2.1 نظام مندسازی زمینه ها و روش های کسب حقوق مالکیت..

برای ظهور حقوق مالکیت، و همچنین سایر روابط حقوقی، لازم است که حقایق حقوقی خاصی وجود داشته باشد که در قانون مدنی روسیه به آنها زمینه برای کسب حقوق مالکیت گفته می شود. به طور سنتی، آنها معمولا به اولیه و مشتق تقسیم می شوند. با این حال، هنگام تعیین مبنای طبقه بندی حقایق حقوقی مرتبط، منابع مختلف معیارهای متفاوتی را ترجیح می دهند.

بنابراین تعدادی از دانشمندان* معتقدند که وجود ارادهمالک قبلی. به نظر آنان جهات اوليه شامل مواردي است كه بدون توجه به اراده مالك قبلي، قانوناً حق مالكيت در شخص پديد مي آيد و مشتقات آن مواردي است كه چنين اراده اي در آنها موجود است.

برخی دیگر معتقدند که ملاک صحیح حضور است جانشینی* و اولیه شامل حقایق حقوقی است که مبنی بر جانشینی نیست و مشتقات بر این اساس آنهایی هستند که مبتنی بر جانشینی قانونی هستند. آنها نشان می دهند که معیار ارادهدر همه موارد تست عملی را تحمل نمی کند. مثلاً وارثی که حق سهم واجب دارد (به اصطلاح وارث ضروری) این سهم را برخلاف میل مالک قبلی - موصی له - دریافت می کند، هر چند که چنین روش تحصیلی مانند ارث، بدون شک به روش های مشتقه تحصیل حقوق مالکیت اشاره دارد.

دیدگاه دومی به من نزدیکتر است، زیرا تفسیر اعتقادی قانون، که قانون مدنی در واقع برای آن وجود دارد، باید مبتنی بر مقدمات سازگار درونی باشد که منجر به نتایج متناقض نمی شود. در عین حال بهترین راه برای حل این مشکل از دیدگاه من پیروی از منطق درونی چنین قانونی است و در این صورت معلوم است که قانونگذار در همه موارد با حضور عواقب حقوقی خاصی دارد. یا عدم وجود جانشینی قانونی که نمی توان در مورد وصیت نامه گفت. یعنی این معیاری است که برای حقوق کلان اهمیت عملی دارد جانشینی، به همین دلیل او را برای بررسی زمینه های کسب حقوق مالکیت انتخاب کردم.

از آنجایی که فرآیندهای مختلف - و اغلب چند جهته - در حال حاضر به طور فعال در حال انجام هستند، این موضوع بیشتر مرتبط است. خصوصی‌سازی که در آن اموال دولتی و شهرداری به مالکیت شهروندان و سازمان‌ها، اشیاء «حیات اجتماعی و فرهنگی» و سایر مجتمع‌های دارایی تبدیل می‌شود، برعکس، به مالکیت دولتی و شهرداری تبدیل می‌شوند. همه این دارایی با تعهدات متعددی از متنوع ترین ماهیت ها همراه است و اغلب با قدرت های مختلف مجهز است که اغلب برای مالک بسیار جذاب است. و اتخاذ اعمال مهم قانونی، به عنوان یک قاعده، ارتباط نزدیکی با وجود یا عدم وجود جانشینی قانونی دارد.

بنابراین، در ادامه به بررسی زمینه‌های احراز حقوق مالکیت می‌پردازیم که دقیقاً بر اساس معیار به اولیه و مشتق طبقه‌بندی می‌شوند. جانشینی. بر اساس این معیار، دلایل اولیه عبارتند از:

حصول مالکیت کالای تازه ساخته (بند 1 ماده 218 قانون مدنی)

رسیدگی (ماده 220 قانون مدنی)

تبدیل به مالکیت اشیاء در دسترس عموم (ماده 221 قانون مدنی)

تحصيل حق مالكيت بر اموال بدون مالك (بند 3 ماده 218، مواد 225، 226، عدم مالك به دليل اعمال بند 2 ماده 235 ماده 236 قانون مدني)

تصرف گنج (ماده 233 قانون مدنی)

با توجه به شروع مدت محدودیت تحصیلی (ماده 234 قانون مدنی)

برای ساخت و ساز غیرمجاز به دلیل اعمال بند 3 ماده 222 قانون مدنی

حیوانات ولگرد (ماده 230-232 قانون مدنی)

همچنین دلیلی وجود دارد که تملک از مالک غیرمجاز را روش اصلی کسب مالکیت در نظر بگیریم.

روش های اکتساب مشتق عبارتند از:

کسب حقوق مالکیت بر اساس قرارداد

تحصیل حقوق مالکیت از طریق ارث

ملی شدن (ماده 239 ماده 306 قانون مدنی)

خصوصی سازی (ماده 217 جزء 2 بند 2 ماده 235 قانون مدنی)

کسب مالکیت ملک نهاد قانونیبه دلیل تجدید سازمان یا انحلال آن (بند 7 ماده 63 بند 3 بند 2 ماده 218 قانون مدنی)

توقیف مال مالک برای تعهدات او (بند 1 بند 2 ماده 235 ماده 238 قانون مدنی)

گردش اموال به نفع دولت به نفع جامعه (تجارت) یا به عنوان مصادره، یعنی در قالب مجازات برای جرم ارتکابی (مواد 242، 243 قانون مدنی).

بازخرید اموال غیر منقول در رابطه با تصرف در زمینی که در آن واقع شده است (ماده 239 قانون مدنی).

بازخرید اموال غیراقتصادی (ماده 240293 قانون مدنی)

خرید حیوانات اهلی به دلیل برخورد ناشایست با آنها (ماده 241 قانون مدنی)

حصول در نتیجه فسخ مالکیت بر شخصی که نمی تواند متعلق به او باشد (بند 2 بند 2 ماده 235 ماده 238 قانون مدنی).

لازم به ذکر است که برخی از روش های تملک بسته به شرایط خاص می تواند به صورت اولیه یا مشتقه عمل کند که نمونه آن کسب مالکیت محصولات، میوه ها، درآمد حاصل از استفاده از مال معین است.

بررسی هر یک از زمینه های کسب حقوق مالکیت به طور کلی می تواند موضوع یک کار علمی کامل و مجزا را تشکیل دهد. در ادامه، زمینه های گوناگونی برای احراز حقوق مالکیت بر املاک و مستغلات در نظر گرفته می شود.

قانونگذار شامل اموال غیرمنقول (غیرمنقول، مستغلات) به عنوان زمین، زمین زیرزمینی، آب منفصل و هر چیزی که به زمین متصل است، یعنی اشیایی که حرکت آنها بدون آسیب نامتناسب به هدف آنها غیرممکن است، شامل می شود. جنگل ها، مزارع چندساله، ساختمان ها، سازه ها (ماده 131 قانون مدنی) و همچنین کشتی های هواپیما و دریایی، کشتی های مسافت طولانی و اشیاء فضایی مشمول ثبت دولتی. قانون ممکن است اموال دیگری را به عنوان املاک و مستغلات در نظر بگیرد. یکی از ویژگی های مهم حق مالکیت املاک، ثبت اجباری دولتی کلیه حقایق حقوقی مربوط به ظهور، انتقال و فسخ چنین حقی است (بند 2 ماده 131 قانون مدنی) و در برخی موارد پیش بینی شده است. طبق قانون، علاوه بر این، ثبت نام ویژه. قانون اصلی قانونی که رویه های ثبت نام را تنظیم می کند، قانون فدراسیون روسیه "در مورد ثبت دولتی معاملات املاک و مستغلات" است.

2.2 دلایل اولیه برای خریدمشاور املاک.

مالکیت برای املاک تازه ایجاد شدهمال توسط شخصی به دست می آید که آن را با رعایت قانون و سایر اقدامات قانونی برای خود ساخته یا ایجاد کرده است (بند 1 ماده 218 قانون مدنی). در عین حال ، قانونگذار ، مخصوصاً در مورد املاک ، لحظه تحصیل مالکیت چنین اموالی را به شدت با لحظه ثبت دولتی آن مرتبط می کند (ماده 219 قانون مدنی).

قانونگذار به طور جداگانه وضعیت تحصیل حقوق مالکیت را مورد توجه قرار می دهد برای ساخت و ساز غیر مجازیعنی بر خلاف اصل انطباق با قانون و سایر قوانین قانونی. ماده 222 قانون مدنی ساخت و ساز غیرمجاز را عبارت است از ساختمان مسکونی، سازه، سازه یا سایر اموال غیر منقول که در زمینی که به نحوی که قانون و سایر مقررات قانونی به این منظور اختصاص داده نشده است ایجاد شود یا بدون کسب مجوزهای لازم ایجاد شود. یا با نقض قابل توجه هنجارها و قوانین شهرسازی. در عین حال، ساخت و ساز غیرمجاز به خودی خود اجازه نمی دهد که مالک حقوق مالکیت املاک ایجاد شده غیرمجاز را به دست آورد و چنین اموالی را که قانون نیز به آن اشاره می کند، دفع کند. یعنی حوادثی ممکن است که در ابتدا حق مالکیت از هیچ طرفی بوجود نیاید. بنابر این بنای غیرمجاز توسط مجری یا به هزینه وی قابل تخریب است مگر در موارد مقرر در بند 3 ماده 222 قانون مدنی که برای این منظور به سازنده غیرمجاز دستور تخریب داده می شود. تمام یا بخشی از ساخت و ساز غیرمجاز و با ذکر مهلت هایی که سازنده موظف است اقدامات لازم را انجام دهد، قلمرو مربوطه را به ترتیب قرار دهد.

با این حال، با رعایت شرایط تعیین شده توسط قانون، ممکن است دادگاه حق مالکیت چنین ساختمانی را برای شخصی که توسعه غیرمجاز را در قطعه زمینی که متعلق به او یا شخصی نیست انجام داده است به رسمیت بشناسد. در مالکیت آن، مالکیت مادام العمر موروثی، که استفاده دائمی آن چنین قطعه ای واقع شده است.

حق مالکیت توسعه‌دهنده غیرمجاز تنها به شرطی قابل شناسایی است که قطعه زمین واقع در زیر ساختمان مربوطه به روش مقرر برای ساختمان ساخته شده در اختیار این شخص قرار گیرد و برای مالک مالکیت قطعه - با تعیین اجباری مبلغی که چنین مالکی موظف است هزینه های مربوط به اجرای توسعه را به توسعه دهنده بازپرداخت کند. و اگر حفظ بنا ناقض حقوق و منافع مورد حمایت قانون اشخاص دیگر باشد و یا تهدیدی برای جان و سلامت شهروندان ایجاد کند، هیچ یک از این افراد را نمی توان مالک ملک مربوطه شناخت.

یک مبنای اولیه مهم برای کسب حقوق مالکیت بر املاک و مستغلات است سوء مدیریتچنین دارایی بی صاحببه موجب قواعد ماده ۲۲۵ قانون مدنی، ملکی شناخته می شود که مالک نداشته باشد یا مالک آن مجهول باشد یا به موجب ماده ۲۳۶ قانون مدنی از حق مالکیت صرف نظر کرده باشد. همچنین لازم به ذکر است که در صورت اخیر چنین مالکی نسبت به مال مربوطه تا زمانی که شخص دیگری حق مالکیت آن را به دست نیاورده از حقوقی سلب نمی شود و از تعهدات مبرا نمی گردد.

اساس و نحوه تملک املاک بدون مالک در بند 2 بند 2 ماده 25 قانون مدنی بازتعریف شده است. این قاعده حقوقی حاوی شرحی از روند کلی ثبت و واگذاری مالکیت ملک مربوطه و همچنین فهرست بسته سایر گزینه ها برای تعیین سرنوشت ملک مشخص شده است.

بنا به درخواست ارگان دولتی محلی که اشیای غیرمنقول در قلمرو آن پیدا شده یا فاقد مالکیت اعلام می شود، توسط مراجع ثبت کننده حقوق املاک، این موارد لحاظ می شود و پس از گذشت یک سال از روز معین، ارگان مجاز به مدیریت ملک مشخص شده حق درخواست به دادگاه را با الزام به رسمیت شناختن حق مالکیت شهرداری از این چیز دریافت می کند. اگر قبل از اینکه دادگاه ملک را به عنوان ملک شهرداری به رسمیت بشناسد، مالک سابق آن ظاهر شده باشد، چنین چیزی ممکن است مجدداً توسط او تصرف، استفاده و تصرف شود یا به موجب تجویز تملیک به مالکیت درآید.

نسخه اکتسابی(ماده 234 قانون مدنی) نیز یکی از زمینه های اولیه احراز حق مالکیت بر املاک است. در این مورد، و همچنین به دلایل دیگر، حق مالکیت اموال غیرمنقول از شخصی ناشی می شود که این ملک را به موجب نسخه اکتسابی از لحظه ثبت دولتی واقعیت حقوقی مربوطه به دست آورده است.

برای به دست آوردن مالکیت اموال غیرمنقول به موجب تجویز تملیک، لازم است شخصی که مالک آن ملک نیست، وجداناً، آشکارا و مستمر به مدت پانزده سال مالکیت ملک را داشته باشد. برای اعمال این مبنای برای تحصیل حقوق مالکیت بسیار مهم است که قانوناً درست تعیین محدودیت در تصرف است که قوانین آن مستقیماً در بندهای 3 و 4 هنر ذکر شده است. 234 قانون مدنی. بنابراین، شخصی که به نسخه تصرف مراجعه می‌کند، می‌تواند تمام مدتی را که این مال در اختیار کسی بوده است را به زمان تصرف خود اضافه کند. در عین حال ، دوره محدودیت تملک فقط از زمانی شروع می شود که دوره محدودیت در مورد ادعای اثبات یا ادعای مالکی که مالک نیست (ماده 1-5 قانون مدنی فدراسیون روسیه) منقضی می شود. .

علاوه بر این، شرط تملیک، مالکیت مال به عنوان مال است، یعنی بدون در نظر گرفتن این که مالک دارد. در غیر این صورت، شک جنسیتی و دو شرط اجباری دیگر نسخه اکتسابی مطرح می شود - صراحت و حسن نیت در مالکیت املاک و مستغلات.

مالکیت وجدانی بر ملک به این معناست که مالک در عین داشتن چنین ملکی از فقدان حقوق مالکیت خود اطلاع نداشته باشد و نباید از آن مطلع باشد، در حالی که فقدان سند ثابت کننده حق (مثلاً گذرنامه مالکیت خانه) به خودی خود ثابت نمی کند. سوء نیت مالک

زمانی که مالکیت او آشکار باشد و از دید هر شخص ثالث ذی نفع یا غیر ذی نفع پنهان نباشد، آشکارا مالک ملک است. شرط واجب تصرف با نسخه، استمرار آن است. اگر مالک اقداماتی مبنی بر تشخیص تعهد به استرداد مال به مالک انجام دهد یا شخص مجاز علیه او دعوی استرداد مال را مطرح کرده باشد، مدت محدودیت تملیک قطع می شود. ضمناً در صورت وجود ساير جزئيات نسخ تحصيلي حتي پس از پايان احوال معين، نسخ تصرف مجدد شروع به اجراء مي كند. باید در نظر داشت که مدتی که قبل از انقضا سپری شده است، در مدت زمان محدودیت حساب نمی شود، اگرچه اگر شخص ثالثی به طور غیرقانونی مالک طولانی مدت را از تصرف ملک محروم کند، چنین مالکی به نحوی که مقرر شده است حق دارد. طبق قانون، برای اعاده مالکیت نقض شده. و مدت حصر تملك به گونه اي ادامه مي يابد كه گويي تخلفي از تصرف صورت نگرفته است، يعني مستمر. و آخرین چیزی که مخصوصاً برای دوره مدرن مهم است، نکته ای در مورد نسخه تملیک به عنوان مبنایی برای کسب مالکیت املاک است. قواعد قانون در نسخه اکتسابی هنر. 11 قانون فدراسیون روسیه در مورد اجرایی شدن بخش اول قانون مدنی فدراسیون روسیه به ماسبق اعطا شد ، یعنی نسخه اکتسابی در موردی نیز اعمال می شود که مالکیت دارایی قبل از 1 ژانویه 1995 شروع شده باشد و در زمان لازم الاجرا شدن بخش اول این آیین نامه ادامه دارد.

2.3 پمشتقات زمینه های خریدحقوق مالکیت بهمشاور املاک.

متداول ترین و متداول ترین راه کسب حقوق ملکی است تحصیل ملک بر اساس قرارداد.برای احراز حقوق مالکیت بر این اساس، لازم است بین تحصیل‌کننده و انتقال‌دهنده مال به صورت ساده و در مواردی که مستقیماً در قانون پیش‌بینی شده، به‌صورت کتبی واجد شرایط قرارداد منعقد شود. در این مورد، می توانیم در مورد قرارداد خرید و فروش املاک و مستغلات صحبت کنیم (بند 7 از فصل 37 قانون مدنی فدراسیون روسیه)، که شکل آن با مجازات بی اعتباری، همانطور که با رسم نوشته شده است، ایجاد شده است. یک سند توسط طرفین (ماده 550 قانون مدنی). در عین حال، قانونگذار به ویژه بر الزام طرفین به ثبت نقل و انتقال مالکیت املاک بر اساس قرارداد بیع املاک تاکید و حمایت ویژه می کند. در مواردی که قانون مستلزم تأیید اجباری قرارداد مربوطه باشد، حق مالکیت خریدار نیز پس از ثبت دولتی این واقعیت حقوقی ایجاد می شود.

روش های بسیار متداول برای کسب املاک و مستغلات هستند وراثتشهروندان طبق قانون یا به وصیتو همچنین تحصیل مشابه حقوق مالکیت بر اموال یک شخص حقوقی در طول آن سازماندهی مجدد یا انحلال. هنگامی که یک شخص حقوقی به سازمان های جانشین چنین شخصیت حقوقی سازماندهی مجدد می شود، مالکیت اموال متعلق به آن مطابق با قوانین انتقال و ترازنامه تفکیک به مقدار مناسب منتقل می شود (بند 3، بند 2، ماده 218، مواد 58، 59 قانون مدنی فدراسیون روسیه). در مورد انحلال یک شخص حقوقی، یعنی خاتمه آن بدون انتقال حقوق و تعهدات به جانشینان، وضعیت بسیار پیچیده تر است. راه حل موضوع تملک قانونی اموال یک سازمان منحله بستگی به این دارد که آیا شرکت کنندگان این شخص حقوقی حقوقی را نسبت به اموال خود حفظ می کنند و اگر چنین است، چه مقدار و تا چه حد. طبق قانون و اسناد تشکیل دهنده، اموال باقی مانده پس از تأمین مطالبات طلبکاران یک شخص حقوقی به موسسین آن (مشارکت کنندگان) که نسبت به این اموال دارای حقوق واقعی یا مسئولیتی هستند منتقل می شود (بند ۷ ماده ۶۳ قانون مدنی). کد). اما اگر در مورد یک انجمن عمومی یا یک بنیاد خیریه صحبت می کنیم، طبق قانون و در موارد دیگر می توان با اسناد تشکیل دهنده آن را تعیین کرد، باقیمانده اموال در هنگام انحلال به سمت حل معینی می رود، مثلاً وظایف مهم اجتماعی مبنای انحلال آن نیز نقش بسزایی در تعیین سرنوشت آینده اموال یک شخص حقوقی دارد.

