مواردی که در تعیین مبلغ سپرده در نظر گرفته نمی شود. مفهوم ارزش وثیقه

در این مقاله بحث می شود که در چه مواردی از تعهد به عنوان راهی برای اطمینان از انجام تعهد استفاده می شود، چگونه در حسابداری لحاظ می شود و چه مالیات هایی بر فروش اقلام تعهد شده اعمال می شود.

سوگند - تعهد- این روشی برای اطمینان از انجام تعهد است که به موجب آن طلبکار تحت تعهدی که توسط وثیقه تضمین شده است (متعهد) این حق را دارد که در صورت عدم انجام این تعهد توسط بدهکار ، رضایت را دریافت کند. ارزش مال وثیقه، ترجیحاً نزد سایر طلبکاران صاحب این ملک (راهن)، به استثنای مواردی که قانون تعیین می کند.
وثیقه می تواند توسط خود بدهکار یا توسط اشخاص ثالثی که طرف قرارداد اصلی نیستند (مثلاً سهامداران) ارائه شود. در این صورت می توان وثیقه را هم به متعهدله (رهن) و هم به عنوان ودیعه نزد دفتر اسناد رسمی منتقل کرد.
هنگام رهن حق، مرتهن می تواند شخصی باشد که مالک حق وثیقه است. خود کشنده حقوقی از قبض ندارد و بنابراین نمی تواند به عنوان متعهد عمل کند (اطلاعات نامه هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 21 ژانویه 2002 N 67).
قرارداد تعهد، صرف نظر از اینکه طرفین اشخاص حقوقی یا حقیقی باشند، کتباً منعقد می شود.
لازمه شکل قرارداد قرض الحسنه صادره توسط رهنی در قانون رهن‌خانه‌ها مشخص شده است که بر اساس آن قرارداد وام با صدور برگه رهنی برای وام گیرنده توسط رهن‌خانه رسمیت می‌یابد. یک نسخه دیگر از برگه رهنی در رهنی باقی می ماند. بلیط سپرده یک فرم گزارش دقیق است.
در قرارداد تعهد باید موضوع تعهد، ارزش گذاری، ماهیت، اندازه و مهلت اجرای تعهد تضمین شده توسط وثیقه ذکر شود. در صورت عدم توافق طرفین حداقل در مورد یکی از شرایط فوق، قرارداد وثیقه را نمی توان منعقد دانست.
موضوع وثیقه می تواند اشیا، اوراق بهادار، سایر اموال و حقوق مالکیت باشد. موضوع وثیقه نمی تواند دعاوی شخصی باشد و همچنین دعاوی دیگری که وثیقه آنها قانوناً ممنوع است. پول نقد نیز نمی تواند موضوع تعهد باشد، زیرا نمی توان آن را در حراج فروخت (قطعنامه سرویس فدرال ضد انحصار ناحیه اورال مورخ 20 مه 2009 N F09-7427/08-C6).
بر اساس ماهیت تعهد وثیقه، هنگام تعریف موضوع رهن در قرارداد، نه تنها باید نوع مال را مشخص کرد، بلکه باید خصوصیات فردی موضوع رهن را نیز مشخص کرد که امکان جداسازی آن از چیزهای همگن را فراهم می کند.
هنگامی که متعهد در تعهد اصلی مدیون است، شرایط مربوط به ماهیت، میزان و زمان اجرای تعهد تضمین شده توسط وثیقه را باید توافقی تلقی کرد در صورتی که قرارداد وثیقه حاوی اشاره ای به توافق نامه حاکم بر تعهد اصلی باشد و حاوی باشد. شرایط مربوطه
بنابراین، قرارداد رهن باید موضوع رهن، ارزش گذاری آن، ماهیت، اندازه و مهلت اجرای تعهد تضمین شده توسط رهن را مشخص کند. موضوع رهن در قرارداد با ذکر نام، محل و شرح کافی برای شناسایی این موضوع تعیین می شود.
علاوه بر این، قرارداد رهن باید حقی را نشان دهد که به موجب آن اموال موضوع رهن متعلق به راهن است و نام ارگانی که ثبت دولتی حقوق املاک و مستغلات و معاملات با آن را انجام می دهد. این حق راهن را به ثبت رساند.
اگر موضوع رهن حق اجاره متعلق به راهن باشد باید در قرارداد رهن مال مورد اجاره به گونه ای تعریف شود که گویی خود موضوع رهن بوده و مدت اجاره قید شود.
تعهد تضمین شده توسط رهن باید در قرارداد رهن ذکر شود و مبلغ آن، مبنای وقوع آن و مهلت انجام آن ذکر شود. در مواردی که این تعهد مبتنی بر هر توافقی باشد، طرفین این قرارداد باید تاریخ و محل انعقاد آن قید شود. اگر میزان تعهد تضمین شده توسط رهن در آینده قابل تعیین باشد، در قرارداد رهن باید روش و سایر شرایط لازم برای تعیین آن مشخص شود.
هنگامی که حقوق رهن با رهن تأیید می شود، به استثنای موارد صدور رهن تحت رهن به حکم قانون، در قرارداد رهن ذکر شده است.
سوگند - تعهد مشاور املاکپس از صدور اسناد رسمی منوط به ثبت نام دولتی است.

حسابداری

اطلاعات در مورد وثیقه دریافت شده برای تضمین اجرای تعهد در 008 "اوراق بهادار تعهدات و پرداخت های دریافتی" منعکس شده است، اطلاعات مربوط به وثیقه ارائه شده برای تضمین انجام تعهد در حساب خارج از ترازنامه 009 "اوراق بهادار برای تعهدات" منعکس شده است. و پرداخت های صادر شده است.» هنگام بازپرداخت تعهدات، مبالغ وثیقه از حساب خارج از ترازنامه مربوطه حذف می شود.
با در نظر گرفتن شرایط فوق، در حسابداری، ارزش ملک مورد تعهد که در قرارداد رهن ملک تعیین شده است، صرف نظر از تعداد قراردادهای قرضی که طبق آن این وثیقه به عنوان وثیقه پذیرفته شده است، باید یک بار منعکس شود. علاوه بر این، در موردی که یک وثیقه چندین قرارداد وام را تضمین می کند، به نظر ما، تقسیم ارزش وثیقه بین چندین حساب شخصی ضروری نیست.

مالیات

تعهد یکی از راه های اطمینان از انجام تعهد به پرداخت مالیات و هزینه ها است (بند 1 ماده 72 قانون مالیات فدراسیون روسیه). ممنوعیت واگذاری (وثیقه) اموال مؤدی بدون رضایت سازمان مالیاتی(بند 1، بند 10، ماده 101 قانون مالیات فدراسیون روسیه) به طور متوالی در رابطه با موارد زیر انجام می شود: املاک و مستغلات، از جمله آنهایی که در تولید محصولات (کارها، خدمات) دخیل نیستند. وسایل نقلیه، اوراق بهادار، اقلام طراحی محل اداری؛ سایر اموال، به استثنای محصولات نهایی، مواد خام و مواد؛ محصولات نهایی، مواد اولیه و لوازم.
در این مورد، ممنوعیت هر گروه بعدی در صورتی اعمال می شود که ارزش کل دارایی از گروه های قبلی، با توجه به داده ها تعیین شود. حسابداری، کمتر از کل مبلغ معوقه، جریمه ها و جریمه های قابل پرداخت بر اساس تصمیم به تعقیب ارتکاب تخلف مالیاتی یا تصمیم به امتناع از تعقیب ارتکاب تخلف مالیاتی.
به منظور اتخاذ اقدامات موقت، می توان آن را تنها پس از اعمال ممنوعیت نقل و انتقال (وثیقه) اموال و در صورتی که ارزش کل این اموال طبق داده های حسابداری کمتر از کل مبلغ معوقه باشد، اعمال کرد. جریمه ها و جریمه های قابل پرداخت بر اساس تصمیم به تعقیب ارتکاب جرم مالیاتی یا تصمیم به امتناع از تعقیب ارتکاب جرم مالیاتی.
هنگام انتقال مالکیت کالای مورد تعهد به متعهد در صورت عدم ایفای تعهد تضمین شده توسط وثیقه، پایه مالیات بر ارزش افزوده به عنوان بهای تمام شده کالا تعیین می شود که بر اساس قیمت هایی که به روشی مشابه آن تعیین می شود محاسبه می شود. در هنر پیش بینی شده است. 40 قانون مالیات فدراسیون روسیه با در نظر گرفتن مالیات غیر مستقیم (برای کالاهای غیر مستقیم) و بدون احتساب مالیات (بند 2 ماده 154 قانون مالیات فدراسیون روسیه).
هنگامی که متعهد یک مورد از وثیقه بلامحل متعلق به متعهد را می فروشد، مبنای مالیات بر ارزش افزوده به عنوان میزان درآمد دریافتی به صورت کارمزد (هر درآمد دیگری) در طول اجرای قرارداد تعیین می شود.
در خصوص مالیات بر درآمد باید توجه داشت که هنگام تعیین پایه مالیاتیدرآمد به شکل دارایی در نظر گرفته نمی شود، حقوق مالکیت، که به صورت وثیقه یا سپرده به عنوان تضمین تعهدات دریافت می شود. هزینه هایی که در قالب اموال یا حقوق مالکیت منتقل شده به عنوان سپرده یا تعهد نیز در هنگام تعیین آن در نظر گرفته نمی شود (بند 32 ماده 270 قانون مالیات فدراسیون روسیه).
وزارت دارایی روسیه در نامه های مورخ 25 سپتامبر 2009 N 03-03-06/2/180، مورخ 10 نوامبر 2008 N 03-03-06/2/155 وضعیتی را در نظر گرفت که در آن یک بانک وام به وام گیرنده تضمین شده توسط اموال با شرط اجباری بیمه توسط وام گیرنده موضوع وثیقه. بر اساس شرایط وام دادن به اموال در مقابل وثیقه، بانک ذینفع قرارداد بیمه وثیقه ای است که وام گیرنده-راهن منعقد کرده است. در صورت وقوع حادثه بیمه شده شرکت بیمهموظف به پرداخت غرامت بیمه به گیرنده رهن است.
راهن یا متعهد، بسته به اینکه مال مورد وثیقه در اختیار کدام یک از آنهاست، مکلف است به هزینه متعهد، مال مورد گرو را به تمام ارزش خود در مقابل خطرات تلف و خسارت و در صورت ارزش کامل مال، بیمه کند. بیش از مقدار ادعای تضمین شده توسط وثیقه - در مقداری که کمتر از اندازه مورد نیاز نباشد.
در فهرست درآمدی که برای مالیات بر سود در نظر گرفته نشده است، در هنر. 251 قانون مالیات فدراسیون روسیه، میزان غرامت بیمه دریافتی توسط بانک ذینفع تحت یک قرارداد داوطلبانه بیمه اموال در صورت وقوع یک رویداد بیمه شده مشخص نشده است.
بنابراین، غرامت بیمه دریافت شده توسط بانک ذینفع تحت یک قرارداد بیمه داوطلبانه اموال در صورت وقوع یک رویداد بیمه شده در درآمد در نظر گرفته شده در هنگام مالیات بر سود لحاظ می شود. در عین حال، هزینه ها در همان دوره گزارش ممکن است شامل مقدار بدهی تحت قرارداد وام باشد که از غرامت بیمه بازپرداخت شده است.
هزینه های مربوط به پرداخت خدمات به سازمان های شخص ثالث برای نگهداری و فروش وثیقه و اقلام وثیقه در مدت اقامت آنها نزد متعهدله، پس از انتقال توسط متعهد، در سایر هزینه های مربوط به تولید و فروش منظور می شود.
قانون فعلی چنین شرطی برای فعالیت های سازمان به عنوان تعهد به بیمه کردن اموال تعهد شده متعلق به اشخاص ثالث تحت حق مالکیت ندارد. بیمه اموال متعلق به اشخاص ثالث و انتقال یافته تحت قرارداد تعهد توسط سازمان به دلیل شرایط قرارداد انجام می شود و نه به دلیل الزامات قانون فدراسیون روسیه. در نتیجه، هزینه های بیمه اموال تعهد شده متعلق به اشخاص ثالث برای اهداف مالیات بر سود در نظر گرفته نمی شود (بند 6 ماده 270 قانون مالیات فدراسیون روسیه؛ قطعنامه خدمات فدرال ضد انحصار منطقه ولگا در تاریخ 17 مه، 2007 در پرونده شماره A12-16837/06-C36).
وزارت دارایی روسیه در نامه مورخ 6 نوامبر 2009 N 03-03-06/2/217 موضوع حسابداری برای اهداف مالیات بر سود هزینه ها را در قالب کسر ذخایر در نظر گرفت. بدهی های مشکوکدر صورت کاهش ارزش وثیقه
بانک یک وام تضمین شده به مشتری ارائه کرد، یعنی. در زمان صدور، وام با وثیقه تضمین شده بود. متعاقباً، بانک به طور مستقل وثیقه را تجدید ارزیابی کرد.
وثیقه به میزانی که در زمان استیفاء دارد، به ویژه سود، جریمه، جبران خسارات ناشی از تاخیر در اجرا و همچنین جبران هزینه های لازم متعهدله برای نگهداری مورد تعهد شده را تضمین می کند. و هزینه های جمع آوری
بدین ترتیب ارزیابی وثیقه در زمان صدور وام با توافق طرفین بر اساس قرارداد وثیقه صورت گرفت.
تجدید ارزیابی وثیقه بر اساس اسناد داخلی بانک، مبنای کافی برای ایجاد ذخیره برای بدهی های مشکوک الوصول نیست.

یکی از اصول وام دادن این است تضمین وام. هنگام ارائه وام، بانک با تنظیم قراردادهای وثیقه و ضمانت، خطرات خود را کاهش می دهد.

وثیقه پذیرفته شده توسط بانک برای وام به اولیه و اضافی تقسیم می شود.

پشتیبانی اولیهباید کل مبلغ تعهدات وام گیرنده تحت وام را پوشش دهد. منظور از مبلغ تعهدات، مبلغ اصل بدهی (مبلغ وام) و همچنین کارمزدها و کارمزدهای محاسبه شده برای یک دوره معین است. به عنوان یک قاعده، میزان پرداخت ها برای یک چهارم یا برای دو فصل (بسته به فراوانی تعیین شده پرداخت های بهره)، کمتر - برای کل دوره اعتبار قرارداد وام محاسبه می شود.

وثیقه وام - مثال محاسبه

وثیقه اصلی برای وام

سوگند - تعهدراهی برای تأمین تعهدات بین بدهکار (راهن) و طلبکار (رهن) است. وثیقه می تواند اولیه یا ثانویه باشد. در حالت اول، وثیقه به عنوان وثیقه اولویت اول به بانک منتقل می شود. اگر وام گیرنده وام دیگری (در حین تامین مالی مجدد وام اول) از بانک دیگری دریافت کند، مکانیسم وثیقه مرحله دوم فعال می شود.

در این صورت رابطه قراردادی بین بانک اول و بانک دوم (رهن مجدد) به صورت کتبی منعقد می شود و وثیقه به بانک دوم رهن می شود. طلبکار نسبت به سایر بستانکاران حق تقدم وثیقه دارد. روابط بین طرفین در توافقنامه مشخص شده و توسط قانون مدنی فدراسیون روسیه، قانون فدرال "در مورد وام مسکن" و قانون فدرال "در مورد رهن" تنظیم شده است.

