХУДИН, руководитель юридической компании «ТАКО»:

Определить конкретные границы своей доли в жилом помещении возможно только посредством выдела доли в натуре. Соответственно, право общей долевой собственности в данном случае прекращается. Существует два порядка выдела доли в натуре - судебный и договорный (по соглашению сторон).

При разделе общей долевой собственности по соглашению сторон между собственниками заключается соглашение, и на его основании производится регистрация прав на выделенный в натуре объект. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. При этом необходимо учитывать тот факт, что выдел доли в натуре возможен только без несоразмерного ущерба имуществу, т.е. когда площади комнат позволяют выделить каждому из собственников конкретное изолированное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом, коридором и т.п.).

В зависимости от того, выделена ли ваша доля в натуре, определяется объем ваших прав и обязанностей, связанных с отчуждением доли другим лицам.

Выступая в качестве продавца доли, необходимо учитывать, что сособственники остальных долей в квартире имеют право преимущественной ее покупки . Исключение составляет случай, когда ваша доля выделена в натуре, в этом случае право преимущественной покупки соблюдать не требуется.

Рассмотрим право преимущественной покупки подробнее . Итак, прежде чем продавать свою долю в квартире третьим лицам, вы должны убедиться, что остальные собственники согласны с продажей вами доли и не претендуют на нее. Для этого от них необходимо получить письменный отказ от права покупки вашей доли, что дает возможность искать других покупателей. Законодательство предоставляет возможность получения отказа путем направления сособственнику письменного предложения о покупке доли с подробным изложением всех условий продажи и указанием цены. Предложение отправляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если через месяц письменного ответа с согласием или отказом не последует, вы вправе продавать вашу долю третьим лицам. Опись вложения со штемпелем почты, квитанция об отправке письма и уведомление о вручении будут служить доказательством отсутствия нарушения прав другого собственника. Важно помнить, что вы должны продать долю в квартире именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении. Отступление от этих условий дает вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя. Исключением из этого правила является ситуация, когда цена продаваемой доли изменена продавцом в сторону увеличения.

Отказ сособственника от приобретения доли в квартире должен быть предоставлен в обязательном порядке в регистрирующий орган вместе с другими документами. А в том случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести ее, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать свою долю.

Большую сложность на практике создают такие случаи, когда сособственники постоянно не проживают в квартире, а адреса их пребывания не известны. De jure для соблюдения требований об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства. De facto чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры извещения сособственника о продаже своей доли в квартире, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

А теперь давайте рассмотрим вопрос приобретения доли со стороны покупателя. Какие есть риски?

Итак, купив долю в квартире, вы подпадаете под действие правового режима долевой собственности, регламентированного гражданским законодательством. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их долей.

Когда речь идет о доле в праве собственности на квартиру, надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию». Если между сособственниками не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности - это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Поэтому владение долей в квартире нельзя приравнять к владению ее конкретной частью, например, комнатой.

Даже при желании выделить комнату в квартире, в которой куплена доля, на практике это осуществить фактически невозможно. Для этого в квартире, как говорилось ранее, должна быть техническая возможность выделения изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности выдел комнаты в натуре невозможен, суд вправе только определить порядок пользования квартирой (на основании соответствующего иска с вашей стороны). Такую позицию высказал Верховный суд РФ.

В этой связи, следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть будут учитываться следующие обстоятельства :

а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания;
б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы;
в) финансовое положение и многое другое.

Может получиться и так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире. И наоборот, тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания большая жилая площадь.

Регистрация по месту жительства нового собственника доли в квартире осуществляется без согласия сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство о праве собственности. Вселяясь в квартиру с семьей, следует также учитывать, что для регистрации членов семьи по месту жительства потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому рекомендуется покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут в дальнейшем регистрироваться и проживать там. Например, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, разумнее приобрести ее по 1/6 на каждого.

Подводя итог сказанному, можно сделать основные выводы, содержание которых необходимо учитывать при совершении сделок с долей в праве собственности на квартиру:

1) Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Таким образом, фактически «доля в квартире» - это часть (доля) в праве собственности на квартиру.