موافقتنامه انتقال املاک و مستغلات از دولتی و شهرداری به مالکیت خصوصی - قرارداد خصوصی سازی(ماده 217 قانون مدنی) - نیز باید از این نوع مبنا برای تحصیل حقوق مالکیت طبقه بندی شود. این مبنای برای کسب حقوق مالکیت املاک و مستغلات به ویژه در سال های اخیر اهمیت دارد و شاید بیشترین تعداد اختلافات حقوقی بسیار دشوار را برای حل و فصل ایجاد کند. دلیل اصلی بروز مشکلات در حل و فصل اختلافات در مورد سرنوشت املاک و مستغلات مربوط به خصوصی سازی اموال دولتی و شهرداری، به نظر من، ماهیت عمومی مشخص شده توسط هنجار قانون مدنی و بر این اساس، تنظیم مقررات است. این روابط و فرآیندها توسط تعداد زیادی از اعمال هنجاری (و حتی غیر هنجاری) منتشر شده توسط افراد مختلف انجام می شود. صلاحیت چنین افرادی که خارج از فرآیند قانونگذاری و خارج از چارچوب کلی توسعه دکترین حقوقی در مورد مهم ترین موضوعات حقوقی مهم تصمیم گیری می کنند، در بسیاری از موارد فقط در جریان محاکمات مربوطه تأیید می شود. به تمرین اعمال این اعمال. و آنها همیشه از چنین آزمونی با عزت عبور نکردند. به عبارت دیگر، این مبنا برای احراز حقوق مالکیت به اندازه کافی توسط قانون تنظیم نشده است که در ذیل هنگام رسیدگی به موارد مربوط تأیید می شود.

در صورت توقیف اجباری اموال مالک برای تعهداتشدر نگاه اول هیچ ارتباط مستقیمی بین فسخ حق مالکیت یک نفر و پیدایش آن در دیگری وجود ندارد. با این حال، قانون خاتمه حق مالکیت چنین اموالی را از انتقال دهنده فقط از لحظه ای که حق مالکیت چنین اموالی از طرف تحصیل کننده آن ناشی می شود، پیش بینی می کند. کسب حقوق مالکیت املاک و مستغلات بر اساس دلایل مورد بررسی، به عنوان یک قاعده، در دادگاه انجام می شود و مشمول تعداد قابل توجهی از محدودیت ها است. به عنوان یک قاعده کلی، املاک و مستغلات یک نوع ملک حیاتی برای شهروندان است و برای عملکرد سازمان های تجاری، بخشی از مجموعه املاک آنها، ضروری است. در این راستا اقامه دعوی بر اموال غیر منقول بدهکار در آخر به صورت پیچیده و در مواردی مستقیماً ممنوع است.

در آینده نزدیک، به نظر می رسد که روش های مشتقه ای برای تحصیل اموال توسط دولت مانند ملی شدن, استیضاح و مصادره- روی زبانم ضربه بزن مطابق با هنر. 35 قانون اساسی فدراسیون روسیه، قانون مدنی مقرر می دارد که ملی شدن، یعنی تبدیل اموال خصوصی به مالکیت دولتی، بر اساس قانون با دولت انجام می شود که مالک سابق اموال ملی شده را جبران می کند. ارزش واقعی و سایر ضررها مطابق با هنر. 36 قانون مدنی. لازم به ذکر است که قانون ملی شدن فقط در صورت عدم تطابق با قانون اساسی فدراسیون روسیه و فقط در دادگاه قانون اساسی فدراسیون روسیه قابل اعتراض است، یعنی در دعاوی مدنی قابل اعتراض نیست، اما دادگاه می تواند اختلافات مربوط به جبران خسارت و میزان آن را مطابق ماده 36 قانون مدنی حل و فصل کند.

توقیف پولی مال از مالک به نفع جامعه با تصمیم دستگاههای دولتی به نحوی که قانون تعیین می کند انجام می شود و به نام درخواست. استیضاح در موارد بلایای طبیعی، حوادث، اپیدمی ها، اپیدمی ها و سایر شرایط اضطراری اعمال می شود، بنابراین مال مصادره شده و حفظ شده می تواند توسط مالک در دادگاه مورد مطالبه قرار گیرد (ماده 242 قانون مدنی).

در مواردی که صراحتاً در قانون پیش بینی شده است، اموال ممکن است به طور رایگان به حکم دادگاه در قالب مجازات ارتکاب جرم یا جرم دیگر از مالک مصادره شود. با رأی دادگاه یا به موجب قانون به نحو اداری (ماده 243 قانون مدنی). در این صورت، دولت اموال مصادره شده را به موجب مصادره،در این صورت، تصمیم مصادره ای که به صورت اداری صادر شده است قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه است. یکی از ویژگی های مصادره این است که محدودیت های مالکیت اموال مشخص شده فقط به طور جزئی به دولت منتقل می شود و اجرای آنها مشمول تعدادی محدودیت از جمله محدودیت های کمی است.

مشخصه فقط برای تحصیل حقوق املاک، مبنایی مانند بازخرید املاک در ارتباط با توقیف سایتی است که در آن واقع شده است. ماده 239 قانون مدنی مواردی را تعریف می کند که مصادره از مالک یا فروش در مزایده عمومی به ترتیبی که در ماده مقرر شده است جایز است. 279-282، 284-286 قانون مدنی. شرط اجباری اعمال این مبنا این است که ارگان دولتی یا ارگان دولتی محلی که تقاضای مربوطه را به دادگاه تقدیم کرده است، شواهدی داشته باشد که استفاده از زمین برای نیازهای دولتی یا شهرداری برای اهدافی که برای آن تصرف شده است، باشد. بدون فسخ مالکیت مالکیت این اموال منقول یا شواهدی مبنی بر استفاده بدون مالک از قطعه زمین مربوطه غیرممکن است. مراحل توقیف به شرح زیر است. تصمیم به تصرف یک قطعه زمین و بنابراین خرید املاک واقع در آن منوط به ثبت نام دولتی است. باید بلافاصله با ذکر تاریخ ثبت به مالک ملک مذکور اطلاع داده شود، اما حداکثر یک سال قبل از تاریخ بازخرید آتی. قبل از انقضای یک سال از تاریخ ابلاغ به مالک، خرید مجدد فقط با رضایت مالک امکان پذیر است. در مواردی که مالک با تصمیم بازخرید یا شرایط پیشنهادی بازخرید موافق نیست، ارگان ایالتی یا ارگان دولتی محلی که تصمیم گرفته است مالک جدید ممکن است حقوق مالکیت را به دست آورد، حق دارد ادعای بازخرید را در دادگاه ظرف دو سال از تاریخ ارسال اخطاریه دیه به مالک. در مورد محتویات اموال سوء مدیریت، حق مالکیت به ترتیب مقرر در ماده 240 (در مورد اموال فرهنگی)، 293 (برای اماکن مسکونی) و در سایر موارد مقرر در قانون حاصل می شود. ملک مشخص شده مالکی دارد که شناخته شده است، اما با سوء مدیریت رفتار می کند، یعنی اجازه می دهد که آسیب ببیند و از بین برود، سایر ویژگی های مصرف کننده را از دست بدهد، یا تهدیدی برای حقوق و منافع قانونی محافظت شده اشخاص ثالث ایجاد کند (مانند، برای به عنوان مثال، صاحب سهل انگاری سد برق آبی).

قبل از هر چیز، لازم است روشن شود که اصطلاح "چیز" در معنای حقوقی مدنی به چه معناست، زیرا ایده های روزمره ما در مورد چیزها و ویژگی های حقوقی این مفهوم همیشه منطبق نیستند.

این قانون نه تنها اشیاء بی جان (ماشین ها، اقلام لباس و وسایل خانه و غیره)، بلکه موجودات زنده - حیوانات وحشی و اهلی را نیز به عنوان اشیاء طبقه بندی می کند. مواد نامرئی و نه همیشه ملموس، مانند گاز، انرژی حرارتی، الکتریکی و هسته ای نیز از اشیاء گردش غیرنظامی هستند.

یک چیز به دلیل مهم ترین ویژگی آن - وجود ویژگی هایی که قادر به برآوردن نیازهای انسان هستند - موضوع قانون می شود. به همین دلیل چیزهایی ویژگی های مفیدکه در این مرحله از توسعه تمدن بشری ناشناخته یا مورد مطالعه قرار نگرفته و یا غیرقابل دسترس هستند (مثلاً اجسام کیهانی) نمی توانند متعلق به حقوق شهروندی باشند، به این معنی که احقاق حقوق برای این اشیاء غیرممکن است.

قانون مدنی روسیه طیف بسیار گسترده ای از اشیاء را به عنوان اشیا طبقه بندی می کند. شامل نقدی و غیر نقدی نیز می شود پول نقد، اوراق بهادار اسنادی و بدون گواهی، حقوق مالکیت (ماده 128 قانون مدنی). همه موارد فوق با مفهوم "مالکیت" پوشش داده شده است، بنابراین باید به خاطر داشته باشید که مفاهیم چیز و دارایی در قانون مدنی فدراسیون روسیه مترادف هستند.

همه چیز را نمی توان آزادانه به دست آورد و از خود بیگانه کرد، یعنی. شرکت در گردش مدنی بر اساس قابل مذاکره بودن، چیزها به دو دسته تقسیم می شوند تیراژ نامحدود (می تواند موضوع هر معامله ای باشد)، در گردش محدود (برای به دست آوردن مالکیت چنین چیزهایی باید مجوز خاصی دریافت کنید: اسلحه، مواد مخدر، سموم و غیره) و از گردش خارج شد که نمی تواند موضوع معاملات باشد (رودخانه ها، دریاها، راه ها، برخی ساختمان های عمومی و غیره).

بنابراین، هنگام تحصیل یا بیگانه کردن یک چیز، ابتدا باید قابل معامله بودن آن را تعیین کنید.

معلوم است که برخی از حقوق بشر از بدو تولد پدید می آید و با مرگ خاتمه می یابد (حق حیات، سلامت). حق مالکیت در مورد چنین حقوقی صدق نمی کند؛ این حق توسط شهروندان و اشخاص حقوقی به دلایلی که توسط قانون تعیین شده است به دست می آید.

قانون (ماده 218 قانون مدنی) دلایل (روش) متعددی را برای تحصیل حقوق مالکیت ذکر کرده است.

بند 1 ماده اول قانون مربوط به کسب مالکیت چیز جدیدی است که شخص برای خود ساخته یا ایجاد کرده است. صاحب چنین چیزی همان کسی می شود که آن را ایجاد کرده است.

یک چیز متحرک جدید را می توان با بازیافت یک چیز قدیمی ایجاد کرد. حق مالکیت چنین چیزی از شخصی که مالک مواد فرآوری شده است ناشی می شود. اگر بازیافت کننده مالک مواد نباشد، صاحب مواد مالک کالای جدید می شود.

یک استثنا از این قانون وجود دارد که بسته به هزینه پردازش اعمال می شود. اگر این هزینه به طور قابل توجهی از هزینه مواد بیشتر شود، در این صورت مالکیت کالای جدید توسط پردازنده ای که مورد را برای خود پردازش کرده است، به دست می آید. در این صورت، پردازنده باید هزینه آنها را به صاحب مواد بازپرداخت کند. و برعکس، صاحب موادی که حق یک چیز جدید (فرآوری شده) را به دست آورده است، موظف است هزینه پردازش را به شخصی که آن را انجام داده است، بازپرداخت کند. قانون اجازه می دهد که این قوانین با توافقی که بین مالک مواد و پردازش کننده منعقد می شود تغییر یابد (بند 2 ماده 220 قانون مدنی).

قوانین فوق در مورد موارد اعمال نمی شود.

برای ایجاد املاک و مستغلات به عنوان یک چیز جدید، لازم است زمینی که به این منظور اختصاص داده شده است، ابتدا مجوز ساخت و ساز را دریافت کرده و آن را با رعایت ضوابط و ضوابط شهرسازی انجام دهید. اگر این امر نادیده گرفته شود، املاک ساخته شده (یک ساختمان مسکونی، ساختمان یا سازه دیگر) به عنوان ساخت و ساز غیرمجاز شناخته می شود.

قانون حق مالکیت ساخت و ساز غیرمجاز را برای مجری آن به رسمیت نمی شناسد (بند ۲ ماده ۲۲۲ قانون مدنی). بر این اساس، دفع ساخت و سازهای غیرمجاز غیرقانونی است. نمی توان آن را فروخت، هدیه داد، اجاره داد و یا با ساخت و ساز غیرمجاز معاملات دیگری انجام داد. علاوه بر این، قانون فردی را که ساخت و ساز غیرمجاز را انجام داده است موظف می کند که آن را با هزینه خود تخریب کند.

و با این حال، برای توسعه دهندگان سهل انگار، فرصتی برای حفظ حق ساخت یا بازپرداخت هزینه آن فراهم شده است. برای انجام این کار، باید به دادگاه برای شناسایی مالکیت ساختمان مراجعه کنید. تصمیم دادگاه تا حد زیادی به این بستگی دارد که چه کسی دارای حقوق مالکیت، مالکیت موروثی مادام العمر یا مالکیت دائمی (دائمی) زمینی است که ساخت و ساز در آن انجام شده است - خود سازنده یا شخص دیگری.

اگر صاحب حق یک قطعه زمین و توسعه دهنده غیرمجاز یکسان باشند، به احتمال زیاد دادگاه حق مالکیت او را به رسمیت می شناسد، مشروط بر اینکه ساخت و ساز حقوق افراد دیگر را نقض نکند و تهدیدی برای او ایجاد نکند. زندگی و سلامت شهروندان

اگر توسعه‌دهنده غیرمجاز و مالک قطعه زمین افراد متفاوتی باشند، می‌توان ادعای شناسایی حقوق مالکیت را توسط مالک قطعه زمین مطرح کرد. در صورتی که دادگاه مالکیت وی را بر ساختمان تشخیص دهد، دادگاه او را مکلف می‌کند که هزینه‌های ساخت را به میزانی که دادگاه تعیین می‌کند به سازنده بازپرداخت کند.

همانطور که می بینید در ساخت و ساز غیر مجاز خطرات و دردسرهای زیادی وجود دارد. برای اجتناب از آنها، سازنده باید قوانین تعیین شده را هنگام ساخت ملک رعایت کند و خریدار املاک قبل از دادن پول به فروشنده، باید دریابد که آیا ملک یک ساخت و ساز غیرمجاز است یا خیر.

اگر مال قبلاً مالک داشته باشد، در این صورت حق چنین ملکی می تواند توسط شخص دیگری بر اساس معامله حقوقی مدنی کسب شود: خرید و فروش، معاوضه، هدیه و غیره. . هر کدام از ما هر روز چنین معاملاتی را انجام می دهیم، مثلاً در یک فروشگاه غذا می خریم.

مالکیت اموال شخص متوفی بر اساس یا به اشخاص دیگر منتقل می شود.

سازماندهی مجدد یک شخص حقوقی همچنین مستلزم انتقال مالکیت دارایی آن به جانشینان قانونی آن - اشخاص حقوقی است.

مبنای تحصیل مالکیت املاک توسط یکی از اعضای تعاونی مصرف، پرداخت کامل سهم سهم گاراژ، آپارتمان یا سایر اماکنی است که توسط تعاونی ارائه می شود (بند 4 ماده 218 قانون مدنی).

در بالا در مورد روش های (زمینه) تملک ملک صحبت کردیم. حال سعی می کنیم به این سوال پاسخ دهیم که از چه لحظه ای یک چیز به ملکیت شخص خاصی تبدیل می شود.

طبق قاعده کلی که در ماده ۲۲۳ قانون مدنی مقرر شده است، حق مالکیت تحصیل‌کننده در عقد از لحظه انتقال آن پدید می‌آید، مگر اینکه در قانون یا قرارداد ترتیب دیگری مقرر شده باشد. قانون انتقال یک چیز را به عنوان تحویل آن به تحصیل کننده می شناسد. قانون دريافت واقعي يك چيز را در اختيار تحصيل‌كننده به‌عنوان لحظه تحويل آن و در نتيجه لحظه انتقال مالكيت آن به مالك‌كننده مي‌شناسد.

این در حالی است که قانون به طرفین قرارداد اجازه می دهد تا شرایط دیگری را برای انتقال مالکیت آن چیز تعیین کنند (مثلاً از لحظه ای که خریدار قیمت آن را به طور کامل پرداخت کند).

قواعد ماده ۲۲۳ قانون مدنی عمدتاً مربوط به اموال منقول است.

در مواردی که انتقال مالکیت یک شی منوط به ثبت دولتی است (و این امر در مورد اموال غیر منقول صدق می کند)، حق مالکیت تحصیل کننده بر آن چیز از لحظه ثبت ناشی می شود، مگر اینکه در قانون ترتیب دیگری مقرر شده باشد. بنابراین، عضو تعاونی مصرف، مالکیت املاک را نه از لحظه ثبت دولتی آن، بلکه از لحظه ای که عضو تعاونی سهم کامل را پرداخت می کند، به دست می آورد. نیاز به ثبت دولتی مالکیت املاک و مستغلات فقط زمانی برای عضو تعاونی ایجاد می شود که تصمیم به معامله با آن (فروش، اهدا و غیره) داشته باشد.

قرارداد خرید و فروش املاک و مستغلات به صورت کتبی منعقد می شود و منوط به ثبت اجباری دولتی است.

هنگام انعقاد قرارداد خرید و فروش برای این معامله فروشنده حق مطالبه دارد:

• پرداخت بهای توافق شده در قرارداد؛
• پرداخت بهای شیء و سود (بر اساس نرخ تنزیل سود بانکی در محل سکونت فروشنده) در صورتی که خریدار کالا را به موقع پرداخت نکند.
• پرداخت ملک یا امتناع از اجرای قرارداد خرید و فروش در صورت امتناع خریدار از پذیرش و پرداخت ملک.