امنیتمجموعه شرایطی است که به طلبکار اطمینان می دهد که بدهی بازپرداخت خواهد شد. وثیقه برای یک وام می تواند وثیقه در قالب املاک و مستغلات، اموال منقول و سایر دارایی های با نقدشوندگی بالا (اوراق بهادار، ضمانت نامه) و همچنین وثیقه باشد. علاوه بر وثیقه اصلی وام، در تعدادی از کشورها نیاز به تامین منابع درآمد اضافی وجود دارد، زیرا ریسک اعتباری برای وام دهنده بیشتر است.

شباهت ها و تفاوت های بین وثیقه و امنیت

بنابراین، «تعهد» و «امنیت» دو مفهوم متفاوت هستند. با این حال، در سیستم بانکییک عبارت کلی وجود دارد - "وثیقه" که بر کل سیستم روابط قراردادی و تعهدات بین بدهکار و طلبکار دلالت دارد.

تضمین وام با وثیقه

انواعی از وام ها وجود دارد که شرط واجب آن، تامین وثیقه است. اینها عبارتند از: تجاری، رهن، مصرف کننده، اجاره، و غیره. برای آنها، بانک ها لزوما به وثیقه "سخت" نیاز دارند. برای وام خودرو، وام دانشجویی و سایر وام های «آسان»، بانک ها عمدتاً خودروهای خریداری شده، اقلام موجودی، اموال منقول و غیره را به عنوان وثیقه می پذیرند. متعهد می تواند خود مدیون یا شخص ثالث با اجازه کتبی او باشد.

جزء مستند

پس از صدور وام، بسته وام گیرنده تشکیل می شود. این شامل وثیقه وام، قراردادها و سایر موارد است مدارک مورد نیازطبق "روش های وام دهی". هر واحد وثیقه در بانک به عنوان یک بدهی خارج از ترازنامه حساب می شود و در ورودی حسابداری مربوطه منعکس می شود. در عمل ارزش اسمی 1 وثیقه معمولا معادل 1 واحد ارز است و تا پایان مدت وام نگهداری می شود. در پایان مدت وام، بدهی خارج از ترازنامه از بدهی های بانک حذف می شود و در مقابل امضا به وام گیرنده بازگردانده می شود.

اگر پول بانک را نپردازید چه اتفاقی می افتد؟

در صورتی که راهن به تعهدات مندرج در قرارداد عمل نکند، بانک اخطاریه ای را که در مرجع ذیربط ثبت شده است مبنی بر شروع روند وصول اجباری وثیقه برای پرداخت بدهی به بدهکار تحویل می دهد. در صورتی که بدهکار در رسیدگی های پیش از محاکمه به اقدامات بانک «واکنش» نشان ندهد، بانک حق دارد با فروش وثیقه به تعهد خود عمل کند.

وکیل بسته ای از اسناد را تهیه می کند (مکاتبات بین بدهکار و طلبکار)، قراردادهای امضا شده را ضمیمه می کند، مبلغ کامل بدهی را محاسبه می کند و پرونده را به دادگاه ارسال می کند. اگر دادگاه به نفع طلبکار تصمیم بگیرد، اموال بدهکار به مالکیت بانک در می آید و در مزایده علنی زیر چکش فروخته می شود. اگر دادگاه به نفع بدهکار تصمیم بگیرد، فقط می توان به این بدهکار حسادت کرد، زیرا این درصد بسیار کمی از تمام پرونده های دادگاه است.

محاسبه وثیقه و تعهدات

به منظور تضمین وام با وثیقه، مسئول وام ابتدا میزان تعهدات بدهکار را محاسبه می کند:

مبلغ وام + سود تعلق گرفته برای دوره طبق برنامه بازپرداخت = تعهدات وام

مثال محاسبه

برای حمایت از مطالب فوق، اجازه دهید 2 مثال بزنیم:

مثال 1.

وام گرفتی:

5,000,000 روبل * 11٪ * 5 سال = 7,750,000 روبل.

تبریک می گویم، وثیقه شما به طور کامل تعهدات شما را پوشش می دهد و شانس بسیار خوبی برای دریافت وام دارید.

مثال 2.

برای خرید یک آپارتمان وام رهنی دریافت می کنید که هزینه آن 14000000 روبل است.

هدف خرید آپارتمان است

در اعطای وام مسکن، ملک خریداری شده به عنوان وثیقه برای وام مورد نیاز است. محاسبه وثیقه وثیقه چگونه خواهد بود؟ بیایید نگاهی دقیق تر به اینجا بیاندازیم. نسبت نقدینگی نیز 50 درصد خواهد بود. اکنون نگاه کنید: اگر ملک خریداری شده 14،000،000 روبل هزینه داشته باشد، پس از اعمال ضریب، ارزش تخمینی آن به عنوان وثیقه برابر با 7،000،000 روبل خواهد بود. و میزان تعهدات شما به بانک می باشد.

هر ملکی که به عنوان وثیقه ارائه می شود باید ارزش آن را ارزیابی کرده و میزان وام ارائه شده به عنوان وثیقه را تعیین کند. ارزیابی اموالی که به عنوان وثیقه برای وام به بانک ارائه می شود، می تواند توسط متخصصان کار وثیقه در بانک، متخصصان مربوطه از بخش اعتبار که اموال را ارزیابی می کنند، مشاوران متخصص و ارزیاب هایی که با بانک قرارداد دارند انجام شود. بررسی اموال و همچنین ارزیاب‌های مستقل و شرکت‌های ارزیابی، موضوع فعالیت‌های ارزیابی هستند که دارای گواهی یا مجوز مناسب برای انجام کار ارزیابی هستند و حق انجام ارزیابی مستقل را می‌دهند. در فرآیند ارزیابی اموال، به عنوان یک قاعده، سه نوع ارزش تعیین می شود: بازار، وثیقه و انحلال.

ارزش بازار - ارزشی که برای آن بیگانگی احتمالی موضوع ارزیابی در بازار املاک مشابه در تاریخ ارزیابی بر اساس توافقنامه ای که بین خریدار و فروشنده منعقد شده است، پس از انجام فعالیت های بازاریابی مناسب، مشروط بر اینکه هر یک از طرفین آگاهانه عمل کرده باشند. با احتیاط و بدون اجبار.

ارزش انحلال ارزشی است که می توان آن را به دست آورد اگر ملک در دوره ای به طور قابل توجهی کوتاه تر از دوره در معرض قرار گرفتن چنین اموالی فروخته شود، که طی آن می توان آن را به قیمتی برابر با ارزش بازار فروخت.

ارزش وثیقه عبارت است از ارزش بازاری ملک با تخفیف در تاریخ ارزیابی که در تاریخ انقضای مقرر در قرارداد وثیقه به منظور انعقاد قرارداد وثیقه تعیین می شود.

برنج. 8.3. V روش ارزیابی اموال ارائه شده به عنوان تضمین برای بانک

بسته به نیاز وام گیرنده یا بانک، موضوع فعالیت ارزیابی در حین ارزیابی ممکن است یک یا چند نوع ارزش (بازار، بازار و وثیقه، بازار و تصفیه) را تعیین کند. هنگام انجام ارزیابی مستقل برای یک بانک (شعبه)، تعیین دو نوع ارزش دارایی ارائه شده به عنوان وثیقه - بازار و وثیقه (انحلال) برای موضوع فعالیت ارزیابی الزامی است.

رویه کلی برای ارزیابی اموال ارائه شده به عنوان وثیقه به بانک ممکن است مانند آنچه در شکل 8.3 نشان داده شده است باشد.

در عمل بانکی، ارزش واقعی اموال وثیقه، به عنوان یک قاعده، نباید کمتر از اندازه وام و هزینه های مربوط به اجرای قرارداد وام، قرارداد وثیقه و غیره باشد. مقدار وثیقه مورد نیاز برای هر معامله اعتباری را می توان با فرمول تعیین کرد:

که در آن C3ab مقدار امنیت است.

Sosz. - بخشی از مبلغ تضمین برای ارزش وثیقه در قالب وثیقه اصلی؛

Sdod.3. - بخشی از مبلغ تضمین برای ارزش وثیقه در قالب وثیقه اضافی.

وثیقه اولیه وثیقه ای است که وام را تضمین می کند. در این صورت بانک می تواند موارد زیر را به وثیقه اصلی واریز کند:

ساختمان های مسکونی و غیر مسکونی؛

شرکت ها به عنوان مجتمع های ملکی یکپارچه؛

تجهیزات؛

کالاها (مواد اولیه، محصولات نیمه تمام، اجزا، محصولات نهاییو غیره)؛

وسايل نقليه؛

حقوق مالکیت وجوه وام گیرنده که در حساب سپرده نزد بانک بستانکار قرار داده شده است.

ضمانت نامه اشخاص حقوقی و اشخاص حقیقی تحت پوشش وجوهی است که نزد بانک بستانکار قرار می گیرد.

ساخت و ساز ناتمام امیدوار کننده با حداقل 95٪ تکمیل.

سایر مقادیر تعیین شده توسط بانک.

وثیقه اضافی (ثانویه) - وثیقه ای که برای تکمیل وثیقه اصلی و جبران آن استفاده می شود. نقاط ضعیف. یک موسسه بانکی ممکن است وثیقه اضافی را معرفی کند:

املاک و مستغلات برای مقاصد کشاورزی (به استثنای موارد ثبت کل مجتمع های ملکی به عنوان وثیقه).

برداشت دوره های آینده؛

گاو (حیوانات در حال پرورش و پروار).

رایانه، لوازم خانگی و اداری و سایر اشیای قیمتی که توسط مؤسسه بانکی تعیین می شود.

هنگام تعیین مبلغ کل وثیقه پذیرفته شده توسط بانک، نسبت (به درصد) بین وثیقه اصلی و اضافی تعیین می شود که در مجموع 100٪ است. همچنین مشخص می شود که وثیقه اصلی و اضافی چند برابر مبلغ وام ارائه شده بیشتر باشد. ساختار وثیقه بسته به شرایط مالی و طبقه وام گیرنده با توجه به رتبه اعتبار می تواند توسط بانک تعیین شود. در چنین شرایطی، ساختار وثیقه به شرح زیر خواهد بود (جدول 8.1).

جدول 8.1. V

تعیین قیمت وثیقه ملک توسط بانک و وام گیرنده با در نظر گرفتن نتیجه‌گیری یک ارزیابی کارشناسی مستقل که در گزارش معاینه ثبت شده است، انجام می‌شود. در عین حال، قیمت وثیقه ممکن است کمتر از قیمت تعیین شده توسط بررسی باشد، زیرا بانک می تواند تأثیر خاص عوامل بازار و هزینه های مرتبط با فروش را فراهم کند.

اموالی که به یک مؤسسه بانکی وثیقه گذاشته شده است، به عنوان یک قاعده، مشمول بیمه به ارزش وثیقه (انحلال) به نفع بانک برای کل مدت قرارداد وام است. علاوه بر این، در صورت نیاز به توقیف اموال وثیقه، در صورتی که وام گیرنده وجوه وام و سود ارائه شده را برای استفاده از آنها برنگرداند، ممکن است یک دوره اضافی (ماه، سه ماهه و غیره) نیز در نظر گرفته شود.

هنگامی که وام گیرنده بخشی از وام را طبق قرارداد وام (وام یک‌مدت یا خط اعتباری غیرقابل تمدید) بازپرداخت می‌کند، بانک ممکن است میزان وثیقه را به میزان تخفیف کاهش دهد. در این صورت چنین شرطی باید در قرارداد رهن منعکس شود.

اگر قرارداد وثیقه امکان کاهش میزان وثیقه را فراهم کند، تخفیف با استفاده از فرمول محاسبه می شود:

جایی که SKpog. - مبلغ وام بازپرداخت شده تحت قرارداد وام؛

K - مبلغ وام تحت قرارداد وام.

برای ارزیابی ارزش سهام تعهد شده مدارک زیر در رابطه با موضوع وثیقه (سهام) به بانک ارائه می شود:

1. هنگام اعطای وام به وام گیرنده با تضمین سهام منتشر شده خود:

سندی که تصدیق مالکیت وام گیرنده (یا ضامن اموال او) بر سهام (گواهی سهام، عصاره ثبت نام صاحبان اوراق بهادار ثبت شده). در این صورت اصل سند در بانک (شعبه) باقی می ماند و ضمیمه سایر اسناد مندرج در این بند می شود (در صورتی که موضوع وثیقه، سهامی باشد که به صورت اسنادی صادر شده است، پس از انجام وام گیرنده، گواهی سهام به مالک مسترد می شود. شرایط قرارداد وام یا در صورت امتناع از صدور وام).

گواهی ثبت در مورد تعرفه خدمات ثبت نام؛

رونوشت محضری از اسناد تشکیل دهنده صادرکننده (در مواردی که وام گیرنده مشتری بانک نباشد).

صورتجلسه تصمیم مجمع عمومی صاحبان سهام یا سایر دستگاه های اجرایی شرکت (به شرطی که اساسنامه ناشر امکان اتخاذ تصمیمات مذکور را توسط دستگاه اجرایی پیش بینی کرده باشد) در خصوص انتقال سهام به عنوان وثیقه.

2. هنگام اعطای وام به وام گیرنده با تضمین سهام سایر ناشران:

سندی که تصدیق مالکیت وام گیرنده (یا ضامن اموال او) بر سهام (گواهی سهام، عصاره ثبت نام صاحبان اوراق بهادار ثبت شده). در این صورت اصل سند در بانک (شعبه) باقی می‌ماند و ضمیمه سایر اسناد مندرج در این بند سهام می‌شود (در صورتی که وثیقه، سهام صادر شده به صورت اسنادی باشد، پس از انجام وام گیرنده، گواهی سهام به مالک مسترد می‌شود. شرایط قرارداد وام یا در صورت امتناع از صدور وام)؛

اطلاعات مربوط به ثبت کننده (آدرس قانونی، تلفن و فکس آن و همچنین شماره و تاریخ صدور مجوز نگهداری ثبت نام صاحبان اوراق بهادار ثبت شده صادر شده توسط کمیته بورس و اوراق بهادار دولتی را ذکر کنید).

رونوشت محضری گواهی های ثبت انتشار سهام ناشر در کمیته بورس و اوراق بهادار دولتی.

گواهی ثبت تعرفه خدمات ثبت نام.

موسسات بانکی هنگام ارائه وام تضمین شده توسط سهام، می توانند فهرستی از معیارها را برای انتخاب بنگاه های سرمایه گذاری جذاب تعیین کنند که بانک می تواند از سهام آنها به عنوان وثیقه برای اعطای وام استفاده کند (پیوست 33). در عین حال، بانک ها ممکن است شرایطی را در مورد وثیقه غیر توصیه شده یا ممنوع اعمال کنند. به عنوان مثال، ممکن است پذیرش سهام به عنوان وثیقه ای که ثبت صاحبان اوراق بهادار با نام آن توسط خود ناشر نگهداری می شود، توصیه نشود، و ممکن است پذیرش سهامی که دارای تعهدات هستند، ممنوع شود.

ارزیابی ارزش سهام تعهد شده توسط بانک بر اساس روش داخلی مصوب انجام می شود. در عین حال، مؤسسات بانکی موارد زیر را انجام می دهند:

1) ارزیابی ارزش وثیقه سهامی که در بازار سهام نهادینه شده اوکراین نقل شده است.

2) ارزیابی ارزش وثیقه بلوکی از سهامی که در بازار سهام نهادینه شده گردش فعال ندارند.