2) Выдел доли из общего имущества в натуре невозможен при отсутствии технической возможности переоборудования квартиры и выдела комнаты в отдельное самостоятельное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом, коридором и т.п.).

3) Продавец - собственник доли в квартире (не выделенной в натуре) должен в письменной форме уведомить сособственников о ее продаже по определенной цене. Последние обладают правом преимущественной покупки реализуемой доли в течение месяца. Письменное уведомление продавца доли и согласие сособственника о ее приобретении с юридической точки зрения не являются офертой и акцептом и, следовательно, не обязывают собственника доли продать ее по цене, зафиксированной в письменном уведомлении. Ее стоимость может быть увеличена по усмотрению продавца.

4) Сособственники жилого помещения пользуются им всем в равной степени. В случае создания препятствий в пользовании жилым помещением, собственник доли вправе обратиться в суд с соответствующим иском об определении порядка пользования таким помещением.

5) Целесообразно покупать и оформлять долю в квартире на каждого, кто будет в дальнейшем регистрироваться и проживать в ней.

ВЫДЕЛ В НАТУРЕ НЕ ОБЯЗАТЕЛЕН

М. ГАЛИМОВ

Моему отцу принадлежит 1/6 доли в однокомнатной квартире. Он не может договориться со вторым собственником (5/6 доли) о продаже (выкупе) своей доли. Нужно ли сначала выделить долю в натуре, через суд, а затем ее продать или же можно продавать без выделения, направив согласно ст. 250 ГК РФ извещение второму собственнику о намерении продать свою долю?
А.Дапов, г. Санкт-Петербург

Нет, выделять не нужно.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Как следует из п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ).
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ).
Если между участниками долевой собственности не достигнуто соглашение о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Таким образом, действующее законодательство РФ не ставит в обязанность продавца доли в недвижимом имуществе произвести перед отчуждением ее выдел в натуре. Следовательно, вы вправе продать 1/6 доли в однокомнатной квартире любому покупателю, но с обязательным предварительным уведомлением о предстоящей продаже второго собственника 5/6 доли квартиры в письменном виде, указав при этом стоимость продажи вашей доли. В случае отказа либо неполучения ответа от второго собственника по истечении 10 дней с момента его извещения вы вправе продать вашу долю любому лицу.


Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Долевая собственность широко распространена в крупных городах и мегаполисах. В результате приватизации коммунальной недвижимости и ее «раздела» владельцами одной квартиры могут являться от двух до семи человек. Это либо совершенно чужие люди (соседи по коммуналке), либо родственники (родители и их дети), либо даже бывшие родственники (муж и жена в разводе). Рано или поздно у одного из совладельцев возникает вполне логичное желание «разъехаться», продать свою долю. Так поступают и малообеспеченные граждане, продающие какую-либо часть своей большой квартиры с целью получения крупной суммы денег. А покупатели находятся достаточно быстро. Ими становятся люди, которые не имеют финансовой возможности приобрести отдельное жилье (нет возможности взять кредит, например), посему соглашаются на покупку «личного угла» в чужой квартире. Легко понять, что особо остро подобная проблема стоит перед жителями столицы и областных центров, где жилье дорожает не по дням, а по часам. Однако перспектива стать совладельцем доли в квартире не такая уж радужная. Подобный вид собственности таит в себе существенные недостатки. Без получения согласия всех совладельцев нельзя прописать новых жильцов и даже сделать ремонт. Существенно осложняется и процедура продажи и аренды своей доли в квартире.

Процедура выделения доли

Для того чтобы продать долю в квартире, необходимо пройти не быструю и хлопотную процедуру выделения доли. То есть теоретически, после приватизации одному из владельцев принадлежит некая доля. На данный момент эта доля выглядит достаточно виртуально. Так вот процедура выдела доли конкретизирует данное понятие. Доля может быть идеальной, то есть выраженной дробно. Например, в двухкомнатной квартире два совладельца, и доля каждого из них ½. Доля в натуре предполагает передачу в собственность каждому владельцу одной из комнат, а владение помещениями общего пользования (коридор, кухня, кладовая) остается долевым. Причем при выделении доли факт совместной собственности не аннулируется. Просто каждая доля становится личной, а соседи остаются совладельцами.