که در آن فروشنده موظف است:

• انتقال ملک عاری از هرگونه تحمیل، مگر اینکه خریدار موافقت کند که دارایی تحت این حقوق را بپذیرد.
• در صورت توقیف شیء از خریدار توسط اشخاص ثالث، خسارات وارده به خریدار را جبران کند مگر اینکه ثابت کند از وجود دلایلی که موجب توقیف شده است اطلاع داشته یا باید می دانسته است.
• مداخله از طرف خریدار در صورت ادعای توقیف ملک توسط شخص ثالث؛
• انتقال شیء به خریدار به صورت پیش بینی شده در قرارداد خرید و فروش.

خریدار حق مطالبه دارد:

• انتقال اموال فروخته شده به او؛
• کاهش قیمت شیء یا فسخ قرارداد خرید و فروش در صورت داشتن اجرت.

هنگام انتقال شیئی که با شکلی که هنگام انعقاد قرارداد خرید و فروش داشته مطابقت ندارد:

• کاهش متناسب در قیمت معامله،
• رفع رایگان نواقص در یک دوره معین (معقول)،
• بازپرداخت هزینه های خود برای رفع این کاستی ها،
• استرداد قیمت پرداخت شده شیء در صورت امتناع از انجام قرارداد؛
• جایگزینی ملک مطابق با نوع (و کیفیت) پیش بینی شده در قرارداد خرید و فروش؛
• در صورتی که در مدت معقول، اما ظرف دو سال کشف شود، ادعاهای مربوط به عیوب ملک را مطرح کند، مگر اینکه در قانون یا قرارداد خلاف آن مقرر شده باشد.

که در آن خریدار موظف است:

• قبول اموال منتقل شده به او
• بلافاصله قبل یا بعد از انتقال آن شیء را بپردازید، مگر اینکه در توافق، قانون یا سایر اقدامات قانونی مقرر شده باشد.
• پرداخت ملک به قیمت مندرج در قرارداد خرید و فروش.

• معاملات فردی (با مشارکت یک واسطه)؛
• حراج عمومی

مناقصه فروش حقوق مالکیت یا اجاره املاک به صورت مزایده یا مسابقه انجام می شود.

- روش عمومی فروش یک شی به خریدار که حداکثر قیمت را بدون تحمیل هیچ گونه تعهدی بر او ارائه کرده است. بر اساس فرم درخواست، مزایده های باز و بسته وجود دارد.

- روشی از فروش که شامل ارائه حداکثر قیمت توسط خریدار می شود، مشروط به انجام تعهدات خاص او در رابطه با موضوع - اجتماعی (با اجرای برنامه های مهم اجتماعی) یا سرمایه گذاری (با اجرای برنامه های سرمایه گذاری).

مناقصه- شکل رقابتی مناقصه قرارداد که در آن فروش حق انعقاد قرارداد برای اجرای یک پروژه انجام می شود.

معاوضه و معاوضه

منا- معامله ای که در آن هر یک از طرفین متعهد می شوند که مالکیت یک شی را در ازای دیگری به طرف دیگر منتقل کنند. موضوع معامله هم شهروندان و هم اشخاص حقوقی می توانند باشند.

اگر در حین معامله معلوم شود که طبق قرارداد معاوضه، اشیاء مبادله نابرابر شناخته می شوند، طرفی که قیمت آن شی کمتر است باید تفاوت قیمت ها را بپردازد.

اگر شرایط انتقال املاک مطابقت نداشته باشد، قوانین مربوط به اجرای متقابل تعهدات اعمال می شود.

مالکیت در این معامله پس از انجام تعهدات دو طرف در انتقال ملک به طور همزمان به طرفین می رسد.

تبادل- معامله:

• بین مستاجرین-کاربران محل با دریافت اسناد مربوطه (تبادل حق استفاده با حق استفاده معادل تضمین می شود).
• بین مستاجر محل (که فقط حق استفاده دارد) و مالک (تعویض حق استفاده با حق مالکیت تضمین می شود).

هدیه و ارث

اهداء- معامله ای که در آن اهدا کننده به صورت رایگان انتقال می دهد یا متعهد می شود که به اهدا کننده منتقل کند:

• مالکیت املاک و مستغلات؛
• حق مالکیت (دعای) نسبت به خود یا شخص ثالث، وام گیرنده را از تعهدات ملکی آزاد می کند یا متعهد می شود.

موضوع معامله می تواند شهروندان یا اشخاص حقوقی باشد.

محدودیت هایی در معامله اهدا وجود دارد:

• اگر ملک در مالکیت مشترک باشد ، اهدا فقط با رضایت همه شرکت کنندگان آن امکان پذیر است.
• برای اشخاص حقوقی در صورتی که ملک متعلق به حق مدیریت اقتصادی یا مدیریت عملیاتی باشد، وقف فقط با رضایت صاحب ملک امکان پذیر است.

در معامله هبه، هدیه گیرنده حق دارد در هر زمانی قبل از اینکه مال به او منتقل شود از آن امتناع کند.

وراثت

وراثتانتقال مالکیت اموال را پس از فوت موضوع به ورثه او به موجب وصیت یا در صورت عدم وجود وصیت به موجب قانون تضمین می کند.

اجاره

اجاره- معامله ای که در آن، دریافت کننده سنوات، مالک یک ملک، مالکیت آن را به پرداخت کننده اجاره منتقل می کند، او نیز متعهد می شود در ازای شی دریافتی، به طور دوره ای مبلغ معینی را به گیرنده سنوات بپردازد. از پول یا تأمین مالی برای نگهداری آن به شکل دیگری. که در آن مستاجر از حقوق مالکیت محروم استبر ملک و حق وثیقه آن را به دست می آورد.

توافقاین معامله به صورت کتبی و باید محضری و ثبت شده باشد.

اجاره قطعه زمین، شرکت، ساختمان، سازه یا سایر املاک و مستغلات را که برای پرداخت آن منتقل می شود، تحمیل می کند. در صورت واگذاری چنین اموالی توسط پرداخت کننده اجاره، تعهدات آن طبق قرارداد اجاره به گیرنده ملک منتقل می شود.

شخصی که املاک و مستغلات را به مالکیت شخص دیگری منتقل کرده است در قبال ادعاهای گیرنده اجاره که در رابطه با نقض قرارداد اجاره ایجاد می شود ، مسئولیت فرعی با وی دارد.

اجاره چندین زیرگروه دارد:

• مستمری دائمی؛
• مستمری مادام العمر;
• نگهداری مادام العمر با افراد تحت تکفل

مستمری ثابتبه طور نامحدود به صورت نقدی یا با ارائه چیزهایی، انجام کار (ارائه خدمات) مطابق با ارزش پولی اجاره، در پایان سه ماهه (مگر اینکه در قرارداد خلاف آن مقرر شده باشد) پرداخت می شود. اجاره دائمی یک ملک را می توان به درخواست پرداخت کننده اجاره یا به درخواست گیرنده اجاره خریداری کرد.

مستمری مادام العمردر طول زندگی مستمری بگیر پرداخت می شود. مبلغ پولی نمی تواند کمتر از یک حداقل دستمزد باشد. این اجاره معمولاً ماهانه پرداخت می شود (مگر اینکه در قرارداد طور دیگری مشخص شده باشد).

نگهداری مادام العمر با افراد تحت تکفلبا توافق نامه ای تعیین می شود که هزینه کل مقدار نگهداری با افراد وابسته را تعیین می کند (که نمی تواند کمتر از دو حداقل باشد. دستمزدهر ماه). در این مورد، تعمیر و نگهداری را می توان با پرداخت های پولی دوره ای جایگزین کرد.

اجاره و اجاره

اجاره

اجاره- معامله ای که در آن موجر (صاحب ملک یا شخصی که به موجب قانون یا مالک مجاز به انجام آن است) متعهد می شود که ملکی را به عنوان اجاره برای تصرف و استفاده موقت یا فقط برای استفاده موقت از این ملک در اختیار مستاجر قرار دهد. . فرم کتبی قرارداد اجاره و ثبت آن الزامی است.

اگر اتفاقی بیفتد که ملک به مالکیت شخص دیگری منتقل شود (یعنی مالک آن را بفروشد یا معاوضه کند یا اهدا کند یا قرارداد اجاره منعقد کند) در این صورت قرارداد اجاره با مالک جدید تغییر نمی کند و فسخ نمی شود (اگر مستاجر آن را نمی خواهد).

هنگام انعقاد قرارداد اجاره برای این معامله موجر حق مطالبه دارد:

• پرداخت به موقع اجاره بها؛
• فسخ قرارداد اجاره در صورتی که مستاجر از شیء مطابق با هدف یا شرایط قرارداد استفاده کند.

موجر موظف است:

• اموال مورد اجاره را به موقع و در شرایطی که با هدف آن و شرایط قرارداد اجاره مطابقت دارد ارائه دهد.
• مسئولیت کاستی های ملک مورد اجاره را که مانع استفاده از آن می شود، باشد.

مستاجر حق دارد:

• بازپس گیری ملک مورد اجاره؛
• در صورت کشف نقص در ملک مورد اجاره: رفع آنها یا کاهش اجاره بها یا بازپرداخت هزینه های رفع آنها یا فسخ قرارداد اجاره را بخواهید.

• در صورت بروز حقوق نامشخص اشخاص ثالث در مورد ملک مورد اجاره، تقاضای کاهش اجاره بها یا فسخ قرارداد کنید.

• با رضایت موجر: اجاره فرعی ملک; انتقال حقوق اجاره به شخص دیگری؛ تعهد حقوق اجاره یا کمک به سرمایه مجاز شرکت های تجاری و شراکت.

• هنگام انعقاد اجاره نامه برای مدت جدید اولویت دارند.

مستاجر موظف است:

• پرداخت اجاره به موقع؛
• از ملک مورد اجاره مطابق با هدف و شرایط قرارداد استفاده کنید.

حق قسمتی از زمین که در تصرف املاک است و برای استفاده از آن ضروری است، همزمان با انتقال حقوق اجاره به ملک منتقل می شود.

استخدام

اجاره محل مسکونی- عملیاتی که در آن یکی از طرفین - مالک محل مسکونی یا شخصی که از طرف او مجاز است (موجر) - متعهد می شود که برای طرف دیگر (مستاجر) محل مسکونی را در قبال تملک و استفاده برای زندگی در آن تهیه کند.

اشخاص حقوقی ممکن است بر اساس اجاره نامه یا قراردادهای دیگر دارای مالکیت و (یا) استفاده از اماکن مسکونی باشند. یک شخص حقوقی می تواند از اماکن مسکونی فقط برای سکونت شهروندان استفاده کند.

که در استخدام اجتماعیاماکن مسکونی ایزوله با اندازه استاندارد از بودجه ایالتی و شهرداری برای اقامت نامحدود با پرداخت بخشی از خدمات تأمین می شود. اماکن مسکونی برای اجاره تجاری از بودجه دولتی و شهرداری بدون استانداردسازی اندازه با هزینه تجاری توافقی برای مدت حداکثر 5 سال ارائه می شود.

اگر از جامعه شناسی به مسائل فناوری حقوقی نزدیکتر شویم، باید توجه داشت که حقوق زمین بی شک پیچیده ترین حوزه حقوق سنتی مالکیت است، به دلایلی که ماهیت اقتصادی دارند، که ما آنها را در دسته بندی قرار داده ایم. عوامل خارج از هنجار به جای استثناهای قاعده در معاملات املاک و مستغلات. هیچ جامعه انسانی را نمی توان سازماندهی کرد که نتواند حقوق انحصاری یک فرد یا گروهی از افراد را در قبال معین اقتصادی تضمین کند.

اگر این کار به درد شما نمی خورد، در پایین صفحه لیستی از آثار مشابه وجود دارد. همچنین می توانید از دکمه جستجو استفاده کنید

صفحه 3

صفحه

معرفی

نظام‌های حقوقی مختلف واقعاً در این واقعیت متحد شده‌اند که زمین یکی از موضوعات مهم روابط مالکیت است. اگرچه این نظریه که زمین مهمترین بخش ارزش های مادی را تشکیل می دهد جامعه مدرنسهم قابل توجهی از کل ثروت امروزه توسط سرمایه سهام و سایر اشکال اموال منقول نشان داده می شود، با این حال، این واقعیت تغییرناپذیر است که قوانین حاکم بر روابط زمین را می توان به عنوان پارادایم حقوق مالکیت مدرن در نظر گرفت.

در واقع، وضعیت کنونی بسیاری از حوزه‌های حقوق خصوصی نتیجه تحولی بود که به دنبال تغییرات انقلابی در حوزه روابط مالکیت زمین، که با برچیدن سازمان فئودالی جامعه مشخص می‌شد. نظام مالکیت زمین آزاد یکی از نهادهای بنیادی اقتصاد بازار است که مبتنی بر رقابت افراد است، در مقابل اقتصاد فئودالی که در آن بازار نیست، بلکه سلسله مراتب اجتماعی حاکم بر جامعه است.

اگر از جامعه شناسی به مسائل فناوری حقوقی نزدیکتر شویم، باید توجه داشت که حقوق زمین بی شک پیچیده ترین حوزه حقوق سنتی مالکیت است، به دلایلی که ماهیت اقتصادی دارند، که ما آنها را در دسته بندی قرار داده ایم. عوامل خارج از هنجار، به جای استثناهای قاعده در معاملات املاک و مستغلات.

هدف کار: تحقیق در مورد رژیم حقوقی مدنی املاک و مستغلات.

وظایف:

1. ماهیت املاک و مستغلات را در نظر بگیرید.
2. ویژگی های حق املاک در روسیه را در نظر بگیرید.
3. کشف راه های دستیابی به املاک و مستغلات

فصل 1. جوهر املاک و مستغلات

البته مفهوم املاک و مستغلات در نظام های حقوقی مختلف علاوه بر زمین، موارد بسیار دیگری را نیز در بر می گیرد (به عنوان مثال، ساختمان ها و سایر متعلقات املاک دائمی تقریباً به طور کلی در این دسته قرار می گیرند). بنابراین، تلاش برای ردیابی انگیزه های غیر از شانس در آن مهم است توسعه تاریخیگونه شناسی (متفاوت از یک سیستم حقوقی به سیستم دیگر)، که انتخاب برای اشیاء خاصی از همان رژیم حقوقی زمین را تعیین می کند، علیرغم این واقعیت که آنها به وضوح با دومی متفاوت هستند. قبل از شروع به تجزیه و تحلیل مربوط به مسئله، اجازه دهید به طور خلاصه در مورد خود زمین صحبت کنیم.

در طول سنت حقوقی غربی، زمین بخشی از آن چیزی است که می توان به عنوان دارایی غیرمنقول تملک کرد. البته همانطور که در بالا ذکر شد، مفهوم حقوق عمومی «مال غیر منقول» به طور کامل با مفهوم املاک مطابقت ندارد. با این حال، در تاریخ قانون کامن لا، بیشتر سهام زمین توسط ادعای واقعی (از این رو دارایی واقعی) محافظت می شد، و حتی آن مناطق معدودی از انگلستان که مالکیت زمین در آنها آزادانه نبود (و از نقطه نظر فناوری حقوقی). ، کپی را نمی توان با اموال غیر منقول محافظت کرد) دعوی قضایی)، به زودی نیز تحت رژیم حقوقی اموال غیرمنقول قرار گرفت. اگر اقدام یک ادعای واقعی به طور خاص با هدف بازگرداندن اموال زمین باشد، در این صورت ادعای شخصی فقط ادعای خسارت را مجاز می‌داند. 1 .

ظهور و توسعه تاریخی بسیاری از هنجارهای حقوقی توسط روابط مربوط به زمین تعیین می شود. زمین واقعاً یک پدیده روانی است که آرمان های سکون، ماندگاری و عدم خطر را تقدیس می کند. زمین دستاوردهای اقتصادی تکامل انسان را جذب می‌کند و به استثنای موقعیت‌های انقلابی که هر از گاهی پیش می‌آیند، این روند طبقه‌بندی ارزش‌های مادی در بلندمدت نمی‌تواند بردار منفی داشته باشد. حتی با در نظر گرفتن سخنان تلخ و صادقانه لرد کینز بزرگ ("در پایان همه ما می میریم")، سرمایه گذار ریسک گریز با این وجود تلاش خواهد کرد تا مالکیت زمین را به دست آورد، زیرا حتی پس از مرگ نیز انتخابی که انجام می دهد در جهت افزایش خواهد بود. رفاه فرزندان او (آیا تشابه عمومی را با ساختار قانون اساسی آفریقایی مالکیت می‌بینید؟).

همانطور که از تئوری و عمل علم اقتصاد بر می آید، اقدامات اکثر موضوعات روابط بازار با تمایل به اجتناب از ریسک هدایت می شود. از این رو اهمیت زمین به عنوان هدف سازمان حقوقی جامعه آشکار است. در زندگی واقعی، حداقل پیش نیاز لازم برای حفظ جذابیت زمین به عنوان یک هدف سرمایه گذاری ایمن، وجود نهادهای قانونی پایدار، هرچند ابتدایی است. هیچ جامعه انسانی را نمی توان سازماندهی کرد که نتواند حقوق انحصاری یک فرد یا گروهی از افراد را در مورد برخی کالاهای اقتصادی حاصل از زمین تضمین کند. هرکسی که بلافاصله قبل از شروع ناآرامی‌های سیاسی در آن مناطق بدبختی داشته است که پول خود را برای خرید مسکن در موگادیشو، سارایوو یا بیروت سرمایه‌گذاری کند، می‌تواند صحت مطلب فوق را به طرز غم انگیزی تأیید کند.

زمین، در دراز مدت، دستخوش دگرگونی بی پایان و تدریجی است. این امر با مطالعه دقیق روابط زمین در شهرها به راحتی آشکار می شود و در مورد زمین در مناطق روستایی کمتر صادق نیست. برای مثال، چشم‌انداز روستایی انگلستان مدرن، علی‌رغم همه طبیعی بودن ظاهری‌اش، محصول تأثیر فیزیکی مداوم در طول نسل‌ها است. 2 .