ارزیابی ارزش وثیقه سهامی که در بازار سهام نهادینه شده عرضه می شود بر اساس تجزیه و تحلیل ارزش بازار آنها انجام می شود که بر اساس نتایج معاملات در سیستم های اطلاعات معاملاتی (سیستم معاملاتی بورس خارج از بورس (PFTS) تعیین می شود. )) و در بورس اوراق بهادار.

اجرای روش ارزش گذاری سهام بر اساس ارزش بازار (مبادله) آنها مستلزم انجام سه محاسبه مستقل است:

1. بهای تمام شده یک سهم را بر اساس میانگین قیمت و خریدهای 180 روز گذشته محاسبه کنید. هنگام استفاده از این روش، میانگین قیمت خرید یک سهم بر اساس داده های آماری در مورد حجم معاملات انجام شده به صورت پولی و کمی در یک بازار سهام نهادینه شده محاسبه می شود.

میانگین قیمت خرید یک سهم در 180 روز گذشته با فرمول تعیین می شود:

که در آن قیمت میانگین قیمت خرید یک سهم در 180 روز گذشته (بازی) است.

Si - حجم معاملات این سهام برای روز iام (UAH)؛

Qi حجم معاملات این سهام برای روز i (واحد) است.

2. بهای تمام شده یک سهم را بر اساس میانگین قیمت خرید در 30 روز گذشته محاسبه کنید. در این حالت میانگین قیمت خرید یک سهم در 30 روز گذشته با فرمول تعیین می شود:

که در آن ایزو میانگین قیمت خرید یک سهم در 30 روز گذشته (UAH) است.

5/ - حجم معاملات این سهام در روز پنجم (UAH);

()، - حجم معاملات این سهام برای روز iام (تعدد).

3. محاسبه بهای تمام شده یک سهم بر اساس میانگین قیمت خرید در آخرین روزی که چنین معامله ای در بازار سهام نهادینه شده انجام شده است. برای محاسبه هزینه | بلوک سهام بر اساس میانگین قیمت خرید برای آخرین روزی که چنین معامله ای در PFTS ثبت شده است، از فرمول استفاده می شود:

میانگین قیمت خرید یک سهم در آخرین روزی که چنین معامله ای در PFTS (UAH) ثبت شده است، کجاست.

5/- حجم معاملات این سهام برای روز /ام (UAH)؛

Qi - حجم معاملات این سهام برای روز iام (واحد).

تعداد معاملاتی که برای محاسبه میانگین قیمت خرید سهام برای 30 روز انجام می شود، به عنوان مثال، می تواند حداقل 4 باشد، و تعداد معاملاتی که برای محاسبه میانگین قیمت خرید سهام برای 180 روز انجام می شود، می تواند برابر باشد. حداقل 20

مشروط بر اینکه تعداد معاملات واقعی کمتر از 4 (20) باشد. یا آخرین معامله بر روی سهام بیش از 10 روز قبل از تاریخ ارزش گذاری انجام شده است، سپس همراه با محاسبه میانگین قیمت خرید سهام از روش های درآمدی و ترازنامه ای برای برآورد ارزش سهام استفاده می شود. در این صورت برای محاسبه هزینه تخمینی بسته، کمترین قیمت پذیرفته می شود.

ارزش بلوک سهامی که در وثیقه بانک است با فرمول تعیین می شود:

که در آن VPA ارزش تخمینی بلوک سهام (UAH) است.

T کوچکترین تخمین زو است. کیو. ج، (UAH)؛

ک - تعداد سهام ارائه شده به عنوان وثیقه (قطعه).

در صورتی که سهام آن در بورس عرضه نشود و یا شرایط لازم در خصوص تعداد معاملات واقعی فراهم نباشد، برای محاسبه میانگین قیمت سهام باید از روش ارزشیابی درآمدی و ترازنامه ای استفاده شود.

برای ارزیابی ارزش وثیقه سهامی که در بازار سهام نهادینه شده منطقه گردش فعال ندارند، از موارد زیر استفاده می شود:

1. روش بازده.

برآورد ارزش یک بلوک سهام با استفاده از این روش شامل تجزیه و تحلیل حجم سود سالانه، منهای مالیات بر درآمد، دریافت شده توسط شرکت طی دو سال گذشته و برای آخرین دوره حسابداری از ابتدای سال جاری است.

ارزش تخمینی یک بلوک سهام با استفاده از فرمول تعیین می شود:

که در آن VPp ارزش بلوک سهام بر اساس روش سودآوری است.

Bp - مقدار تخمینی میانگین درآمد سالانه برای دو سال قبل و برای آخرین دوره حسابداری از ابتدای سال جاری، منهای مالیات بر درآمد (UAH).

ج - نرخ سرمایه;

P به اندازه سهم یک بلوک سهام در سرمایه مجاز یک شرکت تجاری است که در تعهد بانک است.

میانگین تخمینی سود سالانه (BP) با فرمول تعیین می شود:

که در آن Bzp سود یک شرکت تجاری برای آخرین دوره حسابداری از ابتدای سال جاری منهای مالیات بر درآمد (UAH) است.

l^-v - تعداد فصل ها در آخرین دوره حسابداری از ابتدای سال جاری.

Bpi - سود یک شرکت تجاری برای سال قبل منهای مالیات بر درآمد (UAH)؛

Bp2 - سود یک شرکت تجاری برای سال قبل از سال قبل، منهای مالیات بر درآمد (UAH)؛

نرخ سرمایه (C) منعکس کننده سودآوری سرمایه سرمایه گذاری در سهام شرکت سهامی باز مشخص شده است.

اگر ارزش تخمینی میانگین سود سالانه شرکت (BP) منفی باشد، ارزش تخمینی بلوک سهام با استفاده از روش سودآوری انجام نمی شود.

2. روش ترازنامه.

محاسبه ارزش یک بلوک سهام با استفاده از این روش، قیمت سهام یک شرکت سهامی باز را بر اساس ارزش دفتری دارایی ها و بدهی های آن بر اساس داده های ترازنامه شرکت برای آخرین دوره گزارش نشان می دهد:

که در آن VPb ارزش بلوک سهام تعیین شده توسط روش ترازنامه است.

B1 - ارزش دفتری دارایی های ثابت منهای استهلاک آنها (UAH)؛

بنابراین - ارزش دفتری سرمایه در گردش (برابر مجموع بخش های دوم و سوم ترازنامه دارایی شرکت) (UAH)؛

ک - هزینه حساب های پرداختنی(UAH)؛

د - ناامید حساب های دریافتنی(UAH)؛

ص - سهم بلوک سهام در سرمایه مجاز ناشر.

پس از محاسبه ارزش بلوک سهام به روش سودآوری و روش ترازنامه، باید کوچکترین ارزش را انتخاب کرد که در آینده به عنوان ارزش برآوردی بلوک سهام تعهد شده استفاده می شود.

مؤسسه بانکی بر اساس تعیین ارزش بلوک سهامی که به عنوان وثیقه ارائه می شود، میزان وام قابل صدور در مقابل سهام را محاسبه می کند. در این صورت، ارزش تخمینی بلوک سهام که در نتیجه محاسبه با استفاده از روش های ذکر شده به دست می آید، مبلغ وثیقه است.

به منظور تصمیم گیری نهایی بانک در مورد صدور وام به میزان مشخص شده توسط وام گیرنده، مبلغ وام اعلام شده باید دارای شرایط زیر باشد:

الف) اگر وثیقه، سهام شرکت‌هایی باشد که در اولین سطح فهرست فهرست PFTS قرار دارند، مبلغ وام با استفاده از فرمول محاسبه می‌شود:

جایی که 5 کرون - مبلغ وام و بهره احتمالی؛

OP - مقدار موضوع تعهد که با روش میانگین بازار (نرخ مبادله) ارزش سهام (UAH) تعیین می شود.

0.5 یک عامل تعدیل است که هزینه های احتمالی بانک را هنگام فروش اموال وثیقه و خطر کاهش ارزش سهام در نظر می گیرد.

ب) در صورتی که وثیقه، سهام شرکت هایی باشد که در سطوح دوم و سوم پذیره نویسی PFTS قرار می گیرند یا به طور فعال در بازار سهام معامله نمی شوند (در فهرست PFTS قرار نمی گیرند)، مبلغ وام با استفاده از فرمول محاسبه می شود:

که در آن Z"cr مقدار وام و بهره احتمالی است.

OP - مقدار مورد تعهد شده که با روش میانگین ارزش بازار (نرخ مبادله) سهام یا با روش تعیین ارزش وثیقه سهامی که به طور فعال در بازار سهام (UAH) معامله نمی شود تعیین می شود.

0.25 یک عامل تعدیل است که هزینه های احتمالی بانک را هنگام فروش اموال وثیقه و خطر کاهش ارزش سهام در نظر می گیرد.

اگر مبلغ وام درخواست شده توسط وام گیرنده و سود آن مطابق با الزامات تعیین شده نباشد، باید میزان وثیقه افزایش یابد.

یکی از کارمندان بخش مربوطه بانک، طبق روش تعیین شده، تحقیقاتی را در مورد ارزش بلوک سهام انجام داد و نتیجه گیری کتبی را در مورد نتایج ارزیابی تهیه کرد. باید حاوی اطلاعات زیر باشد:

نام کامل ناشر که سهام او در وثیقه است، شکل انتشار، نوع و طبقه بندی، ارزش اسمی.

اطلاعات مربوط به ثبت سهام در کمیته بورس و اوراق بهادار دولتی (شماره و تاریخ ثبت، نهاد کمیته بورس و اوراق بهادار دولتی که ثبت را انجام داده است).

تعداد سهام در بسته، سهم آنها در سرمایه مجاز؛

اولویت سهام تعهد شده نسبت به سهام سایر انتشارات ناشر (برای سهام ممتاز).

در دسترس بودن مظنه در بازار نهادینه شده، میانگین قیمت معاملات سهام در 180، 30 روز گذشته و آخرین قیمت معامله برای سهام؛

محاسبه ارزش بلوک سهام تعهد شده به عنوان وثیقه و مبلغ وام احتمالی قابل صدور به وام گیرنده (نتایج محاسبه ارزش تخمینی بلوک سهام ضمیمه نتیجه است و جزء لاینفک آن می باشد) ;

نتیجه گیری مستدل در مورد عواملی که ممکن است بر ارزش بسته تأثیر بگذارد و ارزیابی پیش بینی شده ارزش سهام برای دوره بعدی (ماه، سه ماهه، شش ماهه).

گزارش کتبی نتایج ارزیابی ارزش بلوک سهام با امضای رئیس اداره مربوطه جهت تصمیم گیری نهایی در خصوص اعطای وام به واحد اعتباری موسسه بانکی ارسال می شود.

ارزیابی املاک و مستغلات به عنوان موضوع وثیقه باید جنبه های زیر را در نظر بگیرد:

1. قیمت فروش مورد انتظار ملک تعیین می شود که ممکن است با قیمت واقعی بازار متفاوت باشد. هنگام تعیین ارزش وثیقه، باید دارایی های بلندمدت آن و درآمدی را که وثیقه می تواند برای مدیریت عادی برای هر مالکی به همراه داشته باشد، در نظر بگیرید. نباید عوامل بی ثباتی را در نظر گرفت که ممکن است ارزش فعلی را افزایش دهد (ملاحظات سوداگرانه، منافع ذهنی). شخصیو غیره).

2. نهادهای وام دهنده، اول از همه، به قیمت فروش وثیقه در تاریخ توقیف احتمالی علاقه مند هستند و نه فقط در تاریخ انعقاد قرارداد وام.

3. قیمت سپرده همیشه کمتر از قیمت فروش مورد انتظار است. به عنوان یک قاعده، 50-80٪ از قیمت فروش است. کاهش قیمت وثیقه نسبت به قیمت فروش با هدف اطمینان از نقدشوندگی کافی وثیقه در صورت فروش اجباری آن است.

4. موسسه بانکی باید در تعیین قیمت وثیقه مشارکت اجباری داشته باشد.

5. قیمت سپرده هم با مالیات بر ارزش افزوده و هم بدون آن قابل تعیین است. برای راحتی، توصیه می شود از قیمت های بدون مالیات بر ارزش افزوده استفاده کنید، که در صورت لزوم، می توانید به راحتی به قیمت های با مالیات بر ارزش افزوده تغییر دهید.

ارزش گذاری املاک را می توان با استفاده از روش های زیر انجام داد:

1. روش هزینه درآمد.

بر اساس این روش، قیمت یک ملک به عنوان ارزش درآمد احتمالی (اجاره، سود) که صاحب این ملک دریافت می کند، تعیین می شود. با توجه به اینکه ارزش املاک در این حالت با سرمایه گذاری درآمد مورد انتظار از آن تعیین می شود، این روش را روش درآمد سرمایه دار نیز می نامند.

هنگام محاسبه قیمت یک شی با استفاده از روش هزینه درآمد، مشخص می شود که این درآمد مادام العمر است یا موقت. درآمد مادام العمر توسط اشیایی که مدت استفاده خاصی ندارند (مثلاً یک قطعه زمین) تأمین می شود. درآمد موقت از اشیایی با دوره استفاده معین (مثلاً گیاهان میوه چند ساله) حاصل می شود.

قیمت یک شی که درآمد مادام العمر ایجاد می کند بر اساس نسبت درآمد سالانه احتمالی از شی به نرخ تنزیل مربوطه (نرخ سرمایه) است. درآمد احتمالی عبارت است از درآمد عادی که با استفاده از شیء ارزش‌گذاری شده برای هدف مورد نظر پس از کسر مالیات و سایر هزینه‌های احتمالی که دریافت‌کننده درآمد طبق قوانین جاری و قراردادهای مربوط به استفاده از ارزش‌گذاری شده ملزم به تحمل آن است، به دست می‌آید. هدف - شی.

نرخ تنزیل به عنوان یک نرخ سپرده احتمالی تعریف می شود که با در نظر گرفتن مالیات بر درآمد سپرده مطابق با قوانین فعلی کاهش می یابد و با در نظر گرفتن تعادل خطرات مربوط به سپرده گذاری وجوه و استفاده از شی با ارزش برای مورد نظر تنظیم می شود. هدف برای توجیه مناسب می توان از روش های دیگری برای تعیین نرخ تنزیل استفاده کرد.

قیمت یک شی که درآمد موقت ایجاد می کند بر اساس تنزیل (محاسبه ارزش فعلی) درآمد سالانه احتمالی از شی در استفاده آتی آن و همچنین ارزش باقیمانده (انحلال) شی با در نظر گرفتن هزینه های انحلال است. .

2. روش بهای تمام شده مقایسه ای (روش مقایسه فروش).

بر اساس این روش، ارزش یک ملک بر اساس مقایسه با قیمت واقعی بازار برای املاک مشابه با هدف مشابه، که با توجه به ویژگی های خاص با یکدیگر متفاوت هستند، تعیین می شود. چنین علائمی می تواند هم داخلی باشد (قطعات زمین خانگی ممکن است از نظر حاصلخیزی، شرایط اکولوژیکی، تسکین، پیکربندی متفاوت باشد) و خارجی (وجود یا عدم وجود بار، شرایط مختلف برای قرار دادن، استفاده یا فروش اشیا). در صورت استفاده از این روش، قیمت های واقعی بازار باید متناسب با آن تعدیل شوند.

3. روش تعیین ارزش بر اساس هزینه ها (روش هزینه).