Существует также процедура раздела совместной собственности. Это, зачастую, сложный и длительный процесс, в результате которого общая собственность аннулируется. Владельцем жилья становится один человек.

Выделение доли важно оформить нотариально, принятое устное решение никакой юридической силы не имеет. Выделение доли можно провести в регламентированном законом порядке. Но, как правило, совладельцы конфликтуют, не могут найти общий язык и принять взаимовыгодное решение. Поэтому выделение доли обычно осуществляется через суд. Копию легко найти в интернете. Как правило, заявление подает тот совладелец, который больше остальных заинтересован в результате. К исковому заявлению прилагаются копии устанавливающих личность и правоустанавливающих документов на жилье. Судебная тяжба может тянуться дольше шести месяцев, особенно, если остальные совладельцы жилья не посещают заседания. Однако, во многих случаях выделение доли через суд - единственно возможное решение.

Процедура продажи доли в квартире

После выделения доли в квартире процесс купли-продажи ее идет практически так же, как и обычная сделка. За исключением нескольких деталей. По закону первоочередное право на выкуп доли в квартире имеют все ее собственники. Технически осуществить это право можно следующим образом. Всех совладельцев следует ознакомить с предложением о покупке доли. В нем должны быть указаны технические характеристики недвижимости и ее стоимость. В течение месяца со дня ознакомления с данным документом совладельцы принимают решение покупать предложенное имущество или отказаться. Во избежание проблем в дальнейшем письма-предложения отправлять нужно заказным письмом с уведомлением. Так в случае необходимости у вас на руках будет доказательство для суда.

Существует стойкое убеждение, якобы соседи-собственники могут каким-то образом помешать решению одного из совладельцев продать долю в квартире. На самом деле у них лишь два варианта - самим выкупить эту долю либо отказаться от покупки. Возможны, конечно, мелкие пакости со стороны совладельцев, но законных помех к реализации вашего желания они создать не могут.

По истечении 30-дневного срока со дня ознакомления совладельцев, вы можете продавать свою долю. По закону, в случае отказа всех собственников, вы можете продать долю в квартире любому лицу на свой выбор. Однако цена сделки должна быть ни меньше, ни больше заявленной в предложении. В противном случае в течение трех месяцев любой из совладельцев может оспорить и в судебном порядке аннулировать сделку купли-продажи.

Очень часто дабы избежать процедуры уведомления соседей, продавец доли не продает ее, а оформляет дарственную. При этом виде сделки уведомлять совладельцев не нужно, сделка обходится дешевле и проходит быстрее. Однако если вы дарите долю в квартире лицу, не состоящему с вами в родстве, эту сделку также можно оспорить. Правда, для этого истцу придется доказать, что передача денег при дарении имела место, однако учитывая отсутствие родства между дарителем и одаряемым шансы истца выиграть дело максимально велики.

Долю в квартире можно продать в рассрочку или с отсрочкой платежей. Эти нюансы нужно обязательно максимально осветить в договоре, а заинтересован в этом, прежде всего, продавец.

Продажа доли в квартире не столько сложный, сколько хлопотный процесс. Из-за непонимания между совладельцами он может растянуться надолго. Тем не менее, самым трудным будет именно процедура выделения доли в квартире.

Которая проводилась в нашей стране в прошлом веке, тысячи людей стали хозяевами квартир и домов на условиях общей собственности. В ту же ловушку попали наследники, получившие недвижимость не единолично, а на пару с кем-то.

Согласно ст. 244 ГК РФ, общая собственность может быть совместной и долевой. При совместной собственности люди владеют чем-то без распределения и описания долей. Чаще всего это касается супругов – их общая квартира будет называться совместной собственностью.

Другие действия с долей

Любой из собственников также может по-другому распорядиться своей долей.

Продать