چرا رژیم حقوقی زمین در همه جا به شدت با رژیم حقوقی آن اشیایی که ارتباط پایداری با زمین دارند مرتبط است. در واقع، رژیم‌های کمونیستی (و همچنین استعماری)، زمین را از دایره روابط مالکیت خارج می‌کنند، اما در عین حال اجازه وجود حقوق مالکیتدر مورد ساختمان هایی که در زمین ساخته شده اند، از این طریق تصمیمی قانونی اتخاذ می کنند که با منطق شهودی در تضاد است و صرفاً با ملاحظاتی با ماهیت نمادین دیکته می شود. قدرت‌های باقی‌مانده دولت بر زمین از نظر ساختاری برای جوامعی با سازمانی مدرن ضروری است و از نیاز به یک سازمان سیاسی نسبتاً باثبات است که سیستم روابط مالکیت حقوقی را ساده‌سازی کند. با این حال، نظام‌های حقوقی مدرن به این نیاز رسیده‌اند که اطمینان حاصل کنند که اعمال چنین اختیاراتی توسط دولت به قیمت از دست دادن چنین ویژگی نهادی مهمی به عنوان تضمین احترام به حقوق مالکیت تمام نمی‌شود. تضمین قطعاً به معنای مصونیت مقدس نیست. با این حال، برای جذب سرمایه گذاری و توسعه بازار، امنیت حقوق مالکیت هم از نظر مالکیت زمین و هم متعلقات دائمی آن حائز اهمیت است که می توان آن را سرمایه گذاری هایی دانست که دائماً زمین را تغییر می دهد. بنابراین، هیچ زمینه کافی برای تفکیک رژیم حقوقی هر دو نوع املاک وجود ندارد.

هرچه زمین بیشتر تغییر کند، به عنوان یک موضوع قانون پیچیده تر می شود و این پیچیدگی افزایش یافته در رژیم حقوقی درآمدی که می توان از تغییر زمین دریافت کرد منعکس می شود. در واقع، اگر در رابطه با زمین کشاورزی تنها مشکل قانونی تعیین حدود زمین باشد، در مورد واگذاری قطعه زمین برای ساخت یک آسمان خراش که هتل، مراکز خرید و دفاتر را در خود جای دهد، پیچیدگی وجود دارد. رژیم حقوقی آن به طرز باورنکردنی افزایش می یابد. ممکن است برای حل مشکلات پارکینگ ضروری باشد وسیله نقلیهتعیین زمان شروع و پایان کار مؤسسات دولتی و شهری، تأمین مالی مشترک خدمات امنیتی، تأمین حرارت و سایر خدمات در بین مالکان مختلف. به همین دلیل، اتفاقا، در دهه های اول قرن بیستم. اکثر نظام های حقوقی غربی مجبور به قانون گذاری شده اند– چه در قالب قوانین خاص و چه مستقیماً به عنوان اصلاحات مستقیم قوانین– با هدف حل و فصل افزایش پیچیدگی روابط در مورد املاک و مستغلات در ارتباط با معرفی گسترده ساختمان های آپارتمانی در عمل ساخت و ساز مسکن.

اگر بخواهیم این ایده را با استفاده از دستگاه مفهومی علم اقتصاد بیان کنیم، معلوم می شود که با پیچیده شدن شرایط استفاده از این نوع منابع، نه تنها مشکلات مرتبط با عملکرد عوامل خارجی افزایش می یابد: تصویر همچنین تحت تأثیر سرمایه گذاری های انبوه و پس انداز بزرگ تغییر می کند. عامل خارجی نیز زمانی شروع به عمل می کند که ارتباط یک یا آن نوع فعالیت با زمین کاملاً تصادفی باشد. کافی است به عنوان مثال جنبه اقتصادی و حقوقی برگزاری اجرای چادر سیرک در شهر را بیان کنیم. تفاوت های شناخته شده ای بین دومی و مثلاً یک استادیوم وجود دارد. اگر تنها سرمایه گذاری یکباره سرمایه را در نظر داشته باشیم، نادرست است که سیرک را به عنوان ساختاری در نظر بگیریم که دائماً کیفیت های زمین را تغییر می دهد. بنابراین دشوار نیست که متوجه شوید که استادیوم واقعاً به دسته املاک و مستغلات تعلق دارد، زیرا تنها طبقه بندی کاربری زمین منجر به تغییر در ارزش اقتصادی زمین می شود.

با اينكه فن آوری پیشرفتهو در واقع می تواند اجازه دهد کرملین به ژاپن منتقل شود، این واقعیت باقی می ماند که هزینه های اقتصادی لازم برای انجام این کار کاملا استثنایی خواهد بود، صرفاً به دلیل ماهیت کرملین به عنوان هدف تغییر دائمی زمین در مرکز مسکو. . همان عامل هزینه‌های استثنایی برای شرکت‌هایی که از نظر ویژگی‌های فضایی و انبوه چشمگیر هستند، مانند حفاری یک تونل در زیر کانال انگلیسی یا ایجاد یک گروه نظامی در جنوب غربی آسیا قبل از شروع عملیات طوفان صحرا، صدق نمی‌کند. آنچه در این مورد مهم است این است که سیستم حقوقی جداسازی رژیم حقوقی کرملین و میدان سرخ که ساختمان های کرملین در آن قرار دارند، نامناسب است. 3 .

قانون مدنی آلمان به طور کامل نتایج این مشاهدات ساختاری را در گونه شناسی که اتخاذ کرده است منعکس می کند. برای مثال، بند 93، 94 و 95 قانون مدنی ایالتی به تعریف املاک اختصاص دارد. به عنوان مثال، طبق بند 93، قسمت هایی از یک چیز که نمی توان از آن جدا کرد بدون اینکه تمامیت خود شیء (اجزای اساسی) خدشه دار شود، نمی تواند مشمول هیچ حقوقی غیر از حقوقی باشد که بر خود شیء اعمال می شود. طبق بند 94 اجزای اساسی زمین چیزهایی هستند که ارتباط طولانی مدت و قوی با آن دارند، به ویژه ساختمان ها یا میوه های زمین تا آنجا که با زمین مرتبط هستند (در مثال ما).– کرملین یا استادیوم). سرانجام، طبق بند 95، آن چیزهایی که فقط به طور موقت به زمین متصل هستند (در مورد ما– چادر سیرک) را نمی توان اجزای زمین در نظر گرفت 4 .

حقوق ایتالیا نمونه ای از چنین گونه شناسی است، که اگرچه کمی بهتر از قانون آلمان است، اما مشکلات جدی در تفسیر ایجاد می کند، زیرا واقعیت های اقتصادی معاملاتی را که در نظر گرفته شده است را منعکس نمی کند. قانون مدنی ایتالیا سعی کرد بدون مفهوم انتزاعی «اجزای اساسی» عمل کند و به جای آن فهرستی ساده از چیزهایی که به عنوان املاک طبقه بندی می شوند پیشنهاد کرد. بنابراین، قوانین ایتالیا سنت شکنی می کند و کرملین و چادر سیرک را در یک دسته طبقه بندی می کند! فهرست مذکور در قسمت دوم مقاله ادامه دارد و همچنین شامل آسیاب ها، حمام ها و تمام اشیایی است که شناور هستند، اما پیوسته به ساحل متصل هستند. طبق قوانین ایتالیا، دسته اخیر از اشیاء، اگرچه طبیعتا غیر منقول نیستند، اما به دلیل هدف خود غیر منقول هستند و بنابراین باید تابع رژیم حقوقی اموال غیر منقول باشند. 5 .

مقاله مورد استناد قانون ایتالیا از این جهت جالب است که نشان می دهد چگونه تفکر انتزاعی وکلای مدنی منجر به ایجاد انتزاعات حتی در مناطقی می شود که تلاش مستقیم برای خلاص شدن از شر برخی از آنها صورت گرفته است. در واقع، حقوقدانان بین اموالی که «طبعاً غیرمنقول» هستند، مانند زمین یا ساختمان، و اموالی که «طبعاً غیرمنقول هستند»، مانند اشیاء شناور لنگر انداخته شده (و این سؤال اغلب در امتحانات سال اول دانشکده حقوق لحاظ می شود، تمایز قائل می شوند. یا یک چادر سیرک). البته طبقه بندی اشیاء شناور و چادر سیرک به عنوان املاک و مستغلات، علیرغم اینکه هزینه های جداسازی آنها از زمین بسیار ناچیز است، از نظر اقتصادی منطقی نیست و هدف از چنین تقسیم بندی گونه شناختی را مطرح می کند. . در واقع، این فقط به دلیل از بین رفتن تمرکزگرایی در مرزبندی اموال منقول و غیر منقول که از نظر عقل سلیم و اقتصاد موجه است، فرصتی برای "شکست" دانش آموز سال اول در امتحان دارد.

فصل 2. حق مالکیت در روسیه

قوانین فعلی روسیه امکان مالکیت زمین ها را به شهروندانی که آنها را برای ساخت و ساز مسکن انفرادی، باغبانی یا اداره شرکت های تابعه شخصی و کشاورزی ویلا، برای اداره یک مزرعه دهقانی (مزرعه) دریافت کرده اند، می دهد. علاوه بر این، شهروندانی که مالکیت ساختمان‌ها، سازه‌ها یا سایر املاک و مستغلات را در سکونتگاه‌های روستایی و زمین‌های کشاورزی به دست آورده‌اند (مثلاً خانه‌ای در یک منطقه روستایی از طریق خرید یا وراثت به دست آورده‌اند) حق دارند مالکیت زمین‌های موجود در آن را به دست آورند. که چنین اشیایی در آن قرار دارند. اقدامات قانونی در خصوص خصوصی سازی به شهروندان این امکان را می دهد که زمین های تحت شرکت های خصوصی شده و همچنین سایر املاک و مستغلات را در مالکیت خود بدست آورند. همچنین به دست آوردن مالکیت زمین های در نظر گرفته شده برای توسعه در سکونتگاه های شهری و روستایی مجاز است. اتباع به عنوان مالکان زمین های خصوصی حق دارند آزادانه از اختیارات خود استفاده کنند، در صورتی که این امر موجب آسیب به محیط زیست و نقض حقوق و منافع مشروع اشخاص دیگر نشود (بند 3 ماده 209 قانون مدنی). استفاده کنندگان زمین همسایه 6 .

شرکت های سهامی و سایر شرکت ها و شراکت ها به عنوان شرکت کنندگان در روند خصوصی سازی اموال دولتی و شهری (خریداران) ممکن است مالکان زمین هایی باشند که اشیاء خصوصی شده در آن قرار دارند. مالکان خصوصی زمین نیز می توانند تعاونی های تولید کشاورزی باشند که در قالب ارتل های کشاورزی یا ماهیگیری (مزارع جمعی) ایجاد شده و قطعات زمین اعضای خود را در صندوق مشترک خود دریافت کرده اند و سازمان های غیرانتفاعی از جمله انجمن های عمومی و اتحادیه های کارگری. در نهایت، هر شخص حقوقی که در سکونتگاه‌های روستایی و زمین‌های کشاورزی مالک ساختمان‌ها، سازه‌ها یا سایر املاک و مستغلات شده باشد، حق دارد مالکیت زمین‌هایی را که این اموال غیرمنقول در آن قرار دارد، کسب کند و همچنین مالک آن‌ها شود. زمین های در نظر گرفته شده برای توسعه در سکونتگاه های شهری و روستایی 7 .

به دلیل اهمیت اجتماعی خاص، گردش زمین‌ها از نظر قانونی (بند 3 ماده 129 قانون مدنی) به نفع عموم و همچنین محتوای حقوق هر کاربر یا استفاده‌کننده از منابع از جمله مالکان محدود می‌شود. از این گذشته ، تعداد و ترکیب چنین اشیایی به دلایل طبیعی آشکار به طور عینی محدود است و بنابراین استفاده از آنها همیشه به نحوی بر منافع جامعه به عنوان یک کل تأثیر می گذارد. بنابراین، صاحب یک قطعه زمین باید الزامات و ممنوعیت های زیست محیطی (اکولوژیکی)، هدف دقیق این اشیاء (برای توسعه مسکونی یا صنعتی (صنعتی)، برای تفریح، برای تولید کشاورزی و غیره)، الزامات قانونی را در نظر بگیرد. برای استفاده منطقی از آنها عدم رعایت این الزامات باید عواقب نامطلوبی را برای مالک، تا و از جمله مصادره قطعه زمین به همراه داشته باشد. 8 .

این مسئله که کدام اراضی و تا چه اندازه می توانند متعلق به مالکیت خصوصی باشند، توسط زمین تعیین می شود و نه قانون مدنی. همچنین حداکثر اندازه زمین ارائه شده به یک مالک خصوصی را تعیین می کند. این واقعیت که قانون زمین توسط قانون اساسی به حوزه قضایی مشترک فدراسیون روسیه و نهادهای تشکیل دهنده آن ارجاع شده است (بند "ک" قسمت 1 ماده 72) این امکان را فراهم می کند که تمام ویژگی های منطقه ای لازم را در نظر بگیرید. صلاحیت انحصاری فدرال در زمینه قانون مدنی (بند "o" ماده 71)، به نوبه خود، وحدت بازار و تنظیم گردش اموال قطعات زمین را تضمین می کند. در عین حال، هرگونه معامله با آنها به عنوان املاک و مستغلات مشمول ثبت دولتی است (ماده 131 قانون مدنی) که گردش بی رویه زمین را مستثنی می کند. 9 .

مطابق بند ۲ ماده ۲۱۴ قانون مدنی زمین و غیره منابع طبیعیکه متعلق به شهروندان، اشخاص حقوقی یا شهرداری ها نیست، دارایی دولتی است. بنابراین، این اشیاء طبیعی نمی توانند بی مالک شوند، زیرا فرض قانونی (فرض) در مالکیت دولتی ایجاد شده است. این نوع اموال تنها در حدی می تواند مورد مالکیت خصوصی و حتی شهرداری باشد که مستقیماً توسط دولت اجازه داده شود. قانون مشخصاً تصریح می کند که زمین های دولتی و سایر منابع طبیعی فقط در مواردی که به صراحت توسط قانون خاصی پیش بینی شده است، می تواند مورد استیفای طلبکاران شخص حقوقی عمومی مربوطه قرار گیرد. در غیاب آن، چنین اشیایی اساساً از بازیابی توسط طلبکاران محافظت می شوند، که هدف آن حفظ مالکیت عمومی زمین است. 10 .

به طور کلی، این قانون شامل قطعات زمین، قطعات زیرزمینی و همه چیزهایی است که به عنوان املاک و مستغلات به زمین متصل است، یعنی. غیر قابل تفکیک از آن بدون آسیب نامتناسب به اهداف اقتصادی آنها (ساختمان های مسکونی و سایر ساختمان ها و سازه ها، کاشت ها و جنگل های چند ساله، بدنه های آبی جدا شده و غیره). قانون ممکن است شامل اموال دیگری باشد که اساساً مشابه اموال غیرمنقول است. بنابراین، قانون مسکن آپارتمان‌ها و سایر اماکن مسکونی در ساختمان‌های مسکونی و سایر ساختمان‌های مناسب برای اقامت دائم و موقت را به‌عنوان املاک و مستغلات طبقه‌بندی می‌کند.

از آنجایی که چنین اشیایی از محل خود تفکیک ناپذیرند و معاملات با آنها را می توان در مکان دیگری انجام داد، خریداران و سایر شرکت کنندگان در گردش مالی باید دقیقاً وضعیت حقوقی یک شی خاص را بدانند (مثلاً آیا این خانه یا قطعه زمین تعهد شده است یا خیر. ، چه کسی حق استفاده از آن را داشته باشد و غیره)، زیرا این بر قیمت و سایر شرایط معاملات تأثیر می گذارد. همه اینها را می توانید از نتایج ثبت دولتی ویژه حقوق املاک و معاملات با آن که توسط قانون پیش بینی شده است (ماده 131 قانون مدنی) دریابید. 11 .

چنین ثبتی یک عمل قانونی برای شناسایی و تأیید دولت (مقام عمومی) از ظهور، محدودیت (تحمل)، انتقال یا خاتمه حقوق املاک و مستغلات است و به عنوان تنها مدرک وجود حقوق ثبت شده عمل می کند. این حقوق فقط در دادگاه قابل اعتراض است. حقوق مالکیت و همچنین اجاره و مدیریت اعتمادو معاملات با قطعات زمین، قطعات زیرزمینی یا آب های جدا شده، جنگل ها و مزارع چند ساله، ساختمان ها، سازه ها، اماکن مسکونی، شرکت ها و کانکس ها به عنوان مجتمع های ملکی. ثبت نام توسط مؤسسات دادگستری برای ثبت حقوق املاک و مستغلات در ثبت نام واحد دولتی انجام می شود و با صدور گواهی ثبت دولتی حقوق املاک و مستغلات تأیید می شود. اطلاعات موجود در ثبت احوال دولتی حقوق املاک و مستغلات ماهیت باز است و می تواند در مورد هر ملکی در اختیار هر شخصی قرار گیرد. امتناع از ثبت نام دولتی می تواند در دادگاه تجدید نظر شود. بنابراین، به عنوان یک قاعده کلی، اموال غیر منقول شامل چیزهایی است که نه تنها از نظر فیزیکی، بلکه از نظر قانونی نیز به طور محکم به زمین متصل هستند، زیرا استفاده از آنها برای هدف مورد نظر خود در صورت عدم وجود هیچ گونه حقوقی برای قطعه زمین مربوطه غیرممکن است.

ثبت دولتی حقوق املاک و مستغلات دارای اهمیت حقوقی مدنی نباید با حسابداری کاداستر و سایر حسابداری فنی (موجودی) انواع خاصی از املاک و مستغلات که دارای اهمیت مالی یا سایر حقوق عمومی هستند اشتباه گرفته شود. چنین ثبت یا حسابداری همراه با ثبت دولتی حقوق املاک (بند 2 ماده 131 قانون مدنی) انجام می شود ، اما آنها اهمیت قانونی ندارند و بر اعتبار معاملات انجام شده تأثیر نمی گذارند. 12 .

ثبت دولتی املاک و معاملات با آنها ویژگی اصلی رژیم حقوقی آنها است. این ویژگی عمدتاً به دلایل قانونی ایجاد می شود و نه فقط به دلیل ویژگی های طبیعی این اشیاء گردش. در این راستا، قانون رژیم املاک و مستغلات را به برخی از اشیاء "متحرک" به معنای طبیعی-فیزیکی، به عنوان مثال، به هواپیماها و کشتی های دریایی و اشیاء فضایی (آنها مشمول ثبت دولتی در دفاتر ثبت ویژه مطابق با قوانین خاص).

قانون مدنی فعلی در اکثر موارد نیازی به فرم محضری معاملات املاک و مستغلات همراه با ثبت دولتی آنها ندارد، زیرا این امر به طور غیرضروری روند تکمیل آنها را پیچیده می کند و منجر به هزینه های اضافی غیر قابل توجیه برای شرکت کنندگان می شود. در عین حال، در بسیاری از شرایط، سایر ویژگی های رژیم حقوقی املاک و مستغلات را در مقایسه با اموال منقول نیز فراهم می کند (به عنوان مثال، هنگام توقیف اموال رهنی، هنگام تعیین محدوده اختیارات شرکت های واحد بر دارایی مالک عمومی اختصاص یافته به آنها و غیره).