بر اساس این روش، ارزش یک ملک با در نظر گرفتن هزینه های واقعی صاحب ملک برای ایجاد یا تملک آن منهای استهلاک تعیین می شود. هزینه های انجام شده توسط مالک مستند است. اگر صاحب شیء ملزم به نگهداری سوابق حسابداری مطابق با قوانین جاری باشد، شیء را می توان به ارزش باقیمانده دفتری آن که در صورت های مالی. ارزش ملک با در نظر گرفتن تورم شاخص می شود. تغییر روش تعیین هزینه مبتنی بر هزینه روشی است که شامل محاسبه هزینه های احتمالی ایجاد یک شیء با قیمت های فعلی منهای استهلاک توسط ارزیاب می شود.

لازم به ذکر است که روش های ذکر شده برای ارزیابی اشیاء املاک عمدتاً به صورت ترکیبی استفاده می شود. اما بسته به هدف ارزیابی انتخاب شده، آنها ممکن است وضعیت متفاوتی داشته باشند: یکی به عنوان اصلی انتخاب می شود و دیگری کمکی است. یک استثنا وضعیتی است که ارزیابی فقط با یک روش امکان پذیر باشد (جدول 8.2).

جدول 8.2. V ارزیابی اموال

روش هزینه درآمد هنگام ارزیابی اشیایی که ایجاد یا کسب آنها به منظور ایجاد سود (اجاره) انجام می شود، اصلی ترین روش است. چنین اشیایی شامل شرکت ها و بخش های ساختاری آنها به عنوان مجتمع های دارایی یکپارچه است. زمین کشاورزی در نظر گرفته شده برای تولید محصولات قابل فروش؛ سایر قطعات زمین سودآور؛ ساختمان ها و سازه های سودآور در عین حال، روش بهای تمام شده درآمد تنها روش ارزیابی زمین های سودآور در صورت عدم وجود شواهد و اطلاعات کافی در مورد معامله آنها است. روش های دیگر برای ارزیابی اشیاء درآمدزا می توانند به عنوان روش های کمکی مورد استفاده قرار گیرند.

روش هزینه مقایسه ای اصلی ترین روش برای ارزش گذاری اشیاء غیر سودآور یا اشیایی است که سودآوری آنها اهمیت تعیین کننده ای ندارد. چنین اشیایی شامل ساختمان های مسکونی فردی و آپارتمان های خصوصی است. قطعات زمین شخصی؛ قطعات زمین اختصاص داده شده برای فردی توسعه مسکونی; خانه های روستایی و زمین. ضمناً روش بهای تمام شده قیاسی تنها روش ارزش گذاری اراضی غیر انتفاعی می باشد. همچنین می تواند به عنوان کمکی در ارزیابی اموال سودآور استفاده شود.

روش ارزش گذاری مبتنی بر هزینه را می توان در ارزش گذاری اشیاء ساخته دست بشر به عنوان روش اولیه (یا ثانویه) استفاده کرد. یک استثنا، ارزیابی اشیاء غیر سودآور ایجاد شده توسط انسان است، در صورت عدم وجود اطلاعات در مورد معامله آنها: در این مورد، روش تعیین ارزش بر اساس هزینه ها تنها روش است.

در صورتی که روش ارزشیابی اصلی روش بهای تمام شده درآمد باشد، روش کمکی روش بهای تمام شده مقایسه ای و در صورت عدم امکان استفاده از آن، روش تعیین ارزش بر اساس هزینه ها می باشد. اگر روش ارزشیابی اصلی روش بهای تمام شده مقایسه ای باشد، روش تعیین بهای تمام شده بر اساس هزینه ها به عنوان روش کمکی استفاده می شود.

در صورت انحرافات جزئی بین ارزیابی های تعیین شده با روش های مختلف (انحراف ارزیابی تعیین شده توسط روش کمکی از 10٪ ارزیابی تعیین شده توسط روش اصلی تجاوز نمی کند)، روش ارزیابی بعدی به شرح زیر است:

اگر روش اصلی ارزش درآمد باشد و ارزش گذاری پولی شی تعیین شده با این روش کمتر از ارزش گذاری تعیین شده توسط روش های کمکی باشد، ارزش گذاری تعیین شده به روش اصلی پذیرفته می شود و اگر ارزش گذاری تعیین شده به روش اصلی باشد. بالاتر است، سپس مقدار میانگین این دو رتبه بندی تعیین می شود،

اگر روش اصلی، روش بهای تمام شده مقایسه ای باشد، از ارزش گذاری تعیین شده با این روش استفاده می شود.

اگر انحراف بین تخمین ها بیش از 10٪ باشد، نتایج ارزیابی با استفاده از هر دو روش منوط به تأیید اعتبار آنها است.

بر اساس هر یک از این روش ها، روش های مختلفی برای ارزیابی املاک در حال توسعه است. هنگام تعیین قیمت فروش، هدف آینده شی مورد توجه قرار می گیرد (به عنوان مثال، زمین مورد ارزیابی برای تولید کشاورزی در نظر گرفته شده است یا برای توسعه مسکن فردی اختصاص داده شده است). قیمت های فروش را می توان به صورت جاری (در تاریخ ارزیابی) یا آینده نگر (تعیین شده در تاریخ تعیین شده در آینده) تعیین کرد.

هنگام تجزیه و تحلیل نتایج ارزیابی، باید به این نکته نیز توجه کنید که این نتایج باید با محدوده قیمت (اجاره) املاک مشابه در منطقه مطابقت داشته باشد. اطلاعات مربوط به قیمت املاک و مستغلات را می توان از منابع زیر بدست آورد: مشاوره با بنگاه های املاک. نشریات و ابزارهای منطقه ای املاک و مستغلات رسانه های جمعی; مزایده و مناقصه آزاد؛ اینترنت و بیشتر.

موسسات بانکی همیشه از خدمات شرکت های ارزیابی مستقل استفاده نمی کنند. در این صورت وثیقه را ارزیابی می کنند به تنهایی. مشخص است که بسیاری از بانک ها دارای ارزیاب های کاملاً واجد شرایط در کارکنان خود هستند. ایجاد دپارتمان ارزیابی وثیقه خود در بانک دارای مزایا و معایب متعددی است. به طور خاص، مزایای عبارتند از:

امکان تأثیر وام گیرنده بر نتیجه ارزیابی به منظور افزایش آن عملاً منتفی است.

فرصتی برای مزیت رقابتی نسبت به سایر بانک ها وجود دارد، زیرا در مرحله بررسی درخواست، وام گیرنده بالقوه هزینه های ارزیابی وثیقه را متحمل نمی شود.

به موازات ارزیابی، کارکنان بانک می توانند میزان نقدینگی وثیقه را تعیین کنند.

از جمله معایب عبارتند از:

هزینه های نگهداری یک بخش ارزیابی در بیشتر موارد بیشتر از مشارکت منظم یک شرکت ارزیابی مستقل است.

کلیه هزینه های ارزیابی وثیقه بر عهده موسسه بانکی می باشد. عمل بانکی نشان می دهد که نه همه بانکی

موسسات از همکاری با شرکت های ارزیابی رضایت دارند و گزارش های ارائه شده توسط ارزیابان در بیشتر موارد توسط کارکنان بانک تایید می شود.

هنگام تعامل با بانک ها و شرکت های ارزیابی، ممکن است مشکلات زیر ایجاد شود:

1. صداقت ارزیاب.

وام گیرنده بالقوه (او است که در بیشتر موارد ارزیابی را انجام می دهد) علاقه مند است اطمینان حاصل کند که ارزش ارزیابی شده دارایی خود حداکثر شده است. موسسه بانکی از این رویکرد راضی نیست، زیرا در صورت عدم بازپرداخت وام، باید با فروش وثیقه، زیان وارده را بازپرداخت کند. با توجه به برآورد بیش از حد ارزش وثیقه، مبلغ وام ارائه شده بیشتر از قیمت واقعی وثیقه خواهد بود و احتمال اینکه بانک بتواند زیان خود را با چنین وامی پوشش دهد کم است.

این مشکل ناشی از تضاد منافع بین وام گیرنده و بانک است، زیرا اولی علاقه مند به حداکثر مبلغ وام برای حداقل وثیقه است و دومی علاقه مند است اطمینان حاصل کند که درآمد حاصل از فروش وثیقه، بدهی وام گیرنده را پوشش می دهد. برای حل این مشکل، یک موسسه بانکی باید به طور مستقل شرکت های ارزیابی را انتخاب کند که بتواند به گزارش های آنها اعتماد کند. در عین حال، ارزیابان باید درک کنند که مشتری آنها یک موسسه بانکی است (اگرچه وام گیرنده هزینه خدمات ارزیابی را پرداخت می کند) و به عنوان مشتری که سفارشات ارزیابی را ارائه می دهد، احتمال از دست دادن آن وجود دارد.

2. صلاحیت ارزیاب.

برآورد بیش از حد ارزش تخمینی ممکن است نشان دهنده خطا در فعالیت های ارزیاب ها باشد. ماهیت این مشکل در سطح پایین حرفه ای ارزیابان یا نگرش سهل انگارانه آنها نسبت به کارشان نهفته است. این مشکل را می توان با آزمایش ارزیاب ها در مورد مناسب بودن حرفه ای آنها حل کرد. در عین حال، می توان یک دایره باریک از شرکت های ارزیابی معتبر توسط بانک ایجاد کرد که از نظر حرفه ای بودن کارمندان بررسی می شود.

3. محتوای اطلاعاتی گزارش ارزیابی.

دلیل کمبود اطلاعات در گزارش‌های شرکت‌های ارزیابی، قاعدتاً مشارکت ناکافی مؤسسه بانکی در تعیین وظایف ارزیابی است. بانک ها باید در انعقاد قرارداد ارزیابی مشارکت داشته باشند و این فرصت را خواهند داشت تا تمامی موارد لازم برای ارزیابی ارزش موضوع وثیقه را برای انجام وظایف ارزیابی به وضوح تعریف و لحاظ کنند.

بنابراین، از جمله شرایط اصلی برای کار مشترک بین بانک و شرکت ارزیابی، موارد زیر باید برجسته شود:

لزوم تشکیل مجموعه ای از شرکت های ارزیاب معتبر که موسسه بانکی برای ارزیابی وثیقه به آنها اعتماد کند. در این صورت، می توانید با تعیین معیارهای انتخاب خاص (به عنوان مثال، حداقل سه سال سابقه کار در بازار، حضور متخصصان بسیار ماهر) برای انتخاب یک شرکت ارزیابی اعلام مسابقه کنید. بانک در هنگام انتخاب شرکت ارزیابی باید به کیفیت ارزیابی و همچنین هزینه خدمات ارائه شده و سرعت ارائه آنها توجه کند.

نیاز به بازرسی منظم از شرکت های ارزیابی معتبر از نظر درستی و شایستگی؛

انعقاد قرارداد سه جانبه برای ارزیابی وثیقه که باید کلیه الزامات لازم بانک برای گزارش ارزیابی را پیش بینی کند.

بنابراین سازمان بانکی قبل از تنظیم وثیقه و انجام مراحل اعطای وام باید ارزش ملکی را که به عنوان وثیقه ارائه می شود و تناسب این اموال با مبلغ وام ارائه شده مشخص کند. اگر ارزش وثیقه ارائه شده توسط وام گیرنده ناکافی باشد، بانک ها ممکن است برای بازپرداخت وام ضمانت های اضافی را درخواست کنند.

ارسال شده در وب سایت 12/05/2007

در طول مدت قرارداد وام، ارزش منصفانه وثیقه ممکن است دچار تغییر کیفی شود. این ممکن است به دلیل نیاز به فروش وثیقه در یک بازه زمانی محدود (فروش انحلال) باشد. این مقاله به بررسی رابطه بین ارزش بازار و انحلال همان شی و ریسک های عملیاتی بانکی خاص مرتبط با این موضوع اختصاص دارد. در نظر گرفتن این نسبت به شما امکان می دهد نگاهی تازه به سازماندهی کار وثیقه در یک بانک بیندازید و در صورت لزوم تنظیمات مناسب را در آن انجام دهید. برای انجام این کار، این مقاله تعدادی داده مفید را ارائه می دهد.

در عمل اعطای وام بانکی، وثیقه اصلی ترین نوع تضمین برای تعهدات است. در عین حال، در مورد ناقص بودن قانون وثیقه، که بیش از حد از راهن محافظت می کند و از توقیف سریع وثیقه جلوگیری می کند، بسیار گفته می شود.

به گفته بسیاری از کارشناسان، توسعه وام دادن به مشاغل کوچک و متوسط ​​به همین دلیل دشوارتر است. همچنین می‌توان به طور منطقی فرض کرد که وام‌های رهنی، حتی با وجود دقیق‌ترین و «طرفدارترین مکانیسم بانکی» برای سلب حق وثیقه، «ریسک‌های معوق» را به همراه دارد که با تجمع «توده بحرانی» نکول‌ها همراه است. یکی از جدی ترین درس های بحران وام مسکن در ایالات متحده در سال 2007، به گفته نویسندگان، این است که عرضه گسترده املاک وام مسکن "برای فروش" منجر به نقد نشدن آن، کاهش جدی در ارزش این املاک و مستغلات شد. و حتی به کاهش جذابیت سرمایه گذاری در کل مناطق.

لازم به ذکر است که برخی از کارها برای بهبود قوانین وثیقه در حال حاضر در حال انجام است. همانطور که آناتولی آکساکوف، رئیس انجمن بانک های منطقه ای "روسیه"، معاون کمیته بانکی دومای دولتی، گفت: "وظیفه ما این است که هر کاری ممکن است انجام دهیم تا در سال 2008 قانون "در مورد تعهد اموال منقول و حقوق مالکیت" "اجرا می شود" 1 .

با این حال، هم بانکداران و هم کارشناسان موجود در حال حاضر با اطمینان بیان می کنند که تصویب این قانون، در درجه اول با هدف قانون گذاری در مورد نیاز به ثبت وثیقه اموال منقول، همه مشکلات را حل نخواهد کرد. خاطرنشان می شود که لازم است در تعدادی از اقدامات هنجاری قانون ماهوی و رویه ای حاکم بر تعهدات وثیقه از لحظه ظهور آنها تا انجام تعهد یا توقیف اموال وثیقه تغییراتی ایجاد شود.

این سوال مطرح می شود که بردار اصلی تغییرات در قانون وثیقه فعلی چیست، آیا می توان آن را فقط به ساده سازی رویه جمع آوری محدود کرد یا همانطور که نویسندگان معتقدند سرعت اقدامات رویه ای ارزش مستقلی ندارد زیرا سرعت جمع آوری به هیچ وجه نوشدارویی برای همه بیماری ها نیست.

مشکل عمیق تر است: برای فروش سریع چیزی (و ماهیت سلب حق اقامه دعوی در این است و نه در گرفتن حکم دادگاه مناسب) ، لازم است که شخصی آماده باشد که به سرعت این "چیزی" را بخرد و نه فقط خرید کند. و به سرعت با پول واقعی پرداخت کنید.

این مبنا چیست و واقعاً چه مشکلاتی باید حل شود تا وثیقه نه تنها به یکی از انواع تضمین تعهدات تبدیل شود، بلکه به مکانیزم واقعی برای برآوردن نیازهای پولی بانک بستانکار تبدیل شود، نویسندگان سعی کردند در این مقاله توضیح دهند. این مقاله.