چیزهایی که اگرچه ارزش قابل توجهی دارند، اما به زمین متصل نیستند و طبق قانون به عنوان ملک شناخته نمی شوند، به املاک تعلق ندارند (و بنابراین نیازی به ثبت وضعیت قانونی آنها ندارند). به عنوان مثال، هنگام فروش «خانه برای تخریب»، موضوع معامله در واقع خانه نیست، بلکه مجموعه مصالح ساختمانی است که از آن تشکیل شده و به خودی خود هیچ ارتباطی با زمین ندارد. همه اینها– چیزهای متحرک همانطور که قانون می گوید، هر چیزی که جزء غیر منقول نباشد، منقول است (بند ۲ ماده ۱۳۰ قانون مدنی).

برخی از انواع املاک و مستغلات، به عنوان مثال، ساختمان‌های مسکونی و آپارتمان‌ها، دارای رژیم حقوقی خاصی هستند که بر اساس هدف دقیق آنها تعیین می‌شود. این رویکرد قانون به دلیل تداوم کمبود مسکن و اهمیت اجتماعی خاص آن است. اماکن مسکونی منحصراً برای سکونت شهروندان در نظر گرفته شده است و اعمال حقوق مالک برای تملک، استفاده و تصرف چنین املاک و مستغلات باید مطابق با هدف مورد نظر از این موارد انجام شود (ماده 288 قانون مدنی). . بنابراین اجاره اماکن مسکونی برای ادارات مختلف، ادارات، انبارها، قرار دادن صنایع، صنایع دستی و غیره در آنها و همچنین فروش یا واگذاری آنها به این منظور بدون انتقال این اماکن به رده غیر مجاز است. -مسکونی، یعنی بدون تغییر هدف مورد نظر (که به نوبه خود مستلزم ثبت مجدد مناسب نزد مقامات مسئول ثبت این نوع املاک است). شهروند– مالک یک ساختمان مسکونی، آپارتمان خصوصی یا سایر اماکن مسکونی حق استفاده از آنها برای سکونت شخصی و سکونت اعضای خانواده خود و همچنین واگذاری این اشیاء و اجاره آنها برای استفاده موقت به اشخاص دیگر را فقط برای موارد مشابه دارد. اهداف 13 .

با استفاده از اماکن مسکونی، قانون مسکن نه تنها خانه‌ها و کلبه‌های مسکونی (شامل چند آپارتمانی) را که برای اقامت دائم مناسب‌سازی شده‌اند، بلکه آپارتمان‌های مجزا و سایر اماکن مسکونی (به عنوان مثال، اتاق‌های مجزا در آپارتمان‌ها) را نیز درک می‌کند که در این ظرفیت ثبت شده‌اند. سازمان های دولتیکه حسابداری این نوع املاک را انجام می دهند (معمولا– دفاتر موجودی فنی منطقه ای– BTI)، شامل دفتر و ادارات، و همچنین "خانه های تخصصی" و اماکنی که اهداف مشابهی دارند.– خوابگاه ها، هتل های سرپناه، خانه های انعطاف پذیر (در نظر گرفته شده برای اسکان مجدد شهروندان در طول بازسازی اساسیخانه ها)، خانه های ویژه سالمندان مجرد، پانسیون های معلولان، جانبازان و غیره.

استفاده از اماکن مسکونی برای مقاصد دیگر یا نقض سیستماتیک حقوق و منافع همسایگان توسط مالک چنین اماکن یا سوء مدیریت مسکن مالک ممکن است مبنایی برای تصمیم گیری دادگاه در مورد ادعای یک ارگان دولتی محلی برای فروش چنین اماکن مسکونی در مزایده عمومی، یعنی. در مورد بیگانگی اجباری املاک و مستغلات متعلق به مالک. مالک ملک باید قبلاً توسط دولت محلی در مورد لزوم از بین بردن تخلفات انجام شده توسط وی هشدار داده شود (از جمله با تعیین یک دوره متناسب و معقول برای این اهداف، از جمله تعمیرات لازم در اماکن تخریب شده). تنها پس از این است که وی در معرض خطر توقیف قضایی و فروش اجباری اموال خود قرار می گیرد (ماده 293 قانون مدنی). 14 .

علاوه بر این، قانون مالک یک آپارتمان یا مسکن دیگر را از واگذاری سهم خود در حق مالکیت مشاع یک ساختمان مسکونی و انجام سایر اقدامات مستلزم انتقال این سهم جدا از حق مالکیت مسکن منع می‌کند. 2 ماده 290 قانون مدنی). در اصل، این بدان معنی است که سهم متناظر در مالکیت ملک مشاع مشخص شده همیشه سرنوشت مالکیت مسکن را دنبال می کند و به طور ناگسستنی با آن پیوند دارد.

موارد فوق در مورد ساختمان‌های مسکونی و سایر اماکن مسکونی متعلق به اشخاص حقوقی نیز صدق می‌کند، زیرا در این مورد هدف کاملاً مورد نظر از این اشیاء و محدودیت‌های ناشی از استفاده از آنها حفظ می‌شود (ماده 288 قانون مدنی). 15 .

قانون ممکن است ثبت دولتی معاملات با انواع خاصی از اموال منقول را ایجاد کند (بند 2 ماده 164 قانون مدنی) مثلاً در مورد برخی از چیزهای محدود در گردش. در این صورت دارای ارزش مولد حقوقی است و بر صحت معاملات مربوط تأثیر می گذارد (البته اموال منقول را به غیر منقول تبدیل نمی کند، زیرا باید به موجب قانون این امر به رسمیت شناخته شود). همچنین نباید با ثبت فنی برخی از اشیاء منقول مانند وسایل نقلیه موتوری یا اسلحه های سبک در ارگان های مربوطه در امور داخلی اشتباه گرفته شود. چنین ثبت نامی فقط می تواند بر اعمال حقوق مدنی تأثیر بگذارد (به عنوان مثال، ممنوعیت کارکرد خودرو توسط مالکی که در این سمت در بازرسی ایمنی دولتی ثبت نشده است. ترافیک، اما نه در مورد وقوع، تغییر یا فسخ آنها (به ویژه در مورد حق مالکیت یک اتومبیل) 16 .

نوع خاصی از املاک و مستغلات مجموعه ای از اموال غیرمنقول و منقول به هم پیوسته است که برای یک هدف کلی به عنوان یک کل واحد استفاده می شود. اینها شامل مشاغل و کاندومینیوم ها می شود.

اصطلاح "تشکیلات" در قوانین ما برای تعیین انواع خاصی از اشخاص حقوقی استفاده می شود– موضوعات قانون مدنی با این حال، در گردش عادی اموال، "تشکیلات" اشیاء هستند و نه موضوع قانون. بنگاه اقتصادی به عنوان یک موضوع گردش مدنی فقط یک چیز یا مجموعه ای از اشیاء نیست، بلکه یک مجموعه اموال کامل است که به همراه املاک و مستغلات (قطعات زمین، ساختمان ها، سازه ها) و اموال منقول (تجهیزات، موجودی، مواد اولیه) را شامل می شود. ، محصولات نهایی)، حقوق اجباری مطالبه و استفاده و بدهی (تعهدات) و همچنین برخی از حقوق انحصاری (به نام شرکت، علامت تجاریو غیره) (ماده 132 قانون مدنی). در سیستم های حقوقی توسعه یافته، شرکت ها همچنین شامل "مشتریان" هستند (حسن نیت ) ، یعنی روابط اقتصادی پایدار با مصرف کنندگان محصولات یا خدمات آنها، که در اقتصاد بازار رقابتی بسیار مهم است. بنابراین، یک شرکت تداومی (کسب و کار "در حال حرکت") اغلب بیش از کل ارزش "دفاتر" دارایی های نقدی یا دارایی های خالص آن ارزش دارد. 17 .

البته موضوع حقوق و تعهدات مربوط، شخص حقوقی (یا مالک دیگر) است و نه ملک. بنابراین منظور قانون از بنگاه به عنوان یک شیء، قبل از هر چیز، مالکیت شرکتهای واحد است. با این حال، هم بخشی از یک بنگاه اقتصادی (مثلاً دارایی یک کارگاه) و هم یک واحد تولیدی که شخصیت حقوقی مدنی ندارد (به عنوان مثال، یک فروشگاه، کافه، هتل، استودیو و سایر "موسسات" در بخش خدمات. ) می تواند تبدیل به موضوع گردش مدنی شود. در موارد فروش، اجاره، رهن یا سایر معاملات با چنین مجتمع‌های ملکی، مالک آنها (که به ویژه ممکن است یک شرکت تجاری یا مشارکتی یا کارآفرین انفرادی باشد)، طبق شرایط قرارداد، به خریدار یا متقابل دیگر نه تنها اموال غیر منقول و اشیای منقول در آنها، بلکه حقوق، تعهدات و حتی «مشتریان» مربوط به آنها نیز می باشد (مواد 559 و 656 قانون مدنی). 18 .

نوع دیگری از مجتمع املاک طبق قوانین روسیه، کاندومینیوم است. قانون مسکن، کاندومینیوم را به عنوان مجموعه ای از املاک و مستغلات، از جمله یک قطعه زمین و یک ساختمان مسکونی واقع در آن، که در آن مکان های مسکونی فردی در مالکیت خصوصی (یا عمومی) مالکان خاص است و قسمت های باقی مانده به رسمیت می شناسد.– در مالکیت مشترک آنها. این وضعیت معمولاً در هنگام خصوصی‌سازی مسکن در ساختمان‌های آپارتمانی به وجود می‌آید، زمانی که مالکان خصوصی آپارتمان‌های فردی باید پله‌ها و پله‌ها، آسانسورها، پشت بام‌ها و زیرزمین‌ها، برق، لوله‌کشی و سایر تجهیزاتی را که به طور کلی در خدمت ساختمان مسکونی هستند، به طور مشترک اداره کنند. در مالکیت مشترک آنها و همچنین منطقه محلی (قطعه زمین). ویژگی خاص رژیم حقوقی کانکس عدم امکان نقل و انتقال سهم مالک یک محل مسکونی در ملک مشترک کانکس جدا از حق مالکیت به اماکن مسکونی واقع در آن و بالعکس است. .

فصل 3. روش های تحصیل ملک

شخصی که ساخت و ساز غیرمجاز ملکی را انجام داده است، به عنوان یک قاعده کلی، مالکیت آن را به دست نمی آورد و خود این ساختمان به ملکیت تبدیل نمی شود، زیرا به دلیل تخلفات انجام شده در هنگام ایجاد آن مشمول ثبت دولتی نمی شود. . در اینجا فقط می توان در مورد مجموعه ای از مصالح ساختمانی صحبت کرد که صاحب آنها حق دارد با تخریب چنین ساختمانی به هزینه خود آنها را از بین ببرد (بند 2 ماده 222 قانون مدنی). ساخت و ساز ملک در صورت وجود هر یک از تخلفات زیر غیر مجاز تلقی می شود: نقض ترتیب واگذاری زمین یا هدف مورد نظر آن؛ عدم وجود مجوزهای لازم ساختمانی (حداقل یکی از آنها)؛ نقض قابل ملاحظه ضوابط و مقررات ساختمانی (بند 1 ماده 222 قانون مدنی) 19 .

قوانین مربوط به عواقب ساخت‌وسازهای غیرمجاز قبلاً به طور گسترده استفاده می‌شد که توسعه‌دهندگان محدودیت‌های نه همیشه موجه در مورد اندازه و ماهیت ساختمان‌های در حال ساخت را نقض می‌کردند، که طبق قوانین موجود قبلی ایجاد شده بود. با این حال، حذف چنین محدودیت هایی به هیچ وجه منجر به امکان ساخت هیچ شیئی به صلاحدید مشتریان یا توسعه دهندگان آنها نشد. نیاز آشکار به حفظ محدودیت های پیش بینی شده در ساخت و ساز، حفاظت از محیط زیست، زمین و سایر زمینه های قوانین اداری که در راستای منافع عمومی ایجاد شده است، وجود دارد.

فقط به عنوان یک استثنا می توان مالکیت ساخت و ساز غیرمجاز را توسط توسعه دهنده یا مالک یا سایر صاحبان مالکیت قطعه زمینی که چنین ساخت و ساز در آن انجام شده است به رسمیت شناخت. توسعه‌دهنده می‌تواند مالک یک ساختمان غیرمجاز به‌عنوان ملک مستغلات شود در صورتی که این امر منافع مشروع افراد دیگر (مثلاً استفاده‌کنندگان زمین همسایه) را نقض نکند و تهدیدی برای زندگی و سلامت شهروندان ایجاد نکند. با وجود مجوزهای لازم از سازمان آتش نشانی، بازرسی بهداشتی، کنترل معماری یا ساخت و ساز و غیره، و شخصی که چنین ساخت و ساز را انجام داده است، حق زمین مربوطه را ثبت کرده است (بند 3 ماده 222 قانون). قانون مدنی). در صورت احراز شرایط فوق، دادگاه می تواند مالکیت این ساختمان را متعلق به مالک یا مالک قانونی دیگر قطعه زمینی که در آن ساخته شده است تشخیص دهد. در مورد اخیر، مالک جدید موظف است هزینه های ساخت و ساز لازم را به سازنده جبران کند 20 .

قانون به طور خاص مفهوم «انتقال» را پوشش می دهد (ماده 224 قانون مدنی). این نه تنها تحویل واقعی چیز به خریدار یا تحویل آن به حامل، یا سازمان ارتباط برای ارسال به گیرنده را می شناسد، بلکه دریافت واقعی اموال را در اختیار خریدار یا شخصی که توسط وی نشان داده شده است را نیز تشخیص می دهد. (مثلاً تحویل به انبار وی) و همچنین انتقال سند مالکیت آن به او. تملک واقعی شیء توسط تحصیل کننده در زمان انعقاد قرارداد در مورد انتقال آن (مثلاً هنگام خرید ملک مورد اجاره) معادل انتقال آن است. به عبارت دیگر، در چنین شرایطی، انعقاد قرارداد در مورد بیگانه بودن یک چیز، به موجب قانون و انتقال واقعی آن به طور همزمان شناخته می شود.

یک روش خاص برای انتقال اموال از مالکیت عمومی به خصوصی خصوصی سازی است که با بیگانگی تعداد زیادی از اشیاء که به دلیل ویژگی های سازمان اقتصاد دولتی قبلی در مالکیت عمومی بودند همراه است. این یک اقدام موقت و انتقالی برای ایجاد پایه مادی برای توسعه اقتصاد بازار و گردش مالی عادی و نه محدود شده مربوطه است. این، به ویژه، عدم وجود قوانین خاص در مورد خصوصی سازی در قانون مدنی و سایر قوانین عمومی قانون مدنی را توضیح می دهد.

باید در نظر داشت که معاملات منعقد شده در طول خصوصی سازی برای تحصیل اموال خصوصی شده به مالکیت خصوصی، قراردادهای مدنی است (اغلب– قراردادهای خرید و فروش، و دستیابی به "سهام بدون گواهی"– توافق در مورد واگذاری حقوق دعوی) و تابع قواعد عمومی قانون مدنی هستند. تصمیم به خصوصی سازی یک شی خاص (املاک) باید به عنوان یکی از اشکال اعمال اختیار مالک عمومی برای تصرف در اموال خود تلقی شود. طرزالعمل اعمال این قدرت توسط خاص تعیین می شود آئین نامهدر مورد خصوصی سازی

طبق ماده 217 قانون مدنی، نحوه خصوصی سازی باید به موجب قوانین خاصی تعیین شود قوانین عمومیدر مورد تحصیل و خاتمه حقوق مالکیت فقط تا حدی اعمال می شود که روابط مربوطه توسط این قوانین تنظیم نشده باشد. رویه خصوصی سازی فقط رویه (روش) خصوصی سازی را تعیین می کند، اما اهداف آن را تعیین نمی کند. این دومی ها توسط مالکان عمومی مربوطه با هدایت منافع و مقررات آنها تأسیس می شوند. 21 .

ویژگی خصوصی سازی در ویژگی های ترکیب موضوعی روابط حقوقی در حال ظهور در اینجا ، اشیاء و محتوای آنها آشکار می شود. فقط مالک عمومی به نمایندگی از کمیته مدیریت اموال مربوطه (فدرال، سایر ایالتی، شهری) که در مورد خصوصی سازی یک شی خاص تصمیم می گیرد و صندوق دارایی مربوطه که به عنوان فروشنده در امور مدنی عمل می کند. قانون، می تواند به عنوان فروشنده (مصرف کننده) اموال خصوصی شده عمل کند. فقط شهروندان (از جمله کارآفرینان فردی، از جمله کشاورزان یا دهقانان)؛ شرکت های سهامی و سایر شرکت های تجاری که در سرمایه مجاز آنها سهمی از مشارکت اشخاص حقوقی عمومی وجود دارد (و همچنین سازمان های عمومیو وجوه) از 25٪ تجاوز نمی کند (تعاونی های تولیدی به صراحت از تعداد آنها مستثنی شدند). سرمایه گذاران خارجی (که شامل اشخاص حقیقی و حقوقی مندرج در ماده 37 قانون سرمایه گذاری خارجی می شود).

اهداف خصوصی سازی می تواند اولاً شرکت ها و سایر مجتمع های دارایی باشد. دوم، ساختمان ها، سازه ها، اماکن غیر مسکونی، پروژه های عمرانی ناتمام; ثالثاً، قطعات زمین؛ چهارم، محل زندگی; پنجم، سهام باز است شرکت های سهامی. بنابراین، ما در مورد بیگانگی املاک و مستغلات عمومی یا این سهام صحبت می کنیم. اموال منقول در نتیجه معاملات خرید و فروش عادی (مثلاً عرضه محصولات شرکتهای واحد دولتی و شهرداری) یا سایر معاملات قانون مدنی برای بیگانگی و نه از طریق خصوصی سازی، از مالکیت عمومی به خصوصی منتقل می شود.

خصوصی سازی منحصراً با روش های پیش بینی شده توسط قانون انجام می شود. این شامل:

در طول خصوصی سازی شرکت ها و سایر مجتمع های دارایی– 1) تبدیل شرکت های بزرگ دولتی و شهرداری به شرکت های سهامی باز با فروش بعدی سهام آنها ، 2) فروش از طریق رقابت یا مزایده مجتمع های کوچک املاک یا اشیاء املاک منفرد ، 3) خرید مجدد املاک اجاره ای. 4) ایجاد اموال عمومی به عنوان کمک به سرمایه مجاز شرکت های تجاری.

در طول خصوصی سازی اماکن مسکونی– انتقال رایگان آنها به مالکیت شهروندان ساکن در آنها؛

در جریان خصوصی سازی زمین– پرداخت شده یا انتقال بلاعوضبه مالکیت شهروندان یا اشخاص حقوقی قطعات زمین با اندازه تعیین شده.