عدم قطعیت ارزشیابی: ارزش منصفانه وثیقه چقدر است

در بند 6.4 مقررات بانک مرکزی فدراسیون روسیه شماره 254-P "در مورد روش تشکیل ذخایر توسط موسسات اعتباری برای ضررهای احتمالی وام، وام و بدهی معادل" (از این پس - آیین نامه شماره 254 -ص) مشخص می شود که «... تحت مبلغ (بهای تمام شده) وثیقه به این صورت درک می شود: برای وثیقه (به استثنای اوراق بهاداری که توسط برگزارکننده معاملات در بازار اوراق بهادار نقل می شود) - ارزش منصفانه وثیقه. اگرچه مقررات شماره 254-P شامل تعریفی از "ارزش منصفانه" نیست، می توان با درجه احتمال بالایی بر اساس شرایط قوانین روسیه در مورد فعالیت های ارزیابی، فرض کرد که ما در مورد ارزش بازار صحبت می کنیم. وثیقه

این امر به ویژه توسط مفاد استاندارد ارزش گذاری فدرال "هدف ارزش گذاری و انواع ارزش" که اخیراً لازم الاجرا شده است (FSO شماره 2، تأیید شده توسط دستور وزارت توسعه اقتصادی روسیه مورخ 20 ژوئیه، تأیید شده است. 2007 شماره 255): "ارزش بازار توسط ارزیاب تعیین می شود، به ویژه در موارد زیر: ... هنگام تعیین ارزش وثیقه، از جمله رهن ... ". دادگاه بر اساس ارزش بازار در صورت اختلاف بین متعهد و متعهدله، قیمت فروش اولیه مال مورد وثیقه را تعیین می کند. 2 .

در عین حال، مطابق FSO شماره 2، "هنگام تعیین ارزش بازار شی ارزیابی، محتمل ترین قیمتی تعیین می شود که در آن شی ارزیابی می تواند در تاریخ ارزش گذاری در بازار آزاد در یک محیط رقابتی بیگانه شود. زمانی که طرفین معامله معقولانه عمل کنند و تمام اطلاعات لازم را در اختیار داشته باشند و قیمت معامله منعکس کننده شرایط فوق العاده نباشد، یعنی زمانی که:

• یکی از طرفین معامله مکلف به بیگانه کردن موضوع ارزیابی نیست و طرف دیگر مکلف به قبول اجرا نیست.
• طرفین معامله به خوبی از موضوع معامله آگاه هستند و به نفع خود عمل می کنند.
• شی ارزیابی در بازار آزاد از طریق یک پیشنهاد عمومی ارائه می شود که برای اشیاء ارزیابی مشابه معمول است.
• قیمت معامله نشان دهنده یک پاداش معقول برای موضوع ارزیابی است و هیچ اجباری برای تکمیل معامله در رابطه با طرفین معامله از هیچ طرف وجود نداشته است.
• پرداخت برای شی ارزش گذاری به صورت پولی بیان می شود.

امکان واگذاری در بازار آزاد به این معنی است که ملک مورد ارزشیابی از طریق یک پیشنهاد عمومی در بازار آزاد ارائه می شود که برای املاک مشابه معمول است و مدت زمان قرار گرفتن در معرض ملک در بازار باید برای جلب توجه یک فرد کافی باشد. تعداد کافی خریداران بالقوه

معقول بودن اقدامات طرفین معامله به این معنی است که قیمت معامله بالاترین قیمتی است که به طور منطقی برای فروشنده و کمترین قیمت قابل دستیابی برای خریدار است.

کامل بودن اطلاعات موجود به این معنی است که طرفین معامله به اندازه کافی از موضوع معامله مطلع بوده و در تلاش برای دستیابی به بهترین شرایط معامله از دیدگاه هر یک از طرفین، مطابق با شرایط کامل معامله باشند. مقدار اطلاعات در مورد وضعیت بازار و موضوع ارزیابی موجود در تاریخ ارزیابی.

فقدان شرایط فوق العاده به این معناست که هر یک از طرفین معامله انگیزه ای برای انجام معامله دارند، در حالی که هیچ اجباری بر طرفین برای انجام معامله وجود ندارد.

تصادفی نیست که نویسندگان نقل قول گسترده ای از FSO شماره 2 ارائه کردند و تعریف ارزش بازار را توضیح دادند، زیرا مقایسه این مفاد با عملکرد واقعی وثیقه به عنوان نوعی موسسه برای تضمین تعهدات به سادگی غیرممکن است.

واقعیت این است که معامله وثیقه به عنوان یکی از انواع نهاد تأمین تعهد، ارزش و اهمیت خاص خود را ندارد.

در اعطای وام بانکی، وثیقه ماهیت سه گانه ای دارد که در طول مدت وام تغییر می کند.

بنابراین، در مرحله رسیدگی به درخواست وام، وثیقه شرط لازم و/یا کافی برای صدور وام است. در مرحله خدمات رسانی و بازپرداخت بدهی توسط وام گیرنده و اداره این فرآیند توسط بانک، وثیقه جوهره انضباط وام گیرنده را به همراه دارد و همچنین به بانک اجازه می دهد تا هزینه های خود را برای تشکیل ذخایر برای زیان های احتمالی به حداقل برساند. و سرانجام در مرحله وصول بدهی معوق، وثیقه به هزینه وجوه دریافتی از فروش اقلام مورد تعهد به ترتیب مقرر در قانون و قرارداد وثیقه، منبع ارضای مطالبات بانک از وام گیرنده است.

با این حال، اگر مفاد FSO شماره 2 ارائه شده در بالا را تجزیه و تحلیل کنیم، به طور قطع می توانیم به این نتیجه برسیم که معامله وثیقه به طور کامل با این مفاد در هیچ مرحله ای از فرآیند اعتبار مطابقت ندارد.

پس مثلاً در دو مرحله اول، شی به هیچ وجه به ویژه از طریق عرضه عمومی در بازار ارائه نمی شود و اصولاً اجرتی برای شیء پیش بینی نشده است. با این حال، باید اذعان داشت که در این مراحل ارزش منصفانه وثیقه همچنان به ارزش بازار نزدیک است.

در مرحله وصول بدهی معوق، ارزش وثیقه تحت تأثیر تعداد قابل توجهی از شرایط قرار می گیرد که به آنها "فوق العاده" می گویند. به خصوص:

• تعهد متعهد به انجام معامله برای فروش وثیقه وجود دارد.
• در مورد تصرف قضایی، اجبار آشکار راهن برای انجام معامله وجود دارد;
• شرایط قرار گرفتن در معرض جسم، تعیین شده توسط قانون فدرال "در مورد رسیدگی های اجرایی" 3 ، ممکن است به میزان قابل توجهی کمتر از نیاز باشد تا توجه تعداد کافی از خریداران بالقوه را جلب کند.

فهرست چنین شرایطی که آشکارا "فوق العاده" هستند را می توان ادامه داد.

افزایش تعداد شرایط اضطراری مؤثر بر ارزش بازار در مرحله جمع‌آوری بدیهی است که به دلیل تغییر ماهیت وثیقه است - از خود وثیقه تبدیل به منبع وجوه، نیاز و تعهد راهن به فروش می‌شود. وثیقه ظاهر می شود که در دو مرحله اول فرآیند اعتبار رعایت نشده است.

بر این اساس، ماهیت مندرج در اصطلاح «ارزش منصفانه» وثیقه تغییر می‌کند و بنابراین نوع آن باید تغییر کند.

در عمل فعالیت های ارزش گذاری، از اصطلاح "ارزش انحلال" برای این منظور استفاده می شود.

طبق FSO شماره 2، «هنگام تعیین ارزش انحلال یک شی ارزیابی، یک ارزش تخمینی تعیین می‌شود که نشان‌دهنده محتمل‌ترین قیمتی است که می‌توان این شی ارزیابی را در طول دوره قرار گرفتن در معرض شی ارزیابی، که کمتر از دوره قرار گرفتن در معرض معمول برای شرایط بازار، در شرایطی که فروشنده مجبور به انجام معامله در مورد بیگانگی ملک است. هنگام تعیین ارزش انحلال، بر خلاف تعیین ارزش بازار، تأثیر شرایط فوق العاده ای که فروشنده را مجبور به فروش ملک موضوع می کند با شرایطی که با شرایط بازار مطابقت ندارد در نظر گرفته می شود.

تعاریف دقیق تر، به ویژه در بندهای 3.10 و 5.8 از استاندارد جامعه ارزیابی کنندگان روسیه "مبانی ارزش گذاری به غیر از ارزش بازار" (STO ROO 20-03-96) آمده است. «ارزش انحلال یا ارزش فروش اجباری، مقدار پولی است که به طور واقعی می‌تواند از فروش ملک در یک بازه زمانی بسیار کوتاه به دست آید تا امکان بازاریابی کافی مطابق با تعریف ارزش بازار فراهم شود. در برخی ایالت‌ها، موقعیت‌های فروش اجباری ممکن است شامل مواردی باشد که شامل فروشنده و خریدار غیرارادی یا خریدارانی باشد که از سختی‌های فروشنده آگاه هستند.

بیع اجباری شامل قیمتی است که ناشی از فروش ملک در شرایط غیرمعمول است و معمولاً منعکس کننده یک دوره بازاریابی ناکافی، بدون باز بودن و تبلیغات مناسب است و گاهی اوقات نشان دهنده رفتار غیر ارادی فروشنده و/یا فروش اجباری است. موقعیت. به این دلایل، قیمت فروش اجباری که ارزش فروش اجباری نامیده می شود، نشان دهنده ارزش بازار نیست.

بنابراین، هنگام در نظر گرفتن اصطلاح "ارزش منصفانه وثیقه" در مرحله وصول بدهی معوق برای اهداف آیین نامه شماره 254-P، باید با عبارت "ارزش انحلال" مشخص شود.

این امر به ویژه با محدودیتی که در مورد وثیقه به منظور شناسایی آن به عنوان تأمین از نظر آیین نامه شماره 254-P ایجاد شده نشان می دهد: «امنیت از کیفیت طبقه دوم ممکن است شامل موارد زیر باشد: ... رهن چیزهایی در صورتی که وجود داشته باشد. دلایل کافی برای این باور است که موضوع وثیقه مربوطه ممکن است ظرف مدتی که بیش از 180 روز تقویمی از تاریخ وقوع دلایل توقیف در وثیقه نباشد فروخته شود.

بر این اساس، در حال حاضر در مرحله بررسی درخواست وام، بانک، به گفته نویسندگان، موظف است چنین تغییری را در نوع ارزش وثیقه پیش بینی کند و مفاد مناسب را در قرارداد وام و قرارداد وثیقه در نظر بگیرد. تضمین آن در برابر خطر عدم فروش وثیقه در مدت 180 روز.

علاوه بر این، از لحظه صدور وام، بانک موظف است هر دو ارزش بازار و انحلال را در نظر داشته باشد، زیرا تغییر در نوع ارزش بدون توجه به بانک ممکن است رخ دهد.

متأسفانه این شرایط به هیچ وجه در آیین نامه شماره 254-ص منعکس نشده است.

در این راستا، تحلیل دقیق نسبت ارزش بازار و انحلال همان شیء و عوامل تعیین کننده این نسبت ضروری به نظر می رسد.

مدل های ارزش انحلال

انتقال از ارزش بازار اقلام تعهد شده، که در انعقاد قرارداد تعهد تعیین می شود، به ارزش انحلال اقلام تعهد شده با ضرب ارزش بازار در یک ضریب انحلال کاهشی انجام می شود.

Art.liq. (ت) = بازار خيابان (T) x K مایع.، (1)

جایی که Art.liq. (T)- ارزش انحلال وثیقه در زمان T؛

بازار قدیمی (T)- ارزش بازار وثیقه در زمان T؛

به مایع- ضریب انحلال، که میزان کاهش ارزش شیء تعهد شده را به دلیل شرایط غیر معمول برای فروش شیء تعهد شده تعیین می کند.

وابستگی زمانی ارزش بازار به ویژه با پویایی شرایط بازار، کهنگی و فرسودگی شی و غیره تعیین می شود.

غیرمعمول بودن شرایط فروش وثیقه در حالت کلی به دو عامل اصلی بستگی دارد:

• عامل زمان فروش محدود؛
• عامل فروش اجباری - یک جنبه روانی که بر ابتکار خریداران تأثیر می گذارد.

در این شرایط نسبت انحلال به شرح زیر تعیین می شود:

به مایع = بر حسب زمان x به بیرون، (2)

جایی که بر حسب زمان- ضریب با در نظر گرفتن ضریب زمان فروش محدود.

به بیرون.- ضریبی که تأثیر عامل فروش اجباری را بر ارزش انحلال شی در نظر می گیرد.

برای مثال، وقتی شرایط بازار اشیاء مربوطه در طول زمان تغییر می‌کند، هم K time و هم K ex. ممکن است در طول زمان تغییر کنند که طبیعتاً منجر به تغییر در مایع K می‌شود. با این حال، به گفته نویسندگان، این شرایط را می توان در یک تقریب اول نادیده گرفت.

به عنوان مثال، کار یو کوزیر به در نظر گرفتن عامل زمان فروش محدود اختصاص دارد 4 ، که در آن سه مدل جایگزین وابستگی ارزش انحلال بدون در نظر گرفتن تخفیف ناشی از فروش اجباری در نظر گرفته می شود، زمانی که دوره فروش شیء کوتاهتر از دوره معمول در معرض قرار گرفتن در هنگام فروش شیء است. شرایط عادی، مطابق با تعریف ارزش بازار.

در مورد عامل دوم، یو. کوزیر نتیجه می گیرد که ارزیابی تحلیلی واقعاً بزرگی تأثیر عامل دوم (عامل فروش اجباری) غیرممکن به نظر می رسد.

S. Dolgin، علاوه بر دوره محدود قرار گرفتن در معرض در هنگام فروش انحلال یک شی، سیستم زیر را از عوامل بیشتر شناسایی کرد. سطح پایین، تعیین ضریب فروش اجباری 5 :

• توسعه بازار؛
• جذابیت کلی سرمایه گذاری شی.
• ارزش مطلق ارزش بازار شی؛
• شرایط بازار در تاریخ ارزیابی؛
• سطح بازاریابی

در مجموعه آثار ویکتور و والری گالاسیوکوف 6, 7 برای ارزیابی عامل فروش اجباری، پیشنهاد شده است که بر مفهوم "کشش قیمت تقاضا" شیء فروخته شده تکیه کنیم. در همان زمان، نویسندگان عبارتی برای ضریب K el.sp به دست آوردند که تأثیر کاهشی بر ارزش ارزش بازار شیء دارد.

شاید نتوان قبول کرد که کشش تقاضا به عنوان یک مفهوم اساسی اقتصاد خرد به ما امکان می دهد همه عوامل سطح پایین تر را که توسط S. Dolgin ارائه شده است در نظر بگیریم، با این حال، این مفهوم بر "بازار به شکل خالص آن" متمرکز است. ،” که در آن قیمت گذاری برای اشیاء خرید و فروش فقط با نسبت عرضه و تقاضا تعیین می شود و خریداران کالاهای خاصی را عمدتاً برای خرید می خرند. نیازهای خودو نه برای فروش مجدد بعدی.