هنگام خصوصی سازی سهام شرکت های سهامی آزاد– فروش در مزایده های تخصصی یا به کارکنان شرکت های خصوصی و همچنین فروش اوراق بهادار ویژه ای که حق خرید این سهام را تأیید می کند (مانند «گواهی اختیار») 22 .

بنابراین ، خصوصی سازی را می توان به عنوان بیگانگی (انتقال) املاک و مستغلات و همچنین سهام از اموال دولتی یا شهرداری به مالکیت خصوصی شهروندان یا اشخاص حقوقی خاص به روشی که توسط قانون خاص تعیین شده است ، تعریف کرد.

یکی از انواع خصوصی‌سازی، «تجاری‌سازی» شرکت‌های دولتی و شهری است. معمولاً به معنای جداسازی دارایی بخش های ساختاری آنها از ترکیب چنین شرکت ها یا انجمن های آنها به عنوان مبنایی برای تشکیل اشخاص حقوقی جدید است.– شرکت های تجاری مستقل، از جمله آنهایی که توسط کارکنان این بخش ها ایجاد شده اند. تجاری سازی، یعنی ایجاد سازمان های تجاری– نهادهای تجاری مبتنی بر دارایی تجارت، تراست، کارخانجات و سایر ساختارهای مدیریتی که "شرکت های دولتی" در نظر گرفته می شوند، حتی قبل از تصویب قوانین ویژه خصوصی سازی، بیشترین استفاده را در زمینه تجارت و خدمات مصرف کننده داشتند. این به شکل اصلی "خصوصی سازی کوچک" تبدیل شده است. خصوصی سازی برخی از بنگاه های کوچک و متوسط

نه تنها از حقوق مالکیت و سایر حقوق واقعی، بلکه از هرگونه تصرف قانونی (عنوان) می توان از حمایت مطلق (حقیقی- حقوقی) صحبت کرد. حمایت از اموال صاحبان عنوان، از جمله موضوع تعهدات، و نه فقط حقوق مالکیت نسبت به اموال دیگران، مفهوم حمایت تملک را تشکیل می دهد. نهاد حمایت از تصرف، که برای گردش مدنی توسعه یافته ضروری است، در موارد خاص از تملک با حسن نیت (غیر عنوان، یعنی غیرقانونی) نیز حمایت می کند. علاوه بر این، تصرف واقعی با حسن نیت می تواند مبنایی برای احراز حقوق مالکیت از طریق تجویز تصرف در اموال (بدون مالک) شخص دیگری از جمله املاک باشد. بعلاوه، قبل از تحصيل مالكيت بر اين اموال، مالك واقعي آن چيز حق دارد از تصرف خود با طرح دعواي مالكيت عليه اشخاص ثالثي كه به تصرف او دست درازي مي كنند (به استثناي مالكاني كه به موجب قانون حق آن را دارند، دفاع كند. یا قرارداد).

نتیجه

بنابراین، ما به ساختار املاک و مستغلات نگاه کرده ایم. به طور کلی، ثبت قانونی روابط زمین به یکی از مهم ترین مشکلات زندگی اقتصادی مدرن در روسیه تبدیل شده است. هنجارهای قانونی زمین محدودیت های مربوط به حداکثر اندازه قطعه زمین های دارای مالکیت خصوصی را ایجاد می کند ، از هدف دقیق آنها و منطقی ترین استفاده آنها اطمینان می یابد ، دسته زمین و حسابداری آنها را تعیین می کند و همچنین عواقب نقض آنها را پیش بینی می کند.

بنابراین حمایت تملک با هدف حفظ ثبات گردش اموال و از بین بردن ابهامات احتمالی در رژیم حقوقی اموال منقول و غیر منقول است. هدف آن حمایت از حق مالکیت به عنوان قدرتی است که ماهیت حقوقی آن مطلق است (بخشی از حقوق واقعی و تکلیفی). بنابراین، همیشه اشیاء را به صورت فردی به عنوان موضوع تعریف کرده است و ماهیت مطلق دارد. به همین دلیل، نمی توان از آن برای حمایت از حقوق اجباری (نسبی)، به ویژه حقوق مطالبه (مثلاً کسب حق سپرده بانکی یا «اوراق بهادار دفتری») و همچنین حقوق استفاده، استفاده کرد. که اجرای آن نیازی به مالکیت چیزهای خاصی ندارد. بنابراین، حمایت تملک، حتی در مورد حقوق مالکیت حاصل از قرارداد، یک نهاد حقوق مالکیت است، نه قانون مسئولیت، و دعاوی تشکیل دهنده آن در زمره حقوق مالکیت طبقه بندی می شود.

فهرست ادبیات مورد استفاده:

1. قانون مدنی. قسمت 1. / اد. A.G. Kolpina. م.: یوریست، 1394. 472 ص.
   1. قانون مدنی. قسمت 1. / اد. A.P. Sergeeva. م.: پرسپکت، 2015. 616 ص.
      1. قانون مدنی. / اد. S.P. Grishaeva. م.: یوریست، 1394. 484 ص.
         1. Ikonitskaya I.A. مالکیت زمین در فدراسیون روسیه. M.: Nauka، 2014. 226 ص.
         2. Kazantsev V.، Korshunov N. احیای قانون حق ارتفاق در روسیه. // عدالت روسیه. 1394. شماره 5. ص40-47.
         3. Kopylov A.V. حقوق مالکیت زمین م.: اساسنامه، 2015. 256 ص.
         4. ماتی یو.، سوخانوف ا.ا. مقررات اساسی حقوق مالکیت. م.: فقیه، 1393. 384 ص.
         5. Sklovsky K.I. اموال در قانون مدنی م.: دلو، 2014. 512 ص.
         6. سوخانوف E.A. مالکیت و سایر حقوق مالکیت. م.: دلو، 2015. 348 ص.
         7. Shchennikova L.V. حقوق مالکیت در قانون مدنی روسیه. م.: BEK، 2014. 200 ص.

1 سوخانوف E.A. مالکیت و سایر حقوق مالکیت. م.، 1394. ص126.

2 Kazantsev V.، Korshunov N. احیای قانون حق ارتفاق در روسیه. // عدالت روسیه. 2015. شماره 5. ص 43.

4 سوخانوف E.A. Op. op. ص 152.

5 ماتی یو.، سوخانوف ا.ا. مقررات اساسی حقوق مالکیت. م.، 1393. ص130.

7 قانون مدنی. قسمت 1. / اد. A.G. Kolpina. م.، 1394. ص231.

9 ماتی یو.، سوخانوف ا.ا. Op. op. ص 338.

10 حقوق شهروندی. / اد. S.P. Grishaeva. م.، 1394. ص60.

11 Sklovsky K.I. اموال در قانون مدنی م.، 1393. ص162.

12 قانون مدنی. قسمت 1. / اد. A.P. Sergeeva. م.، 1394. ص258.

13 Kopylov A.V. حقوق مالکیت زمین. م.، 1394. ص71.

15 همان.

16 ماتی یو.، سوخانف ا.ا. Op. op. ص 343.

18 ماتی یو.، سوخانف ا.ا. Op. op. ص 344.

19 Shchennikova L.V. حقوق مالکیت در قانون مدنی روسیه. م.، 1393. ص22.

20 Shchennikov L.V. Op. op. ص 24.

21 Ikonnitskaya I.A. مالکیت زمین در فدراسیون روسیه. م.، 1393. ص76.

22 Kopylov A.V. Op. op. ص 84.

جنبه های حقوقی

مطابق با بند 1، بند 1، ماده 130 قانون مدنی فدراسیون روسیه (از این پس قانون مدنی فدراسیون روسیه نامیده می شود)، املاک و مستغلات اشیایی هستند که به طور محکم به زمین متصل هستند. جابجایی چنین اجسامی بدون ایجاد آسیب نامتناسب غیرممکن است. این دسته از اموال شامل زمین ها و زمین های زیرزمینی، جنگل ها و کاشت های چند ساله، ساختمان ها و سازه ها، اماکن غیر مسکونی و مسکونی، پروژه های عمرانی ناتمام و غیره است.

به عنوان مثال، آشیانه در صورتی متعلق به املاک و مستغلات است که یک سازه دائمی یا بخشی از آن باشد (ساختمان های غیر دائمی مانند خانه های پانل، سازه های اسکلت پیش ساخته، معیارهای املاک را ندارند). اما مکان‌های خانگی روی چرخ یا واگن‌های راه‌آهن هیچ ارتباطی با زمین ندارند و می‌توانند به راحتی بدون به خطر انداختن هدفشان جابه‌جا شوند.

در این قانون استثنائاتی وجود دارد. قانون مدنی املاک زیر را به عنوان املاک طبقه بندی می کند:

هواپیما و کشتی؛
- کشتی های ناوبری داخلی؛
- اشیاء فضایی؛
- شرکت ها به عنوان مجتمع های ملکی به طور کلی.

هنگام حسابداری املاک و مستغلات، شایان ذکر است که حقوق این اشیاء و معاملات با آنها منوط به ثبت نام دولتی اجباری است. تفاوت بین مفاهیم ثبت حقوق و ثبت معاملات چیست؟

ثبت حقوق و معاملات

املاک و مستغلات اغلب موضوع طیف گسترده ای از اقدامات انجام شده توسط شهروندان و اشخاص حقوقی به منظور ایجاد، تغییر یا فسخ حقوق و تعهدات مدنی می شود. به این گونه اقدامات تراکنش می گویند. معاملات به ویژه شامل کلیه قراردادهای مدنی می شود: خرید و فروش، اجاره، اجاره، معاوضه، هبه و غیره.

حقوق ناشی از معامله املاک و مستغلات در موارد و به روشی که توسط قانون فدراسیون روسیه پیش بینی شده است مشمول ثبت نام دولتی است. طبق بند 1 ماده 131 قانون مدنی فدراسیون روسیه، حقوق واقعی زیر (از جمله محدودیت، انتقال و خاتمه آنها) مشمول ثبت در دفتر ثبت دولتی واحد حقوق املاک و مستغلات (USRE) است:

مالکیت؛
- حق مدیریت اقتصادی؛
- حق مدیریت عملیاتی؛
- حق مالکیت مادام العمر موروثی؛
- حق استفاده دائمی؛
- رهن؛
- حق ارتفاق و غیره

قانون ممکن است مستلزم ثبت خود معامله باشد. در حال حاضر، این الزام در رابطه با قراردادها باقی مانده است:

• اجاره املاک و مستغلات - بند 2 ماده 609 قانون مدنی فدراسیون روسیه.
• اجاره ساختمان، سازه (برای مدت حداقل 1 سال) - بند 2 ماده 651 قانون مدنی فدراسیون روسیه.
• اجاره یک شرکت - بند 3 ماده 658 قانون مدنی فدراسیون روسیه.
• اجاره قطعه زمین (برای مدت حداقل 1 سال) - بند 2 ماده 26 قانون زمین فدراسیون روسیه.
• در مورد رهن - بند 1 بند 1 ماده 10 قانون فدرالمورخ 16 ژوئیه 1998 شماره 102-FZ "در مورد رهن (تعهد املاک و مستغلات)"؛
• مشارکت در ساخت و ساز مشترک - بند 3 از ماده 4 قانون فدرال 30 دسامبر 2004 شماره 214-FZ "در مورد مشارکت در ساخت و ساز مشترک ساختمان های آپارتمانی و سایر املاک و مستغلات و اصلاحات برخی از قوانین قانونی فدراسیون روسیه".

بر اساس قانون فدرال 30 دسامبر 2012 شماره 302-FZ "در مورد اصلاحات فصول 1، 2، 3 و 4 قسمت اول قانون مدنی فدراسیون روسیه"، از 1 مارس 2013، قانون ثبت نام معاملات املاک در مورد قراردادها اعمال نمی شود:

• خرید و فروش یک ساختمان مسکونی، آپارتمان (بخش هایی از ساختمان مسکونی، آپارتمان) - بند 2 ماده 558 قانون مدنی فدراسیون روسیه.
• خرید و فروش یک شرکت - بند 3 ماده 560 قانون مدنی فدراسیون روسیه.
• اهدای املاک و مستغلات - بند 3 ماده 574 قانون مدنی فدراسیون روسیه.
• بیگانگی املاک و مستغلات برای پرداخت اجاره - ماده 584 قانون مدنی فدراسیون روسیه.

روش ثبت نام ایالتی توسط قانون فدرال شماره 122-FZ مورخ 21 ژوئیه 1997 "در مورد ثبت دولتی حقوق املاک و مستغلات و معاملات با آن" (از این پس به عنوان قانون شماره 122-FZ شناخته می شود) تعیین شده است. برای ارتکاب اقدامات ثبت ناموظیفه دولتی دریافت می شود که میزان آن مطابق بند 1 ماده 333.33 قانون مالیات فدراسیون روسیه تعیین می شود. به عنوان مثال، هزینه ثبت حقوق املاک و مستغلات برای اشخاص حقوقی در سال 2015 22000 روبل است. (بند 22، بند 1، ماده 333.33 قانون مالیات فدراسیون روسیه). علاوه بر این، پرداخت توسط سازمان - خریدار انجام می شود، مگر اینکه در قرارداد مقرر شده باشد. طبق بند 1 ماده 14 قانون شماره 122-FZ، ثبت دولتی حقوق به انتخاب صاحب حق چاپ مستند می شود:

گواهی ثبت دولتی حقوق؛
- عصاره ای از ثبت حقوق ایالت متحد.

معامله (توافقنامه) ثبت شده توسط یک کتیبه ثبتی خاص روی سند تأیید می شود که محتوای معامله را بیان می کند.

ثبت کاداستر

املاک و مستغلات نیز بر اساس قانون فدرال شماره 221-FZ مورخ 24 ژوئیه 2007 "در مورد کاداستر املاک دولتی" (از این پس به عنوان قانون شماره 221-FZ نامیده می شود) مشمول ثبت کاداستر است. لیست آن شامل:

• زمین؛
• ساختمان؛
• سازه های؛
• محل؛
• اشیاء ساخت و ساز ناتمام

مفاد قانون شماره 221-FZ در مورد موارد زیر اعمال نمی شود:

• مناطق زیرزمینی؛
• هواپیما؛
• کشتی های دریایی؛
• کشتی های ناوبری داخلی؛
• اشیاء فضایی؛
• شرکت ها به عنوان مجتمع های ملکی

قانون روسیه تعهد مستقیمی برای ثبت املاک و مستغلات در ثبت کاداستر ایجاد نمی کند. اما برای انجام هرگونه معامله (خرید، فروش، اجاره) با ملک، باید مالکیت آن شی را داشته باشید که باید به طور رسمی ثبت شود. به نوبه خود، برای دریافت گواهی ثبت دولتی مالکیت املاک و مستغلات، ابتدا باید شی را در کاداستر املاک دولتی (GNK) ثبت کنید. بنابراین، ثبت کاداستر شرط لازم برای مشارکت املاک در گردش مدنی است. قوانین ثبت کاداستر در موارد زیر اعمال می شود:

• قطعه زمین - از 01/01/2008؛
• ساختمان ها، سازه ها، محل ها، پروژه های ساختمانی ناتمام - از 01/01/2013

ثبت کاداستر چیست؟ این روشی برای وارد کردن اطلاعات در مورد املاک و مستغلات به کاداستر املاک دولتی (GKN) است - ثبت اطلاعات در مورد املاک ثبت شده در قلمرو فدراسیون روسیه. ثبت کاداستر تعدادی هدف اصلی دارد:

1. تأیید وجود یک شی؛
2. تأیید خاتمه وجود یک شی یا اطلاعات مربوط به آن؛
3. فردی کردن یک شی در میان سایر اشیاء مشابه؛
4. تعیین ارزش کاداستری شی.

مطابق با فرمان دولت شماره 457 مورخ 1 ژوئن 2009، کاداستر املاک دولتی (GKN) به ثبت املاک و حفظ کاداستر املاک دولتی مشغول است. خدمات فدرالثبت نام ایالتی، کاداستر و کارتوگرافی (Rosreestr). در نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه، این وظایف توسط بدن مجاز Rosreestr - اتاق کاداستر انجام می شود. همچنین می توانید با مرکز چند منظوره (MFC) فعال در منطقه تماس بگیرید.

به هر ملک یک شماره ثبت دولتی (یا شماره کاداستر) اختصاص داده می شود. منحصر به فرد و دائمی است.

هیچ هزینه دولتی برای ثبت املاک در ثبت کاداستر وجود ندارد.

قرارداد فروش

خرید املاک و مستغلات بر اساس قرارداد خرید و فروش انجام می شود. روابط بین طرفین بر اساس این توافقنامه، تنظیم شده است مقررات عمومیبند 1 از فصل 30 قانون مدنی فدراسیون روسیه و همچنین قوانین ویژه بند 7 "فروش املاک و مستغلات" (مواد 549 - 558) و بند 8 "فروش یک شرکت" (ماده 559 - 566) فصل 30 قانون مدنی فدراسیون روسیه.

طبق ماده 549 قانون مدنی فدراسیون روسیه، بر اساس قرارداد خرید و فروش املاک و مستغلات، فروشنده باید مالکیت املاک و مستغلات را به خریدار منتقل کند: زمین، ساختمان، سازه و غیره. خریدار نیز به نوبه خود باید بپذیرد. این املاک و مستغلات با پرداخت مقدار معینی پول (ماده 454 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

قرارداد خرید و فروش املاک و مستغلات مشمول ثبت نام دولتی نیست و از لحظه امضای آن توسط هر دو طرف منعقد شده تلقی می شود (بند 1 ماده 433 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

اموال غیر منقول توسط فروشنده منتقل می شود و توسط خریدار تحت یک سند انتقال امضا شده یا سایر اسناد انتقال پذیرفته می شود (ماده 556 قانون مدنی فدراسیون روسیه). پس از این، قرارداد انجام شده تلقی می شود. با این حال، خریدار تنها زمانی می‌تواند اموالی را که به تصرف درآورده شده، دفع کند، یعنی مالک کامل آن شود. پس از ثبت نام ایالتی انتقال مالکیت در ثبت نام یکپارچه ایالت. فروشنده همچنین حق تصرف در اموال غیرمنقول را پس از انتقال آن و تا زمان ثبت دولتی انتقال مالکیت ندارد، زیرا او دیگر مالک قانونی آن نیست و بنابراین فرصتی برای اعمال حقوق خود به عنوان مالک ندارد. مالک نسبت به این ملک

معامله بزرگ

نکته مهم دیگری که باید هنگام خرید ملک گران قیمت بدانید و به خاطر بسپارید. اگر ارزش اموال تحصیل شده:

• برای یک LLC - 25٪ یا بیشتر از ارزش دارایی شرکت، مگر اینکه اساسنامه LLC آستانه درصد بالاتری را برای یک معامله بزرگ تعیین کند (بند 1، ماده 46 قانون فدرال 02/08/1998 شماره 14). -FZ "در مورد شرکت های با مسئولیت محدود")؛
• برای JSC - 25٪ یا بیشتر از ارزش دفتری دارایی های شرکت (بند 1، بند 1، ماده 78 قانون فدرال 26 دسامبر 1995 شماره 208-FZ "در مورد شرکت های سهامی").