یک رویکرد جایگزین توسط A. Rodin نشان داده شد 8 ، که در آن موضوع ایجاد انگیزه در خریدار بالقوه یک شیء از نقطه نظر دریافت نرخ معین سود از عملیات خرید یک شیء در یک دوره کوتاهتر از دوره معمول قرار گرفتن در معرض و فروش متعاقب آن در نظر گرفته می شود. شی به ارزش بازار در دوره ای مطابق با دوره معمول قرار گرفتن در معرض، و استفاده پول قرض گرفته شدهبرای تامین مالی این عملیات

از آنجایی که A. Rodin مورد انحلال ملک را در زمان ورشکستگی مالک مورد بررسی قرار می دهد و بنابراین موضوع تامین منافع طلبکار را از قلم می اندازد، ارزشی که او آن را "بازار" می نامد در واقع ارزش بازاری آن نیست. در فرمول (1)، اما ارزش ارزش بازار قبلاً در K زمان ضرب شده است، که برای فروش انحلال دارایی تعهد شده معمول است.

در این صورت ظاهراً فرض بر این است که خریدار بالقوه ملک مشخص است. در این شرایط، آمادگی او برای خرید یک شی با دو شرایط تعیین می شود: نرخ سودی که برای انجام این عملیات برای خود کافی می داند و هزینه منابعی که برای این عملیات جذب می کند.

بدیهی است که یک مورد خاص از این رویکرد، «وام دهی» نسبتاً گسترده است: صدور وام به یک شرکت وابسته به بانک برای خرید یک شی و استفاده از آن به عنوان وثیقه.

با در نظر گرفتن موارد فوق، می توان نتیجه گرفت که در نظر گرفتن عامل فروش اجباری یک شی (K ex. در فرمول (2)) می تواند به دو روش جایگزین انجام شود: با در نظر گرفتن کشش تقاضا (در این مورد). ، K ex. = K el.sp.) و با در نظر گرفتن سود سوداگرانه خریدار (در این مورد K out = K جرعه).

در زیر با جزئیات بیشتر و به ترتیب تأثیر عامل زمان محدود برای فروش انحلال یک شی و همچنین تأثیر عامل فروش اجباری طبق دو مدل جایگزین توسط ویکتور و والری گالاسیوکوف و A. رودین.

عامل محدود بودن زمان فروش

فرمولی که وابستگی زمان K را توصیف می کند. از زمان انحلال فروش شی ارائه خواهیم کرد فرم زیر 9 :

K time=(1+(i:m)) –(Td x m) , (3)

جایی که Td- دوره تخفیف (سال)؛

متر- تعداد دوره های تعهدی بهره در طول سال (12 بار).

من- نرخ تنزیل سالانه مورد استفاده در محاسبه ارزش نجات (بیان شده به عنوان کسری اعشاری).

Td = Tr – Tf، (4)

جایی که Tr- یک دوره معقول طولانی قرار گرفتن در معرض شی تحت شرایط فروش معمولی (سال)؛

Tf- دوره ثابت قرار گرفتن در معرض شی تحت شرایط فروش اجباری (سال).

شکل 1 رابطه را نشان می دهد بر حسب زماناز نرخ بازده موثر در فروش انحلال شی و مقادیر مختلف Td.

به وضوح مشاهده می شود که عامل زمان محدود برای فروش انحلال یک شی می تواند تأثیر بسزایی بر نسبت بازار و ارزش انحلال همان شی داشته باشد.

قابل توجه است که درجه تأثیر عامل زمان به طور قابل توجهی با i افزایش می یابد.

به گفته نویسندگان روش، "اگر موضوع ارزیابی موضوع تعهد باشد و دارنده تعهد بانک باشد، نرخ تنزیل سالانه مورد استفاده در محاسبه ارزش تصفیه (i) در سطح سالانه گرفته می شود. نرخ برای بدهی های بانکیکه بر اساس داده های بازار تعیین می شود" 10 .

با این حال، به گفته نویسندگان، این گفته درست نیست. به عنوان نرخ تنزیل سالانه (i)، لازم است نه نرخ وام سالانه، که وثیقه آن وثیقه این شی است، بلکه مقداری «نرخ بازده مؤثر در فروش انحلال شی» را در نظر گرفت، که این امر نیز باعث می شود. در واحدهای اندازه گیری مناسب «... جریمه، جبران خسارات ناشی از تأخیر در اجرا و نیز جبران هزینه های لازم متعهد برای نگهداری از مورد تعهد شده و هزینه های وصول» (ماده) در نظر گرفته شود. 337 قانون مدنی فدراسیون روسیه "دعای تضمین شده با تعهد").

در نتیجه، در نرخ‌های وام‌دهی فعلی، به عنوان مثال، برای مشاغل کوچک و متوسط، با در نظر گرفتن جریمه‌ها و هزینه‌های مربوط به جابه‌جایی، نگهداری وثیقه توسط بانک و همچنین هزینه‌های بازاریابی، «نرخ بازده مؤثر در فروش انحلال شی" ممکن است از نرخی فراتر رود که سوددهی خود وام بیش از دو برابر شود، که ارزش واقعی مورد نیاز بانک را به منطقه 30 تا 60٪ در سال تغییر می دهد.

از شکل 1 مشخص است که هرچه مقدار Tf به مقدار Tr نزدیکتر باشد، تأثیر عامل زمان محدود برای فروش یک شیء بر ارزش انحلال کمتر می شود و برعکس، ارزش Tf به میزان قابل توجهی بیشتر می شود. با ارزش Tr متفاوت است، ارزش انحلال شی بیشتر با ارزش بازار آن در همان نقطه زمانی متفاوت خواهد بود.

اجازه دهید به شرایطی بپردازیم که به گفته نویسندگان، انگیزه بانک بستانکار در بدو ورود به «... روزی که مبنای توقیف وثیقه پدید می‌آید» بر اساس آیین‌نامه شماره 254-ص تعیین می‌کند.

لازم به ذکر است که نه تعریفی وجود دارد و نه فهرستی از "شرایط مبنی بر توقیف تعهد" در سند. ظاهراً این امر باید توسط بانک به صورت مستقل انجام شود و در اسناد و قراردادهای داخلی مربوطه (وام و وثیقه) منعکس شود.

استثناء وام مسکن است که در آن این شرایط در قانون ذکر شده است و مطابق بند 2 هنر امکان انتخاب بسیار سختگیرانه را فراهم می کند. 50 "دلایل توقیف اموال رهنی" قانون فدرال 16 ژوئیه 1998 شماره 102-FZ (در 26 ژوئن 2007 اصلاح شده) "در مورد رهن (تعهد املاک و مستغلات)": "مگر اینکه در وام مسکن طور دیگری پیش بینی شده باشد. قرارداد، توقیف اموال، متعهد به تضمین تعهد انجام شده توسط پرداخت های دوره ای، در صورت نقض سیستماتیک شرایط پرداخت مجاز است، یعنی اگر شرایط پرداخت بیش از سه بار در مدت 12 ماه نقض شود، حتی اگر هر تأخیر ناچیز است.»

مثلاً حالتی را در نظر بگیرید که وام گیرنده سه ماه پرداخت نکرده باشد (سه ماهه پرداخت نکرده باشد) و این شرط لازم و کافی برای توقیف وثیقه محسوب می شود.

در این صورت، بانک 180 روز فرصت دارد وثیقه را سلب کند. فقط در این صورت، بانک این فرصت را دارد که در هنگام صدور وام برای ذخایر اضافی مطابق بند 6.5 آیین نامه شماره 254-P (در صورتی که میزان ذخیره زیان های احتمالی بر اساس ارزش محاسبه شده باشد، متحمل هزینه های غیرمنتظره نشود. از وثیقه).

این شرایط بدیهی است و محدوده مقادیر Tf - دوره ثابت قرار گرفتن شی ارزیابی در شرایط فروش اجباری - را در محدوده Tf تعیین می کند.< 0,5 года (180 дней, 6 месяцев).

بیایید ساده ترین گزینه را برای وثیقه و توسعه وضعیت در نظر بگیریم، یعنی. یک گزینه زمانی که متعهد به طور داوطلبانه وثیقه را در یک سازمان تخصصی که بانک با آن توافق نامه مربوطه دارد، برای فروش قرار می دهد.

لازم به ذکر است که چنین توسعه ای بدیهی است اجباری نیست - بلکه یک گزینه ایده آل برای بانک است. با این حال، در تعدادی از موارد (اما به هیچ وجه همیشه)، با ایجاد توافق نامه تعهد با هدف سریع ترین فروش ممکن، می توان توسعه واقعی رویدادها را به ایده آل نزدیک کرد.

حالا بیایید مقدار را تعریف کنیم Tr- دوره معقول طولانی مدت قرار گرفتن در معرض ملک تحت ارزیابی تحت شرایط فروش معمولی.

به عقیده نویسندگان، امکان تعیین معقول چنین ارزشی یکی از شروط لازم برای برآورده شدن الزام آیین نامه شماره 254-P است که بر اساس آن «ارائه کیفیت رده دوم ممکن است شامل موارد زیر باشد: ... وثیقه. از اشیا در صورت وجود بازار باثبات برای اقلام وثیقه معین…».

به عبارت دیگر، اگر بانک نتواند ارزش Tr را با دقت 30 روزه تعیین کند، دیگر نیازی به صحبت در مورد وجود بازار باثبات برای وثیقه نیست و چنین وثیقه ای نمی تواند و نباید از نقطه نظر وثیقه محسوب شود. از منظر آیین نامه شماره 254-P (در این مورد در زیر در مورد تأثیر عامل کشش قیمتی تقاضا برای وثیقه بر نسبت انحلال بیشتر صحبت خواهیم کرد).

در عین حال، بانک با «خلاف معینی» به شکل «... و (یا) دلایل کافی دیگر برای این باور است که وثیقه مربوطه را می‌توان ظرف مدتی که از تاریخ تاریخ بیش از 180 روز تقویمی نمی‌شود فروخت. از وقوع اسباب اقامه دعوی بر وثیقه.» به گفته نویسندگان، این گزینه مطابق با آنچه در کار A. Rodin شرح داده شده است، یعنی. اختیار خرید با یک خریدار معروف که از موضوع وثیقه به خوبی مطلع بوده و مصمم به دریافت نرخ معینی از سود سفته بازی است.

فرض کنید دلایلی برای تنظیم مقدار Tr = 1 سال وجود دارد. به گفته نویسندگان، این تخمین بالاتر برای بازار املاک مسکونی شهری در مسکو، برآورد بهینه برای بازار املاک حومه شهر در منطقه مسکو و حداقل برآورد برای بازار تجهیزات تکنولوژیکی ویژه (به عنوان مثال، افست) است. ماشین‌های چاپ) اما برای مثال برای بازار خودروهای مدل‌های فردی - ماشین‌های خارجی با عمر مفید کوتاه (کمتر از سه سال)، که Tr می‌تواند به میزان قابل‌توجهی کمتر باشد (6 ماه یا کمتر) قابل اجرا نیست.

بنابراین در فرمول (4) مقدار Td = Tr – Tfباید کمتر یا مساوی 6 ماه مصرف شود.

این یک معضل برای بانک است:

• روی حداقل مقادیر ممکن Td در واقعیت تمرکز کنید، به عنوان مثال، یک ماه، و در نتیجه ارزش انحلال را دست کم بگیرید، اما جریمه ها و جریمه ها را به حداقل برسانید و در نتیجه ارزش انحلال را با کاهش i افزایش دهید. یا
• تمرکز بر حداکثر مقادیر ممکن Td = 6 ماه و در نتیجه افزایش ارزش انحلال و افزایش جریمه ها و جریمه ها و در نتیجه کاهش ارزش انحلال با افزایش i.

• بانک - فرصت هایی برای بازاریابی کافی (جستجو و اطلاع رسانی به خریداران بالقوه در مورد فروش انحلال و معامله با آنها در صورت لزوم و امکان).
• خریداران بالقوه - زمان تمرکز منابع مالی (در صورت لزوم و جذب وجوه قرض شده)؛
• وام گیرنده ای که دیر پرداخت کرده است زمان دارد تا وضعیت را اصلاح کند.

علاوه بر این، به گفته نویسندگان، گزینه دوم ریسک بانک را در ارتباط با احتمال بالقوه به چالش کشیدن راهن با فروش وثیقه به دلیل بردگی معامله به حداقل می رساند (بند 1 ماده 179 قانون مدنی فدراسیون روسیه. «بطلان معامله ای که تحت تأثیر ... ترکیبی از شرایط سخت انجام شده است»: «1. ... معامله ای که شخص در نتیجه ترکیب شرایط دشوار در شرایط بسیار نامساعد برای خود مجبور به انجام آن شده است. که طرف مقابل از آن (معامله بردگی) استفاده کرده است، ممکن است به درخواست قربانی توسط دادگاه باطل اعلام شود.» در این مورد، شرایط نامطلوب فروش انحلال وثیقه مستقیماً از واقعیت فروش تسریع شده وثیقه ناشی نمی شود، بلکه از جریمه ها و مجازات های تعیین شده در قرارداد وامو قرارداد تعهد

با جمع بندی در نظر گرفتن تأثیر عامل زمان بر نسبت بازار و ارزش های نقدشوندگی همان وثیقه، به طور منطقی می توان گفت که در واقعیت باید انتظار داشت که ارزش انحلال وثیقه (مشروط به وجود یک وثیقه) بازار پایدار برای اشیاء مشابه فوق) در محدوده 60 تا 90 درصد ارزش بازار خواهد بود. این امر به دلیل لزوم پذیرش نرخ مؤثر برای فروش انحلال شیء تعهد شده به میزان حداقل 40 درصد در سال و زمان فروش شیء در شرایط انحلال دو یا چند برابر کمتر از شرایط عادی بازار است. .

رویکرد بازار بر اساس ضریب کشش تقاضا

اکنون دو مدل از تأثیر عامل فروش اجباری بر نسبت ارزش بازار و انحلال همان شی را در نظر خواهیم گرفت.

مطابق با مدل ارائه شده توسط ویکتور و والری گالاسیوک، اگر داده های لازم برای تعیین ضریب کشش قیمتی تقاضا (Kel.sp.) در دسترس باشد، می توان آن را با فرمول تعیین کرد. 11 :

به el.sp. = th |ED|، (5)

جایی که هفتم- مماس هذلولی؛

ED- کشش قیمتی تقاضا

این نوع وابستگی توسط نویسندگان مورد استفاده قرار گرفت، که از ملاحظات کیفی صرف استفاده کردند: مماس هذلولی مقادیر را از صفر می گیرد و به وحدت تمایل دارد و هرگز به آن نمی رسد. بنابراین در صورت تمایل می توان نوع دیگری از اعتیاد را با ویژگی های مشابه پذیرفت.

برای محاسبه کشش قیمتی واقعی تقاضا می توانید از فرمول زیر استفاده کنید 12 :

جایی که ED- کشش قیمتی تقاضا؛

Q1- مقدار اولیه تقاضا برای شی.

Q2- مقدار نهایی تقاضا برای شی.

P1- ارزش بازار شی.

P2- ارزش انحلال شی.

بسته به کشش قیمتی تقاضا، انواع زیر اغلب متمایز می شوند:

• کاملا غیر کشسان - |ED| = 0، زمانی که مقدار درخواست شده با تغییر قیمت تغییر نمی کند.
• غیر ارتجاعی - 0< |ED| < 1, когда относительное изменение величины спроса меньше, чем относительное изменение цены;
• با واحد الاستیسیته - |ED| = 1، زمانی که تغییر نسبی در مقدار تقاضا برابر با تغییر نسبی قیمت باشد.
• الاستیک - |ED| > 1، زمانی که تغییر نسبی در مقدار تقاضا بیشتر از تغییر نسبی قیمت باشد.
• کاملا الاستیک - |ED| = u، زمانی که یک تغییر بی‌نهایت کوچک در قیمت منجر به تغییر بی‌نهایت بزرگ در مقدار تقاضا می‌شود.