سپس معامله عمده در نظر گرفته می شود. در این شرایط، تصمیم برای ورود به یک معامله بزرگ باید اتخاذ شود:

در LLC:

• مجمع عمومی شرکت کنندگان؛
• هیئت مدیره - هیئت نظارت، زمانی که ارزش املاک و مستغلات در محدوده 25٪ تا 50٪ ارزش دارایی LLC باشد (در صورتی که تصمیم گیری در صلاحیت هیئت مدیره باشد).

در JSC:

• توسط مجمع عمومی صاحبان سهام، زمانی که ارزش املاک و مستغلات بیش از 50٪ ارزش دفتری دارایی های شرکت سهامی باشد (تصمیم با ¾ رای گرفته می شود).
• توسط هیئت مدیره - توسط هیئت نظارت به اتفاق آرا، زمانی که ارزش املاک از 25٪ تا 50٪ ارزش دفتری دارایی های شرکت سهامی باشد.

نقض الزامات قانونی در رابطه با یک معامله عمده ممکن است منجر به بی اعتباری آن شود.

حسابداری

هزینه های واقعی برای دستیابی به املاک و مستغلات مشمول ثبت نام دولتی در "سرمایه گذاری در دارایی های غیرجاری" انباشته می شود:

• حساب فرعی 08-1 "خرید زمین"؛
• حساب فرعی 08-2 "خرید تسهیلات مدیریت زیست محیطی".
• حساب فرعی 08-4 "خرید دارایی های ثابت".

بدهی 08-4 (08-1، 08-2) - اعتبار 60
- منعکس کننده هزینه های خرید املاک و مستغلات مشمول ثبت نام دولتی است.

بدهی 08-4 (08-1، 08-2) - اعتبار 60، 70، 69، 71، 76، …
- هزینه های اضافی مرتبط با دستیابی به املاک و مستغلات مشمول ثبت نام دولتی (خدمات اطلاعاتی و مشاوره ای، خدمات واسطه ای و غیره) منعکس می شود.

برای ثبت نام یک شی، لازم نیست منتظر ارسال اسناد برای ثبت دولتی مالکیت این ملک باشید. یک سازمان حق دارد یک دارایی را در صورت تشکیل هزینه اولیه آن (با در نظر گرفتن شرایط بند 4 PBU 6/01) به دارایی های ثابت منتقل کند. این توسط بند 52 دستورالعمل حسابداری دارایی های ثابت، مصوب 13 اکتبر 2003 شماره 91n وزارت دارایی فدراسیون روسیه (که از این پس به عنوان دستورالعمل حسابداری دارایی های ثابت شماره 91n نامیده می شود) نشان داده شده است. طبق دستور وزارت دارایی مورخ 24 دسامبر 2010 شماره 186 n (قابل اجرا از 1 ژانویه 2011).

ارجاع. طبق ویرایش قبلی بند 52 دستورالعمل روش‌شناسی حسابداری دارایی‌های ثابت شماره 91n، یک شیء مستغلات به عنوان دارایی ثابت در صورتی که (1) بهای اولیه آن تشکیل شده باشد، به حساب می‌آید. (2) اسناد اولیه برای پذیرش و تحویل تکمیل شده است. (3) تاسیسات در واقع در حال بهره برداری بود. (4) اسناد برای ثبت نام دولتی ارسال شد.

بند هنجار 52 دستورالعمل روش‌شناختی حسابداری دارایی‌های ثابت شماره 91n همچنین تصریح می‌کند که املاک و مستغلات که به روش عمومی ثبت نشده‌اند در حساب فرعی جداگانه‌ای از حساب 01 (03) حساب می‌شوند. در عین حال، در حسابداری ثبت می شود.

بدهی 01 (03)، حساب فرعی "اشیاء غیر منقول که ثبت نام دولتی را رد نکرده اند" - اعتبار 08-4 (08-1، 08-2)
- املاکی که ثبت نام دولتی را گذرانده اند در یک حساب فرعی جداگانه حسابداری دارایی های ثابت در نظر گرفته می شود.

پس از ثبت حقوق مالکیت، مال غیر منقول به دارایی های ثابت منتقل می شود که حقوق مربوط به آنها ثبت می شود:

بدهی 01 (03)، حساب فرعی "اشیاء غیرمنقول که ثبت نام دولتی را گذرانده اند" - اعتبار 01 (03)، حساب فرعی "اشیاء غیرمنقول که ثبت نام دولتی را گذرانده اند"
- املاک و مستغلات به دارایی های ثابت (سرمایه گذاری های درآمدی در ارزش های مادی) که ثبت نام دولتی را پشت سر گذاشته اند.

حسابداری وظایف دولتی

چگونه؟

در حسابداری، هزینه های ثبت دولتی انتقال مالکیت یک ملک مستغلات باید در هزینه اولیه آن لحاظ شود. مبنای این بند 8 PBU 6/01 است. معمولاً هنگام در نظر گرفتن هزینه های پرداخت عوارض دولتی و سایر هزینه ها هنگام تشکیل آنها مشکلاتی ایجاد نمی شود. هزینه اولیهدارایی در این صورت سازمان آنها را به شرح زیر در حسابداری منعکس خواهد کرد.

بدهکار 68 - اعتبار 51

بدهی 08-4 (08-1، 08-2) - اعتبار 68
- هزینه دولتی برای ثبت حقوق املاک و مستغلات در هزینه اولیه دارایی ثابت لحاظ می شود.

بدهی 08-4 (08-1، 08-2) - اعتبار 60.76
- سایر هزینه های مربوط به ثبت حقوق املاک و مستغلات در هزینه اولیه دارایی ثابت در نظر گرفته می شود (کاغذ، خدمات اسناد رسمی و غیره).

با این حال، در شرایطی که شی قبلاً در دارایی های ثابت گنجانده شده است، وظیفه دولتی به طور متفاوتی در نظر گرفته می شود. واقعیت این است که بند 14 PBU 6/01 شامل فهرست بسته ای از دلایل تغییر هزینه اولیه دارایی ثابت است:

تکمیل؛
- مجهز سازی؛
- بازسازی؛
- نوسازی؛
- انحلال جزئی؛
- تجدید ارزیابی

بنابراین، هزینه های ثبت دولتی که پس از تشکیل یک قلم موجودی مستقل ایجاد می شود، نمی تواند هزینه آن را افزایش دهد. این هزینه ها باید به عنوان سایر هزینه های حساب 91 «سایر درآمدها و هزینه ها»، حساب فرعی 2 «سایر هزینه ها» در نظر گرفته شود.

بدهکار 68 - اعتبار 51
- وجوه از حساب جاری برای پرداخت هزینه دولتی برای ثبت حقوق املاک و مستغلات منتقل شد.

بدهکار 91-2 - اعتبار 68
- هزینه های پرداخت هزینه دولتی برای ثبت حقوق املاک و مستغلات که پس از پذیرفته شدن شی برای حسابداری به عنوان دارایی ثابت انجام شده است، در نظر گرفته می شود.

بدهکار 91-2 - اعتبار 60.76
- سایر هزینه های ثبت دولتی حقوق املاک و مستغلات که پس از پذیرفته شدن شی برای حسابداری به عنوان دارایی ثابت (کاغذ، خدمات اسناد رسمی و غیره) انجام شده است.

چه زمانی؟

هزینه های ثبت دولتی حقوق املاک و مستغلات در صورت تحقق سه شرط بند 16 PBU 10/99 در حسابداری شناسایی می شود:

1. هزینه مطابق با شرایط قرارداد (الزامات قانونی، عرف تجاری) انجام می شود.
2. میزان هزینه را می توان تعیین کرد؛
3. این اطمینان وجود دارد که هنگام انجام یک معامله خاص، منافع اقتصادی سازمان کاهش می یابد.

علاوه بر این، هر واقعیت زندگی اقتصادی باید در یک سند اولیه مستند شود (قسمت 1، ماده 9 قانون فدرال شماره 402-FZ مورخ 6 دسامبر 2011 "در مورد حسابداری" (از این پس به عنوان قانون شماره 402-FZ نامیده می شود). .

به عنوان مثال، وظیفه دولتی:

1. طبق قانون مورد نیاز
2. اندازه آن توسط هنجارهای کد مالیاتی تعیین می شود.
3. در نتیجه پرداخت هزینه، از مزایای اقتصادی سازمان کاسته می شود (؟).

باید به این شرط آخر توجه ویژه داشت. آیا لحظه پرداخت، تاریخی است که هزینه باید تعلق گیرد؟

بر اساس بند 5.2، بند 1، ماده 333.18 قانون مالیات فدراسیون روسیه، هزینه ایالتی برای ثبت حقوق املاک و مستغلات به بودجه فدرال منتقل می شود:

• قبل از ارسال درخواست برای ثبت نام؛
• پس از ارائه درخواست برای ثبت نام، اما قبل از بررسی آن، در صورتی که درخواست به صورت الکترونیکی ارسال شود.

با پرداخت هزینه دولتی، سازمان می تواند از انجام اقدامات مهم قانونی خودداری کند. سپس، طبق بند 4، بند 1، ماده 333.40 قانون مالیات فدراسیون روسیه، وجوه باید بازگردانده شود. در نتیجه، انتقال وظایف به بودجه مبنای کافی برای شناسایی هزینه در حسابداری نیست. تاریخ تعهدی را باید روز ارائه مدارک برای ثبت نام در نظر گرفت. پس از آن است که سومین شرط لازم برآورده می شود: کاهش منافع اقتصادی. پس از شروع اقدامات ثبت نام، سازمان دیگر نمی تواند از تکمیل آنها خودداری کند و درخواست استرداد هزینه پرداخت شده را داشته باشد. واقعیت دریافت اسناد برای ثبت نام دولتی با رسیدی که مرجع ثبت به متقاضی صادر می کند تأیید می شود (بند 6 ماده 16 قانون شماره 122-FZ).

روش حسابداری مالیات بر ارزش افزوده

مبلغ مالیات بر ارزش افزوده «ورودی» ارائه شده توسط فروشنده به خریدار املاک پس از پذیرفته شدن دارایی ثابت برای ثبت، با رعایت قوانین مالیاتی برای کسر پذیرفته می شود (ماده 171، ماده 172).

طبق بند 17، بند 2، ماده 149 قانون مالیات فدراسیون روسیه، وظیفه دولتی و سایر انواع وظایف و هزینه ها مشمول مالیات بر ارزش افزوده نمی شوند.

جداول 1 - ورودی های حسابداری برای حسابداری برای کسب دارایی های ثابت مشمول ثبت نام دولتی

مثال 1.

در اواسط ماه مه، My Food LLC تحت یک قرارداد خرید و فروش به مبلغ 4,720,000 روبل، از جمله مالیات بر ارزش افزوده (18٪) - 720,000 روبل، محل یک انبار مواد غذایی را به دست آورد. از آنجایی که شی کاملاً برای استفاده مورد نظر مناسب است، سازمان آن را به دارایی های ثابت منتقل کرده و به بهره برداری رساند.

اسناد ثبت حقوق املاک در اوایل خرداد به مرجع ثبت ارائه شد. وظیفه دولتی برای یک شخص حقوقی 22000 روبل بود. در ماه ژوئیه، مالکیت این محل به ثبت رسید.

داده های مرجع:

1. این شرکت از سیستم مالیات عمومی (OSNO) استفاده می کند.
2. مطابق با نقشه حساب های کاری مصوب سیاست حسابداری LLC "My Food" برای اهداف حسابداری، دارایی های ثابت غیر منقول در حساب های فرعی زیر حساب می شود.

نمودار کاری حساب های My Food LLC

راه حل.

موارد زیر در حسابداری انجام می شود.

طبق بند 21 PBU 6/01 سازمان از تیرماه نسبت به استهلاک فضای انبار اقدام می کند.

پایان مثال

مالیات بر درآمد

برای اهداف مالیات بر سود، املاک و مستغلاتی که توسط یک سازمان به منظور فعالیت به دست آمده است فعالیت اقتصادی، جزء اموال استهلاک پذیر محسوب می شوند، مشروط بر اینکه دارای ضوابط باشند بند 1 بند 1 ماده 256 قانون مالیات فدراسیون روسیه .

دارایی های ثابت برای حسابداری مالیاتی به قیمت اصلی آنها پذیرفته می شود که به روش تعیین شده در بند 1 ماده 257 قانون مالیات فدراسیون روسیه تعیین می شود. این هزینه متعاقباً از طریق استهلاک هزینه می شود. طبق بند 4 ماده 259 قانون مالیات فدراسیون روسیه برای اشیاء دارایی قابل استهلاک که حقوق آنها مشمول ثبت نام دولتی است، استهلاک به روشی که به طور کلی تعیین شده است، مانند سایر دارایی های ثابت دیگر تعلق می گیرد: از اول. روز از ماه بعد از ماه مورد بهره برداری قرار گرفت. در این حالت ، سازمان نیازی به منتظر ماندن تاریخ ثبت دولتی مالکیت املاک و مستغلات یا سند ارائه اسناد به مرجع ثبت نیست.

ارجاع. ضوابط بند 4 ماده 259 در مورد دارایی های ثابتی که سازمان قبل از سال 1392 شروع به استفاده کرده است، اعمال نمی شود. هنجار معتبر قبلی بند 11 هنر. 258 قانون مالیات فدراسیون روسیه به سازمان ها این فرصت را نمی دهد که اشیاء مشمول ثبت دولتی را قبل از مهلت ارسال مستند اسناد برای ثبت حقوق مالکیت مستهلک کنند. از 1 ژانویه 2013، به دلیل لازم الاجرا شدن قانون فدرال شماره 206-FZ از 29 نوامبر 2012، این هنجار از کار افتاد.

اما همه املاک و مستغلات مستهلک نمی شوند. طبق بند 2 ماده 256 قانون مالیات فدراسیون روسیه، زمین و سایر منابع طبیعی (خاک زیرزمینی، آب و غیره)، پروژه های ساخت و ساز سرمایه ناتمام و غیره استثنا هستند. برخی از دارایی های ثابت کاملاً از اموال استهلاک پذیر مستثنی هستند. (بند 3 از هنر. .256 کد مالیاتی فدراسیون روسیه).

پاداش استهلاک

بر اساس بند 9 ماده 258 قانون مالیات فدراسیون روسیه، یک سازمان حق دارد هزینه اولیه دارایی ثابت را با پاداش استهلاک کاهش دهد که مقدار آن ممکن است:

• بیش از 10٪ از هزینه اصلی یک شی متعلق به گروه های استهلاک 1، 2، 8-10.
• بیش از 30٪ از هزینه اصلی یک شی متعلق به 3-7 گروه استهلاک نیست.

تصمیم برای استفاده از استهلاک پاداش و مقدار آن باید در سیاست حسابداری برای اهداف مالیاتی مشخص شود.

پاداش استهلاک به عنوان بخشی از هزینه های غیر مستقیم دوره گزارش (مالیات) در نظر گرفته می شود که در آن دارایی ثابت شروع به استهلاک می کند (بند 2، بند 3، ماده 272 قانون مالیات فدراسیون روسیه). با در نظر گرفتن مفاد بند 4 ماده 259 قانون مالیات فدراسیون روسیه، حذف در ماه بعد از ماه بهره برداری از املاک انجام می شود. در این صورت، خود شیء پس از راه اندازی، با هزینه اصلی خود منهای مبلغ حق بیمه در گروه استهلاک پذیرفته می شود.

اگر دارایی ثابتی که برای آن پاداش استهلاک اعمال شده است ظرف 5 سال از تاریخ راه اندازی آن به یک شخص مرتبط فروخته شده باشد، آن پاداش مشمول ترمیم در دوره گزارش (مالیاتی) معامله فروش است (بند 3). ص 9، ماده 258 قانون مالیات فدراسیون روسیه).

ارجاع. تا تاریخ 1 ژانویه 2013، هنجار بند 3، بند 9، ماده 258 قانون مالیات فدراسیون روسیه نشانی از دسته خاصی از اشخاصی که دارایی به آنها فروخته شده بود، نبود.

نکته مهم دیگر. پاداش استهلاک فقط برای دارایی های ثابت قابل استهلاک اعمال می شود، یعنی برای آن دسته از اشیایی که در حسابداری مالیاتی مشمول استهلاک هستند. بنابراین، بخشی از هزینه یک قطعه زمین را نمی توان به عنوان هزینه در قالب پاداش استهلاک حذف کرد، زیرا طبق بند 2 ماده 256 قانون مالیات فدراسیون روسیه، زمین مستهلک نمی شود.

قانون حسابداری استهلاک پاداش را پیش بینی نمی کند. بنابراین استفاده از آن برای مقاصد مالیاتی لزوماً منجر به تفاوت بین مقادیر استهلاک تعلق گرفته در حسابداری و حسابداری مالیاتی خواهد شد.

خرید ساختمان و زمین زیر آن

در هنگام خرید املاک و مستغلات، یک سازمان ممکن است در تعیین هزینه اولیه خود با مشکلاتی مواجه شود. به عنوان مثال، در عمل ممکن است شرایطی پیش بیاید که قرارداد خرید یک ساختمان (سازه، سازه و ...) و قطعه زمین زیر آن حاکی از قیمت واحد باشد. هنجار بند 2 ماده 555 قانون مدنی فدراسیون روسیه تصریح می کند که در چنین مواردی قیمت تعیین شده یک ساختمان یا سایر املاک و مستغلات شامل قیمت قطعه زمینی است که شی در آن واقع شده است (مگر اینکه قانون خلاف آن مقرر کرده باشد. یا قرارداد). علاوه بر این، قانون، طرفین معامله را در هنگام خرید و فروش چند ملک ملزم به ذکر قیمت جداگانه برای هر یک از آنها نکرده است.

اما پذیرش ساختمان و قطعه زمین برای ثبت به صورت واحد امکان پذیر نخواهد بود. این نتیجه گیری از بند 2 بند 6 PBU 6/01 حاصل می شود، مشروعیت آن توسط وزارت دارایی روسیه در نامه مورخ 19 مه 2003 شماره 04-02-05/3/50 تأیید شده است. واقعیت این است که یک ساختمان عمر مفید محدودی دارد و برای زمین اصلاً تأسیس نمی شود. (علاوه بر این، مطابق بند 1، بند 4، ماده 374 قانون مالیات فدراسیون روسیه، یک قطعه زمین مشمول مالیات بر دارایی نمی شود. اگر ارزش زمین تخصیص داده نشود، بازرسان به احتمال زیاد مستلزم این است که هنگام محاسبه مبلغ قرارداد به طور کامل در نظر گرفته شود پایه مالیاتی.) یعنی این اشیای غیر منقول را باید جداگانه در نظر گرفت. این سوال را ایجاد می کند که چه بخشی از هزینه را باید به ساختمان و چه بخشی را به قطعه زمین اختصاص داد؟

قانون فعلی پاسخ روشنی به سؤال مطرح شده نمی دهد، عملاً هیچ توضیح رسمی از سوی مقامات وجود ندارد و رویه قضایی هنوز توسعه نیافته است. چندین راه برای حل مشکل وجود دارد:

1. یک قرارداد اضافی برای قرارداد خرید و فروش منعقد کنید که هزینه هر یک از املاک را نشان می دهد. اگرچه این راه حل قابل قبول ترین است، اما همیشه ممکن نیست.
2. ماهرانه: با استفاده از داده های ارزیابی مستقل، هزینه کل را به طور متناسب بین اشیاء املاک و مستغلات تقسیم کنید. اما شایان ذکر است که استفاده از این روش امکان بروز اختلاف با مقامات مالیاتی را از بین نمی برد.
3. هزینه های دستیابی به چندین ملک مستغلات را بر اساس مبنایی که سازمان انتخاب و توجیه می کند (مثلاً به نسبت ارزش کاداستری ساختمان و قطعه زمین) توزیع کند. این نظر توسط نمایندگان وزارت دارایی روسیه در نامه ای به تاریخ 28 ژوئن 2013 به شماره 03-05-05-01/24812 بیان شده است. علاوه بر این، گزینه محاسبه هزینه ساختمان با کم کردن ارزش تخمینی زمین از مبلغ کل پیشنهاد شده توسط نویسنده نامه، مورد حمایت بخش مالی قرار نگرفت.

یک سازمان باید به خاطر داشته باشد که هنگام انتخاب یک یا روش دیگر برای تقسیم کل هزینه بین چندین شیء املاک و مستغلات، ریسک خاصی را به همراه دارد. به چی ربط داره؟ هنجار بند 7 PBU 1/2008 به شما امکان می دهد تا روش های حسابداری را در صورتی که توسط قانون تعیین نشده اند توسعه دهید. ولی در کد مالیاتیچنین فرصتی را فراهم نمی کند، زیرا قوانین مالیاتی باید برای همه مالیات دهندگان یکسان و قابل درک باشد. بنابراین، هر روش توسعه یافته حسابداری مالیاتی که در قانون پیش بینی نشده باشد، ممکن است موجب ادعای بازرسان شود.

هزینه های اضافی در هنگام خرید دارایی های ثابت که مستلزم ثبت حقوق هستند، به نسبت مناسب بین اشیاء توزیع می شود.

حسابداری مالیاتی وظیفه دولتی

چگونه؟

همچنین، همانطور که در حسابداری، روش حسابداری مالیاتی هزینه های مرتبط با ثبت دولتی حقوق املاک و مستغلات بستگی به لحظه کمیسیون آنها دارد:

1. قبل از راه اندازی تاسیسات؛
2. پس از بهره برداری از تاسیسات

در حالت اول، هنگام تعیین بهای تمام شده اولیه یک دارایی ثابت، باید هزینه ها را در نظر گرفت. این دیدگاه توسط وزارت دارایی روسیه مشترک است (نامه ها: مورخ 03/04/2010 شماره 03-03-06/1/113، مورخ 05/19/2009 شماره 03-05-05-01/ 26 مورخ 18/05/1388 شماره 03-05-05-01/26 مورخ 27/03/1388 شماره 03-03-06/195 و غیره). او موضع خود را با هنجار بند 1 ماده 257 قانون مالیات فدراسیون روسیه اثبات می کند. طبق این قاعده، هنگام خرید ملک، هزینه اولیه آن شامل هزینه های تحصیل، تحویل و رساندن آن به وضعیت قابل استفاده است. در عین حال، فقط مالیات بر ارزش افزوده و مالیات غیر مستقیم در این مبلغ لحاظ نشده است و عوارض دولتی نیز در این لیست گنجانده نشده است.

در مورد دوم، هزینه ها همزمان با سایر هزینه های مرتبط با تولید و فروش حذف می شوند (بند 40، بند 1، ماده 264 قانون مالیات فدراسیون روسیه). استدلال به نفع این روش حسابداری این است که وقتی یک دارایی ثابت به بهره برداری می رسد، ارزش اولیه آن قبلاً شکل گرفته است و قابل تغییر نیست، به استثنای دلایل مندرج در بند 1 بند 2 ماده 257. قانون مالیات فدراسیون روسیه، یعنی:

• تکمیل ها؛
• مجهز سازی؛
• بازسازی؛
• نوسازی؛
• تجهیز مجدد فنی؛
• انحلال جزئی؛
• سایر زمینه های مشابه

ثبت حقوق املاک یکی از این زمینه ها نیست. در نتیجه، در وضعیت مورد بررسی، هزینه های وظیفه دولتی نمی تواند هزینه اولیه دارایی ثابت را افزایش دهد. اعتبار این نتایج توسط وزارت دارایی روسیه در نامه مورخ 02/11/2011 شماره 03-03-06/1/89 تایید شده است.

علاوه بر روش ذکر شده در بالا برای محاسبه هزینه های ثبت دولتی حقوق املاک و مستغلات، یک رویکرد جایگزین وجود دارد. بر اساس آن، وظیفه دولتی باید در سایر هزینه ها لحاظ شود، صرف نظر از اینکه چه زمانی تعلق گرفته است: قبل یا بعد از راه اندازی دارایی ثابت. استدلال های ارائه شده در اینجا به شرح زیر است:

هزینه ایالتی برای ثبت انتقال مالکیت یک شی از قبل به دست آمده دریافت می شود.
- واقعیت پرداخت وظیفه دولتی بر مناسب بودن شی برای استفاده تأثیر نمی گذارد.

این بدان معناست که وظیفه دولتی نوعی هزینه مستقل است که با تحصیل، تحویل و رساندن دارایی ثابت به وضعیت عملیاتی مناسب مرتبط نیست.

علاوه بر این، مطابق با ماده 13 قانون مالیات فدراسیون روسیه، وظیفه ایالتی به هزینه های فدرال اشاره دارد. بنابراین، بر اساس بند 1 بند 1 ماده 264 قانون مالیات فدراسیون روسیه، سازمان حق دارد چنین هزینه هایی را به عنوان بخشی از هزینه های دیگر در نظر بگیرد.

پیش از این، این موقعیت توسط وزارت دارایی روسیه حمایت می شد (نامه ها: مورخ 19 اکتبر 2007، شماره 03-03-06/1/725، مورخ 16 فوریه 2006، شماره 03-03-04/1/ 116 مورخ 2 اسفند 1385 شماره 03-03-04/1/165 مورخ 9 اسفند 1384 شماره 03-03-01-04/1/137). با این حال ، توضیحات بعدی سرمایه گذاران در مورد موضوع حسابداری وظایف دولتی قبل از عملیاتی شدن شیء حاوی این نتیجه است که چنین هزینه هایی در تشکیل هزینه اولیه دارایی ثابت شرکت می کنند.

با توجه به ابهام نظرات موجود، یک سازمان با هدایت هنجار بند 4 ماده 252 قانون مالیات فدراسیون روسیه می تواند به طور مستقل گروهی از هزینه ها را تعیین کند که هزینه های ثبت دولتی مالکیت املاک و مستغلات به آنها بستگی دارد. نسبت داده شود. گزینه حسابداری انتخاب شده باید در سیاست حسابداری برای اهداف مالیاتی ثابت شود (بند 5 ماده 313 قانون مالیات فدراسیون روسیه).

چه زمانی؟

به منظور در نظر گرفتن هزینه دولتی برای ثبت حقوق املاک و مستغلات برای اهداف مالیات بر سود، 3 اصل اصلی برای شناسایی هزینه ها، که در بند 1 ماده 252 قانون مالیات فدراسیون روسیه تدوین شده است، باید رعایت شود:

1. هزینه باید توجیه شود.
2. هزینه باید مستند باشد؛
3. هزینه باید مربوط به فعالیتی باشد که با هدف ایجاد درآمد انجام می شود.

در صورت احراز تمامی شرایط فوق، هزینه ای در حسابداری مالیاتی تعلق می گیرد. اما دقیقاً چه زمانی این کار باید انجام شود: هنگام پرداخت هزینه دولتی یا ارائه اسناد برای ثبت نام؟

از بند 5.2، بند 1، ماده 333.18 قانون مالیات فدراسیون روسیه، مشخص است که تسویه حساب با بودجه برای انجام اقدامات مهم قانونی انجام می شود:

• قبل از ارسال درخواست برای ثبت نام؛
• پس از ارائه درخواست برای ثبت نام، اما قبل از بررسی آن (زمانی که درخواست به صورت الکترونیکی ارسال می شود).

اگر هزینه را در روز پرداخت محاسبه کنیم، معلوم می شود که از رویدادی که با انتقال وظیفه دولتی همراه است، جلوتر هستیم. اقدامات ثبت نام هنوز شروع نشده است و حتی ممکن است (به ابتکار متقاضی) انجام نشود. در مورد دوم، سازمان حق دارد وجوه منتقل شده را بازگرداند (بند 4، بند 1، ماده 333.40 قانون مالیات فدراسیون روسیه)، و سپس هزینه ثبت شده بی اساس خواهد بود. بنابراین تشخیص هزینه ها در تاریخ تسلیم مدارک به مرجع ثبت از لحاظ روشی صحیح است. پس از پذیرش مدارک، سازمان دیگر نمی تواند از انجام اقدامات مهم قانونی که برای آن هزینه دولتی پرداخت شده است خودداری کند.

مثال 2.

در آغاز ماه اوت، کارخانه نورد فلز JSC یک ساختمان صنعتی را تحت قرارداد خرید و فروش به مبلغ 35,400,000 روبل، شامل مالیات بر ارزش افزوده (18%) - 5,400,000 روبل خریداری کرد. و قطعه زمین زیر آن به مبلغ 20،000،000 روبل، بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده (طبق بند 6، بند 2، ماده 146 قانون مالیات فدراسیون روسیه).

شرکت املاک و مستغلات "شریک" خدماتی را برای دستیابی به املاک و مستغلات به ارزش 354000 روبل از جمله مالیات بر ارزش افزوده (18٪) - 54000 روبل ارائه کرد.

در پایان همان ماه، سازمان دارایی هایی را که به طور کامل برای استفاده در دارایی های ثابت آماده شده بود، پذیرفت و به بهره برداری رساند. مطابق با دستور مدیر عمر مفید ساختمان صنعتی 30 سال و 6 ماه یا 366 ماه (10 گروه استهلاک) بود. از آنجایی که زمین مشمول استهلاک نیست (بند 5، بند 17 PBU 6/01، بند 2 ماده 256 قانون مالیات فدراسیون روسیه)، عمر مفید آن تعیین نشده است.

در ابتدای سپتامبر، اسنادی برای ثبت دولتی حقوق مالکیت املاک و مستغلات ارائه شد. پیش از این، این سازمان هزینه دولتی برای اقدامات ثبت نام را به مبلغ 22000 روبل به بودجه منتقل کرد. برای هر شی

در اوایل مهرماه، مالکیت ساختمان و زمین به ثبت رسید.

داده های مرجع:

1) شرکت در سیستم مشترکمالیات (OSNO)؛
2) مطابق با سیاست حسابداری کارخانه نورد فلز JSC برای اهداف حسابداری و حسابداری مالیاتی:
- استهلاک کلیه دارایی های ثابت با استفاده از روش خط مستقیم محاسبه می شود.
- عمر مفید طبق طبقه بندی دارایی های ثابت موجود در گروه های استهلاک (مصوب با فرمان شماره 1 دولت فدراسیون روسیه مورخ 1 ژانویه 2002) تعیین می شود.
- هزینه های اضافی مربوط به دریافت چندین اشیاء املاک و مستغلات متناسب با قیمت خرید این اشیاء طبق قرارداد (بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده) توزیع می شود.
3) مطابق با سیاست حسابداری کارخانه نورد فلز JSC برای اهداف حسابداری مالیاتی
- پاداش استهلاک برای دارایی های ثابت قابل استهلاک اعمال می شود. (برای اشیاء گروه استهلاک 10، حق بیمه 10٪ هزینه اصلی است).
- هزینه های خدمات املاک و مستغلات در بهای اولیه دارایی ثابت منظور می شود.
4) دارایی های ثابت غیرمنقول مطابق با نمودار کاری مصوب در رویه حسابداری کارخانه نورد فلز JSC برای مقاصد حسابداری، در حساب های فرعی زیر منظور می شود.

نمودار کار حسابداری کارخانه نورد فلز JSC

راه حل.

در حسابداری، سازمان باید 2 شی موجودی مستقل ایجاد کند: یک ساختمان صنعتی و یک قطعه زمین. علاوه بر این، هزینه های خدمات املاک و مستغلات که با کسب این دارایی های مستغلات مرتبط است باید توزیع شود.

1. هزینه خدماتی که در هزینه اولیه ساختمان صنعتی لحاظ خواهد شد.
. محاسبه:هزینه خدمات مسکن x قیمت ساختمان بدون مالیات بر ارزش افزوده / (قیمت ساختمان بدون مالیات بر ارزش افزوده + قیمت قطعه زمین) = 300000 روبل. x 30000000 روبل. / (30،000،000 روبل + 20،000،000 روبل.) = 180،000 روبل.

2. هزینه خدمات که در هزینه اولیه قطعه زمین لحاظ خواهد شد.
. محاسبه:هزینه خدمات مسکن x قیمت قطعه زمین / (قیمت ساختمان بدون مالیات بر ارزش افزوده + قیمت قطعه زمین) = 300000 روبل. x 20000000 روبل. / (30,000,000 روبل + 20,000,000 روبل.) = 120,000 روبل.

سازمان با استفاده از ورودی های زیر، کسب املاک را در سوابق حسابداری خود منعکس خواهد کرد.

حسابدار JSC از اول ماه آینده (شهریور) شروع به محاسبه استهلاک ساختمان تولیدی در حسابداری و حسابداری مالیاتی می کند. (یک قطعه زمین به عنوان یک شی قابل استهلاک شناخته نمی شود.) با این حال، هنگام محاسبه هزینه های استهلاک برای اهداف مالیات بر سود، باید پاداش استهلاک (10٪) را در نظر بگیرید.

محاسبه استهلاک (A) به روش خطی:

• در حسابداری:

1. Agod = هزینه اولیه x نرخ استهلاک (سال) = 30,180,000 روبل. x 100٪ / 30.5 گرم = 989،508.20 مالش.
2. ایمز = آگود / 12 ماه. = 983606.56 روبل. / 12 ماه = 82459.02 روبل.

• در حسابداری مالیاتی:

1. Ames = (هزینه اولیه - حق بیمه استهلاک) / عمر مفید (ماه) = (RUB 30,180,000 - RUB 30,000,000 x 10%) / 366 ماه. = 74262.29 روبل.

محاسبه نشان می دهد که مبالغ کسورات استهلاکی که در حسابداری و حسابداری مالیاتی حذف می شود یکسان نیست. این به این دلیل است که برای اهداف مالیات بر سود، یک سازمان می تواند 3،000،000 روبل هزینه را شامل شود. از هزینه اولیه شی به صورت حق بیمه در ماه اول استهلاک، در حالی که این کار را نمی توان در حسابداری انجام داد. بنابراین مجموع هزینه‌هایی که سازمان می‌تواند در شهریور ماه در نظر بگیرد به شرح زیر خواهد بود:

• در حسابداری - 82459.02 روبل؛
• در حسابداری مالیاتی - 3,074,262.29 روبل. (= 3,000,000 روبل. + 74,262.29 روبل.) که 2,991,803.27 روبل است. (=3,074,262.29 روبل - 82,459.02 روبل) بیشتر از حسابداری.

تفاوت موقت مشمول مالیات حاصل به مبلغ 2991803.27 روبل. یک بدهی مالیات معوق (DTL) را تشکیل می دهد:

• IT = تفاوت موقت مشمول مالیات x 20٪ (نرخ مالیات بر درآمد) = 2,991,803.27 روبل. × 18٪ = 598,360.65 روبل

در شهریور ماه (ماه شروع استهلاک دارایی های ثابت) سازمان IT را در حسابداری تعلق خواهد گرفت. ورودی های حسابداری به شرح زیر خواهد بود.

ماه آینده (اکتبر) استهلاک در حسابداری 8196.73 روبل محاسبه می شود. (= RUB 82,459.02 - RUB 74,262.29) بیشتر از اهداف مالیاتی. این مبلغ تا حدی تفاوت موقت مشمول مالیات را که در ماه سپتامبر ایجاد شد کاهش می دهد و در نتیجه IT جمع آوری شده را به مبلغ مربوطه پرداخت می کند: 8,196.73 روبل. x 20٪ = 1639.35 روبل.

ثبت حسابداری برای محاسبه استهلاک ساختمان صنعتی و بازپرداخت آن، مشابه ثبت شماره 3 و شماره 4 مهر ماه، باید در حسابداری ماهانه برای باقیمانده عمر مفید تا زمان هزینه ثابت انجام شود. دارایی به طور کامل حذف یا از ثبت حذف شده است.

پایان مثال

جریان سند

مطابق بند 1 ماده 556 قانون مدنی فدراسیون روسیه، واقعیت انتقال ملک مستند است:

• سند انتقال؛
• یک سند انتقال دیگر

بر اساس بند 81 دستورالعمل روش شناسی حسابداری دارایی های ثابت شماره 91n، شی توسط یکی از طرفین تحت گواهی پذیرش و انتقال دارایی های ثابت به مالکیت طرف دیگر منتقل می شود. فرم یکپارچه این سند اولیه OS-1a توسط کمیته آمار دولتی روسیه (قطعنامه شماره 7 در 21 ژانویه 2003) ایجاد شد. این سند توسط هر دو طرف معامله، فروشنده و خریدار، تکمیل و امضا می شود.

همچنین شایان ذکر است که قسمت 4 ماده 9 قانون شماره 402-FZ سازمان ها را از استفاده از فرم های خود برای تکمیل معاملات حسابداری منع نمی کند. در این مورد، سند اولیه باید حاوی تمام جزئیات اجباری مندرج در قسمت 2 ماده 9 قانون شماره 402-FZ باشد.