در عین حال، پاسخگویی به تقاضای کاملاً کشش و کاملاً غیرکشش در شرایط واقعی اقتصادی تقریباً غیرممکن است.

بنابراین، هرچه مقدار ضریب کشش قیمتی تقاضا بیشتر باشد، ناچیزتر است، با مساوی بودن سایر موارد، ارزش ارزش انحلال شی با ارزش بازار آن متفاوت است.

در مواردی که داده های قابل اعتمادی برای محاسبه کشش قیمتی تقاضا وجود ندارد، نویسندگان پیشنهاد می کنند از یک روش ساده برای تعیین کشش قیمتی ضریب تقاضا که در جدول 1 نشان داده شده است استفاده شود.

جدول 1 ساده ترین نسخه وابستگی K el.sp را نشان می دهد. از دو پارامتر که هر کدام سه مقدار می گیرد. در صورت تمایل می توانید هم تعداد پارامترها و هم تعداد مقادیر ممکن را افزایش دهید و در نتیجه دقت تعیین K el.sp را افزایش دهید.

با بازگشت به شرط طبقه بندی وثیقه از منظر آیین نامه شماره 254-پ («... در صورت وجود بازار باثبات برای وثیقه معین ...»)، باید این سوال را مطرح کرد که آیا بازار اشیاء با تخصص بالا و تعداد کمی از خریداران را می توان ثابت در نظر گرفت. پاسخ، به گفته نویسندگان، صریح است - غیرممکن است. علاوه بر این، به گفته نویسندگان، تمام اشیاء با کشش تقاضا برای آنها بدتر از "ضعیف ناکشش" از نقطه نظر نقدینگی غیرقابل قبول هستند، یعنی. با ضریب کشش تقاضا کمتر از 0.68.

به عنوان نمونه ای از استفاده از داده های جدول 1، ما یک تحلیل کیفی مقایسه ای از کشش تقاضای بالقوه در بخش های مختلف بازار املاک و مستغلات منطقه مسکو و مسکو انجام خواهیم داد.

تحلیل کیفی بازار املاک و مستغلات مسکو و منطقه مسکو از نقطه نظر کشش تقاضا

بازار املاک مسکو و منطقه مسکو ساده ترین و قابل درک ترین برای مطالعه کیفی کشش تقاضا با توجه به پارامترهای ارائه شده در جدول 1 است. بدیهی است که مفهوم "توسعه یافته" به طور کامل در این بازار قابل استفاده است، و، بنابراین، دلایل زیادی وجود دارد که به طور جدی اشیاء مربوطه را به عنوان وثیقه در نظر بگیریم.

در این بازار، می توان دو بخش کلان را متمایز کرد - بخش کلان املاک مسکونی، متشکل از بخش های املاک شهری و حومه شهر، و بخش کلان املاک تجاری، متشکل از خرده فروشی، اداری، انبار، صنعتی و مقاصد ویژه. بخش ها (هتل ها، رستوران ها، مراکز تناسب اندام، و غیره) املاک و مستغلات. در هر بخش، طبقات، زیرطبقه ها و غیره متمایز می شوند که در نظر گرفتن کشش تقاضا در آن فراتر از محدوده تحلیل کیفی است.

با توجه به معیار «تعداد خریداران»، تقسیم بندی این بخش ها به سه گروه به گفته نویسندگان به شرح زیر است:

1) "قابل توجه" - شهری املاک مسکونی. حتی از کلی‌ترین ملاحظات نیز مشخص می‌شود که از بین تمامی بخش‌های شناسایی‌شده، تعداد خریداران در این بخش حداکثر بوده و به طور قابل‌توجهی از تعداد خریداران بالقوه در سایر بخش‌ها به تفکیک بیشتر است.

2) "متوسط" - املاک مسکونی حومه شهر، املاک اداری، املاک خرده فروشی. تعداد خریداران بالقوه در این بخش ها کمتر از بخش املاک مسکونی شهری است، اما بیشتر از بخش های انباری، صنعتی و املاک ویژه است.

3) "صغیر" - انبار، صنعتی، املاک ویژه. به گفته نویسندگان، تعداد خریداران بالقوه در این بخش ها کمتر از بقیه است.

"درجه تخصص" همه اشیاء در همه بخش ها توسط نویسندگان به عنوان "مهم" ارزیابی می شود، که در واقع کاملاً واضح است، زیرا برای مثال، استفاده از املاک حومه شهری به عنوان شهری مستثنی شده است، و استفاده از آن به عنوان صنعتی، اگرچه تا حدی منطقی است، اما، حداقل، معمولی نیست.

بر این اساس، اگر از معیارهای ارائه شده در جدول 1 استفاده کنیم، آنگاه:

• املاک مسکونی شهری با تقاضای کشش متوسط ​​و ضریب کشش 0.94 مشخص می شود.
• املاک مسکونی حومه شهر، املاک اداری و خرده فروشی با تقاضای کمی غیر کششی و بر این اساس، ضریب کشش 0.68 مشخص می شود.
• برای املاک و مستغلات انبار، صنعتی و ویژه - تقاضای کاملاً غیر کشش و ضریب کشش صفر است که همانطور که در بالا ذکر شد معنای عملی ندارد. ظاهراً در این مورد لازم است از ضریب کشش 0.16 استفاده شود.

علیرغم سادگی، استفاده از جدول 1 مستلزم احتیاط است، زیرا در صورت وجود اطلاعات دقیق تر که توزیع قیمت تقاضا را مشخص می کند، محاسبه با استفاده از فرمول های (5) و (6) می تواند مقادیر قابل توجهی بالاتر و به طور قابل توجهی پایین تر از قیمت را ارائه دهد. ضریب کشش تقاضا در مقایسه با محاسبه پیشانی آنها بر اساس داده های جدول 1.

به عنوان مثال، بیایید نگاهی دقیق تر به بخش بازار املاک حومه شهر در نزدیکی مسکو بیندازیم.

نمونه ای از استفاده از کشش قیمتی تقاضا برای تحلیل مقبولیت املاک حومه شهر به عنوان وثیقه

اطلاعات مربوط به رابطه بین عرضه و تقاضا در بازار املاک و مستغلات حومه شهر در نزدیکی مسکو در سال 2006 از مقاله ای توسط I. Terentyev به عاریت گرفته شده است. 13 (جدول 2).

جدول 2 نشان می دهد که تعادل عرضه و تقاضا در بخش قیمت 400 تا 600 هزار دلار مشاهده می شود، در بخش های تا 200 و 200 تا 400 هزار دلار، تقاضا به طور قابل توجهی از عرضه بیشتر است و در بخش بالای 800 هزار دلار برعکس. ، عرضه به طور جدی از تقاضا بیشتر است.

در نتیجه، وقتی قیمت یک شی مثلاً از 1200 هزار دلار به 900 هزار دلار کاهش می یابد، یعنی. با مقدار قابل توجهی 25٪، هیچ افزایشی در تقاضا وجود نخواهد داشت، و بر این اساس، افزایش نقدینگی شی را نمی توان انتظار داشت - تقاضا بی کشش یا حتی کاملا بی کشش است.

نتیجه مشابهی را می توان در مورد کاهش قیمت یک شی در تمام بخش های قیمت انجام داد. بنابراین برای اطمینان از کشش تقاضا و افزایش نقدینگی ملک، باید به سمت بخش‌های قیمت پایین‌تر حرکت کرد.

بنابراین، به عنوان مثال، کاهش قیمت یک شی از 900 هزار دلار به 700 هزار دلار، تقاضا را از 11 به 24 درصد افزایش می دهد، از 900 هزار دلار به 500 هزار دلار - از 11 به 49 درصد، و غیره، یعنی. قابل توجه تر از کاهش نسبی قیمت. در نتیجه، تقاضا انعطاف پذیر خواهد شد و می توان روی افزایش نقدینگی شی حساب کرد.

جدول 3 داده هایی را برای محاسبه ضرایب کشش تقاضا برای مقادیر مختلف بازار و انحلال املاک حومه شهر نزدیک مسکو با استفاده از فرمول های (5) و (6) و داده های جدول 2 نشان می دهد.

جدول 3 نشان می دهد که در همه موارد، حرکت به یک بخش قیمتی پایین تر، تقاضا را بسیار کشش می کند و کاهش بیشتر قیمت را باید نامناسب تلقی کرد، زیرا، حتی با وجود افزایش بیشتر در مدول کشش تقاضا، افزایش کشش ضریب تقاضا در حال حاضر به دلیل تعریف شکل رابطه بین آنها در قالب یک مماس هذلولی ناچیز است.

ظاهراً این شرایط یک محدودیت مدل است، زیرا حتی از کلی‌ترین ایده‌ها نیز مشخص است که کاهش قابل توجه - با دو یا سه بخش قیمتی - در قیمت پیشنهادی باید منجر به ورود خریداران هدف جدید - سرمایه‌گذاران سفته‌باز در املاک و مستغلات - و در نتیجه سرعت بخشیدن به فرآیند انحلال اجرای شی. با این حال، به بیان دقیق، داده های جدول 2 تقاضای چنین خریدارانی را در نظر نمی گیرد، بلکه بر اساس شرایط آرام بازار است - زمانی که خریداران فقط آنچه را که مادام العمر نیاز دارند خریداری می کنند و قصد پرداخت اضافی ندارند و فروشندگان قصد ندارند. برای سرعت بخشیدن به روند فروش املاک و مستغلات با کاهش قیمت.

با این وجود، ممکن است شکل مناسب تری از وابستگی ضریب کشش به مدول آن انتخاب شود.

بنابراین، محاسبه مقادیر خاص K el.sp. بر اساس داده های کشش قیمتی تقاضا مقادیر قابل توجهی متفاوتی نسبت به 0.68 بدست آمده توسط نویسندگان در یک تحلیل کیفی بر اساس داده های جدول 1 به دست می دهد.

علاوه بر این، با در نظر گرفتن مناسب کشش قیمت، مقادیر K el.sp. به طور قابل توجهی بالاتر از 0.68 است، و بنابراین، استفاده از چنین مقداری می تواند منجر به دست کم گرفتن غیر قابل توجیه قیمت فروش شود. در عین حال با استفاده از مقدار K el.sp. 0.68 = باید در بخش قیمت بالایی و با ارزش بازار اشیاء تا 1200 هزار دلار موجه در نظر گرفته شود، که باعث می شود شیء یک بخش قیمت پایین تر حرکت کند. اگر ارزش بازار شی حتی بالاتر باشد، لازم است To el.sp را اعمال کنید. حتی کمتر از 0.68، که همان نتیجه را ارائه می دهد.

بنابراین، حتی از این ملاحظات کیفی، می توان نتایج زیر را به دست آورد:

• قابل قبول ترین از نظر نقدینگی وثیقه، املاک حومه شهر در نزدیکی مسکو با ارزش بازار تا 800 هزار دلار است - در این بخش قیمت، افزایش نسبی تقاضا همیشه قابل توجه تر از کاهش نسبی قیمت خواهد بود.
• هنگام تعهد املاک حومه شهر در نزدیکی مسکو با ارزش بازار بیش از 1000 هزار دلار، باید نیاز به کاهش قابل توجه قیمت فروش انحلال را در نظر گرفت - تا 50٪ یا بیشتر، که در ارقام مطلق 300-500 هزار دلار یا بیشتر است. . تنها در این شرایط باید انتظار رشد سریع تقاضا را داشته باشیم.

جایگزینی برای بازار "رویکرد با خریدار سفته باز"

همانطور که در بالا گفته شد، این رویکرد مستلزم حضور یک خریدار شناخته شده برای رهن است، که هدف را دنبال می کند تا نرخ سود جالبی را از فروش مجدد سوداگرانه این شی به دست آورد، که او به خوبی از آن آگاه است. به عنوان مثال، چنین خریدارانی ممکن است فروشندگان تخصصی باشند: مشاوران املاک، نمایندگی های خودرو، رقبای راهن و غیره.

استفاده از این رویکرد در واقع هیچ جایگزینی در مورد ضرایب کشش تقاضای پایین - کمتر از 0.68 - تعیین شده از جدول 1 نیست.

بر اساس داده های کار A. Rodin 14 می‌توانیم عبارت زیر را برای ضریبی بنویسیم که ارزش بازار یک شی را به دلیل نیاز به در نظر گرفتن منافع سوداگرانه خریدار کاهش می‌دهد (Ksip):

Ksip = (1 – (in.p. (Td)) / (1 + (icredit (Td))، (7)

جایی که اعتباری. - نرخ بهره برای وجوه استقراضی؛

in.p.- نرخ بازده سرمایه گذار، در این مورد - درآمد منهای هزینه های وجوه جمع آوری شده، اما بدون در نظر گرفتن سایر هزینه های سرمایه گذار مرتبط با اجرای پروژه.

Td = Tr – Tf- در این مورد، دوره جمع آوری وجوه قرض گرفته شده، Tr و Tf را نشان می دهد - مانند فرمول (4)، یک دوره معقول طولانی قرار گرفتن در معرض موضوع ارزیابی در شرایط معمولی فروش و یک دوره ثابت قرار گرفتن شی در معرض شرایط فروش اجباری به ترتیب.

جدول 4 نتایج محاسبه وابستگی ضریب را با در نظر گرفتن سود سفته بازی خریدار (K Sip) به نرخ و مدت وام و همچنین نرخ سودآوری پروژه برای سرمایه گذار - خریدار نشان می دهد. .

جدول 4 نشان می دهد که در نظر گرفتن علاقه سفته بازی خریدار به عنوان جایگزینی برای کشش تقاضا در بازار نیز می تواند منجر به کاهش قابل توجه در ارزش انحلال شود و درجه کاهش ارزش بازار بیشتر باشد، قصد خریدار سفته بازانه تر است. است (بالا در مقایسه با نرخ جذب، نرخ سودآوری)، هر چه دوره جمع آوری وجوه استقراضی طولانی تر باشد (یعنی قوی تر باشد دوره معقول طولانی مدت قرار گرفتن در معرض ملکی که تحت شرایط معمولی فروش ارزیابی می شود از دوره ثابت قرار گرفتن در معرض بیشتر باشد. اموال تحت شرایط فروش اجباری) و همچنین نرخ افزایش وجوه قرض گرفته شده بالاتر است.

تأثیر عوامل زمان محدود برای فروش انحلال یک شی و فروش اجباری

حال بیایید به فرمول (2) برگردیم و تأثیر هر دو عامل در نظر گرفته شده را در یک مقدار ضریب تصفیه ترکیب کنیم.

از داده های فوق نتیجه می شود که در نظر گرفتن مشترک هر دو عامل مورد بحث در بالا می تواند حتی با رضایت رسمی از شرایط حضور یک بازار توسعه یافته برای اشیاء مربوطه، مقادیر ضریب انحلال کمتر از 0.50 را به دست آورد. علاوه بر این، چنین مقادیری از نسبت انحلال باید مورد انتظار در نظر گرفته شود.

این بدان معناست که حتی اگر شرط «ارزش بازار وثیقه دو برابر بدهی قرض الحسنه در هنگام صدور وام» (شرط حداقل ذخیره لازم برای زیان‌های احتمالی) تضمین شود، وجوهی که در طول دوره دریافت خواهد شد. انحلال وثیقه با درجه بالایی از احتمال ممکن است برای ارضای حداقل تمام مطالبات طلبکار کافی نباشد.

اما در صورت وجود چنین امکانی باید یک مورد مهم دیگر را نیز در نظر داشت و آن محدودیت اعمال وثیقه در قالب تأمین از نظر آیین نامه شماره 254-ص. یعنی مطابق بند 6.5 «وثیقه نمی‌تواند برای اهداف این آیین‌نامه لحاظ شود در صورتی که: ... دلایلی برای تشخیص عدم امکان تحقق حقوق ناشی از وجود وثیقه برای وام بدون ضرر قابل توجه وجود داشته باشد. مبلغ (ارزش) وثیقه.»

اصطلاح "از دست دادن قابل توجه ارزش" در آیین نامه شماره 254-P تعریف نشده است، اما می توان فرض کرد که زیان مضاعف در ارزش وثیقه هنوز "مهم" نیست. این امر به طور غیرمستقیم با انطباق حداقل مقدار ذخیره برای زیان های احتمالی با نسبت دویست درصدی ارزش بازار وثیقه و میزان بدهی وام نشان داده می شود.

با این حال، نسبت بیشتر بین ارزش بازار وثیقه و میزان بدهی وام نیز باید با احتیاط برخورد شود.

این امر به این دلیل است که در صورت توقیف قضایی، دادگاه ممکن است به دلیل عدم تناسب آشکار با مطالبات متعهد به ارزش مال وثیقه، از توقیف رهن امتناع کند. در هنگام شکایت از فروش وثیقه توسط راهن و در صورت وصول خارج از دادگاه نیز ممکن است همین نتیجه حاصل شود. در این صورت دادگاه از لزوم تعیین قیمت اولیه فروش ملک مورد وثیقه که به یاد می‌آوریم بر اساس ارزش بازار تعیین شده است، اقدام خواهد کرد. 15 .

در مقاله T.S. لوووی 16 دو نمونه از چنین امتناع هایی آورده شده است: در یک مورد، ارزش اموال تعهد شده 3.0 برابر بیشتر از اندازه ادعاها بود، در مورد دیگر - 3.9 برابر.

بنابراین، اگر در قرارداد وثیقه، رویه قضایی برای توقیف ملک مورد وثیقه پیش‌بینی شده باشد یا به درخواست راهن چنین رویه‌ای پیش بیاید، بانک باید از حداکثر نسبت مجاز ارزش بازاری وثیقه و مبلغ رهن اقدام کند. مطالبات معادل 300 درصد.

بر این اساس، استفاده از ارزش‌های محاسبه‌شده ارزش انحلال که بیش از سه برابر کمتر از ارزش بازار است، خطرناک است.

در مورد مزایای تجدید ارزیابی منظم ارزش وثیقه

بند 6.4 آیین نامه شماره 254-P تعیین می کند که «ارزش منصفانه وثیقه ... توسط مؤسسه اعتباری به طور مستمر، اما حداقل هر سه ماه یک بار تعیین می شود. تغییرات در ارزش منصفانه وثیقه هنگام تعیین مقدار اندوخته در نظر گرفته می شود...»

اغلب، بانک ها به طور رسمی با این الزام برخورد می کنند (به جز اوراق بهادار)، و عامل اصلی انگیزه برای تجدید ارزیابی وثیقه دقیقاً نیاز به تعدیل یا تأیید میزان ذخیره است.

در این میان ارزش بازار بسیاری از انواع وثیقه ها در طول زمان تغییر می کند که می تواند به طور قابل توجهی بر نسبت ارزش بازار و نقدینگی تأثیر بگذارد و این شرایط باید از لحظه صدور وام در نظر گرفته شود.

حداقل دو عامل اصلی وجود دارد که می تواند بر وابستگی زمانی ارزش بازار تأثیر بگذارد.

اولاً این شرایط بازار و پیش بینی آن برای مدت اعتبار قرارداد تعهد است.

به عنوان تایید، می توان به افزایش "بهمن مانند" در ارزش املاک مسکونی در مسکو اشاره کرد که با تمام پیش بینی ها در سال 2006 در تناقض بود. بدیهی است که در آن لحظه، تأثیر این عامل تا حد زیادی تأثیر فروش انحلال را خنثی کرد. فاکتور بر ارزش وثیقه مربوطه

بدیهی است که افزایش ارزش بازار به عنوان مثال تحت تأثیر عواملی مانند وضع عوارض اضافی واردات خودروهای خارجی و غیره خواهد بود.

علاوه بر این، می‌توانیم با اطمینان، به عنوان مثال، یک افزایش ثابت و مداوم در ارزش را پیش‌بینی کنیم ماشین های سواری، زیرا برعکس - کاهش قیمت - هرگز مشاهده نشده است.

عامل فرسودگی و فرسودگی وثیقه دائماً در جهت کاهش ارزش بازار عمل می کند.

به عنوان مثال، میزان فرسودگی فیزیکی طبیعی وسایل نقلیه موتوری (AMV) را می‌توان بر اساس «راهنمای روش‌شناسی...» تعیین کرد. 17 .

به ویژه، برای خودروهای سواری متعلق به اشخاص حقیقیو توسط آنها برای مقاصد شخصی استفاده می شود، مطابق با این "راهنمای روش شناختی ..."، میزان سایش و پارگی فیزیکی طبیعی از 5 تا 8٪ در سال بسته به کلاس و کشور سازنده متغیر است. به ویژه باید توجه داشت که این داده ها بر اساس تجزیه و تحلیل مقادیر زیادی از اطلاعات در مورد پیشنهادات اتومبیل برای فروش و نه بر اساس مدل های ریاضی به دست آمده است. در نتیجه، آنها حدس و گمان نیستند، بلکه عینی هستند.

اصلاحات در شرایط عملکرد خودروهای سواری که باعث افزایش سایش می شود، آن را در محدوده 1.00 تا 1.45 برابر افزایش می دهد.

منسوخ شدن می تواند تأثیر شدیدتری بر ارزش بازار انواع خاصی از اشیاء داشته باشد. به عنوان مثال ارزش بازار کامپیوتر و تجهیزات اداری طی دو تا سه سال چندین برابر کاهش می یابد و در یک سال این کاهش می تواند بیش از 50 درصد باشد. این با به روز رسانی مداوم محدوده مدل توضیح داده می شود.

این اثرات، که شاید در هنگام تجزیه و تحلیل ارزش بازار وثیقه بسیار مهم است، تأثیر بسیار قوی تری بر ارزش انحلال آن دارد.

همچنین مواردی وجود دارد که فروش انواع خاصی از محصولات غذایی به طور غیرمنتظره ای توسط دولت محدود یا کاملاً ممنوع شده است (شراب های گرجستانی و مولداویایی، ودکا، گوشت لهستانی و غیره). بدیهی است در چنین شرایطی ارزش بازار وثیقه ممکن است به صفر برسد.

نتایجی که اظهار شده

به گفته نویسندگان، داده ها و ملاحظات فوق به وضوح این واقعیت را نشان می دهد که کار وثیقه در یک بانک را نمی توان تنها بر اساس تعیین ارزش بازار شی وثیقه ساخت.

به عنوان مثال، در انجمن پرتال ارزیابی پیشرو Appraiser.ru، در میان دیگران، سؤال زیر مورد بحث قرار گرفت: "هنگام اعتبار بخشیدن به یک شرکت ارزیابی، بانک الزام می کند که شرطی در توافقنامه مربوطه گنجانده شود که ارزیابی کننده متعهد به جبران خسارت می شود. تفاوت بین ارزش وثیقه مندرج در گزارش ارزیابی و میزان دریافتی واقعی بانک در فرآیند توقیف وثیقه. در این شرایط چه باید کرد؟

با در نظر گرفتن داده های ارائه شده در این مقاله، کاملاً آشکار می شود که «عامل تجزیه» ارزش وثیقه به «بازار»، «انحلال» و «عادلانه» در این مورد به شدت آشکار می شود. بدیهی است که ارزیاب به معنای ارزش "بازار" است، بانک از ارزش "انحلال" و آیین نامه شماره 254-P از ارزش "عادلانه" صحبت می کند.

در عین حال، همانطور که توسط داده های فوق مشهود است، یک ارزیاب (یا یک بانک به طور مستقل) می تواند به طور درخشان و قابل اعتماد ارزش بازار شی وثیقه را تعیین کند، اما در واقع فروش آن با قیمت مناسب در کوتاه مدت غیرممکن خواهد بود. زمان، و به دلایل عینی غیرممکن است، نه به دلیل تقصیر ارزیاب (یا کارمند بانک).

بدیهی است که در صورت رعایت شرایط زیر این اتفاق نمی افتد.

1. ارزش انحلال باید جایگاه کامل و برابر با ارزش بازار در کار وثیقه بانک ها داشته باشد.

2. در آیین نامه شماره 254-P لازم است اصطلاح ارزش منصفانه اقلام مورد وثیقه را به عنوان ارزشی که:

• معادل «بازار» هنگام انعقاد و اجرای صحیح قرارداد وام؛
• زمانی که شرایطی پیش می‌آید که زمینه‌ای برای سلب حق تصرف در تعهد فراهم می‌کند، معادل «انحلال» است.

همچنین می‌توان شرط حداقل ذخیره برای زیان‌های احتمالی را با این شرط که «ارزش نقدی مورد وثیقه کمتر از مبلغ کلیه تعهدات وام گیرنده نباشد» مجدداً تنظیم کرد. بر این اساس، بانک ها باید اسناد داخلی مناسبی را بنویسند که الگوریتم تعیین ارزش انحلال را رسمی کند. با این حال، به گفته نویسندگان:

• اولاً چیزی جز منفعت نخواهد داشت.
• ثانیاً، اطلاعات منبع برای این کار در این مقاله آورده شده است و تنها چیزی که باقی می ماند استفاده خلاقانه از آن است.
• ثالثاً ، این امکان "قطع" انواع وثیقه کم نقدینگی را در مرحله بررسی درخواست وام فراهم می کند. حتی ممکن است بانک‌ها بتوانند در کار با وثیقه تخصص داشته باشند که درک کاملی از نحوه و نحوه فروش آنها داشته باشند و نه بر اساس این اصل که «ما همه چیز را می‌گیریم، تا زمانی که هزینه دو برابر مبلغ وثیقه باشد. بدهی"؛
• رابعاً، این امر امکان گنجاندن مقرراتی را در قراردادهای وثیقه ای فراهم می کند که بهای فروش وثیقه را به صورت داوطلبانه یا توسط بانک در هنگام انتقال کالا به متعهد و غیره تنظیم می کند، که باعث افزایش میزان دقت نظر می شود. متعهد در هنگام انعقاد معامله وثیقه.

استدلال های دیگری نیز می توان در این زمینه بیان کرد.

هم ارزش بازار و هم ارزش نقدینگی باید در زمان صدور وام و سپس به طور منظم، اما حداقل یک بار در سه ماهه تعیین شود. این حداقل به بانک این امکان را می دهد که در صورت کاهش شدید ارزش نقدی وثیقه، به طور منطقی از وام گیرنده بخواهد وثیقه اضافی برای وام ارائه کند.

در حالت ایده آل، باید تغییرات مناسبی در قانون وثیقه از نظر تعیین ارزش اولیه مزایده در مورد یک روش توقیف قضایی که با ارزش بازار برابر نیست، بلکه با ارزش انحلال برابر است، ایجاد شود - این شرایط، مطابق با نویسندگان، تأثیر بیشتری نسبت به ثبت اجباری وثیقه اموال منقول خواهد داشت.

علاوه بر این، با در نظر گرفتن این موضوع، گرو کالای در گردش، که برای بسیاری به عنوان یک مایع، نوع وثیقه منفور است، ممکن است به شکل کیفی متفاوتی ظاهر شود.

در واقع، با تجزیه و تحلیل کافی، ممکن است معلوم شود که سازماندهی کنترل با کیفیت بالا بر در دسترس بودن و جابجایی کالاها در گردش آسان تر و ارزان تر از متحمل شدن ضررهای قابل توجه ناشی از عدم فروش، به عنوان مثال، انبار و املاک صنعتی 1 زامولینا I. قانون جدیددر مورد وثیقه نرخ بهره را به طور متوسط ​​2-3٪ کاهش می دهد // RBC.Credit. 07/12/2007.

2 بررسی رویه رسیدگی به اختلافات مربوط به درخواست دادگاه های داوری از هنجارهای قانون مدنی فدراسیون روسیه در تعهد // ضمیمه نامه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 15 ژانویه 1998 شماره. 26.

3 قانون فدرالمورخ 2 اکتبر 2007 شماره 229-FZ "در مورد رسیدگی های اجرایی" (از 1 فوریه 2008 لازم الاجرا شد).

4 Kozyr Yu. برآورد ارزش انحلال، http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1610

5 Dolgin S. رویه (ویژگی ها) برای ارزیابی ارزش انحلال دارایی ورشکستگی، http://www.arni.ru/arni/doc/stat/170402_dolgin.htm

6 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. روشی برای در نظر گرفتن کشش تقاضا بر اساس قیمت هنگام تعیین ارزش انحلال اشیاء، http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

7 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. توصیه‌های روش‌شناختی برای ارزیابی مالکیت و حقوق مالکیت در شرایط فروش اجباری و دوره کوتاه‌تر قرار گرفتن در معرض، http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

8 Rodin A. روش شناسی برای ارزیابی ارزش انحلال // سوالات ارزیابی. 2003. شماره 1.

9 این نوع وابستگی در آثار ویکتور و والری گالاسیوکوف مورد استفاده قرار گرفت. نوع مشابهی از وابستگی توسط یو کوزیر در یکی از سه مدلی که او در نظر گرفت استفاده کرد.

10 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. توصیه‌های روش‌شناختی برای ارزیابی دارایی و حقوق مالکیت در شرایط فروش اجباری و دوره کوتاه‌تر قرار گرفتن در معرض، http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

11 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. روشی برای در نظر گرفتن کشش تقاضا بر اساس قیمت هنگام تعیین ارزش انحلال اشیاء، http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

12 ساموئلسون پل. A., Nordhaus William D. Economics. - مطابق. از انگلیسی - م.: انتشارات BINOM، 1997. صص 99–106.

13 ترنتیف I. متر جهت های متغیر. تقاضا برای املاک و مستغلات حومه شهر در حال تغییر به کلاس اقتصادی است // کومرسانت. 03/02/2007. شماره 33. ص 20.

14 Rodin A. روش شناسی برای ارزیابی ارزش انحلال // سوالات ارزیابی. 2003. شماره 1.

15 بررسی رویه رسیدگی به اختلافات مربوط به درخواست دادگاه های داوری از هنجارهای قانون مدنی فدراسیون روسیه در تعهد // ضمیمه نامه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 15 ژانویه 1998 شماره. 26.

16 Lvova T.S. ویژگی های پشتیبانی قانونی برای وام های تضمین شده // وام بانکی. 2007. شماره 3. صص 77-78.

17 دستورالعمل روش شناختی برای تعیین هزینه وسایل نقلیه موتوری با در نظر گرفتن فرسودگی و پارگی طبیعی و شرایط فنیدر زمان ارائه RD 37.009.015-98 با اصلاحات شماره 1، 2، 3، 4، http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=187&Id=930

الر ا. اسلوتسکی
مرکز مالی اسلاوی، رئیس، دکتری.

آنات. اسلوتسکی
مرکز مالی اسلاو