K čemu se při stanovení výše zálohy nepřihlíží. Koncept hodnoty zajištění

Článek pojednává o tom, v jakých případech se zástava používá jako způsob zajištění splnění povinnosti, jak je zohledněna v účetnictví a jaké daně jsou z prodeje věcí do zástavy uvaleny.

Slib- jedná se o způsob zajištění splnění závazku, na jehož základě má věřitel ze závazku zajištěného zástavou (zástavce) právo v případě nesplnění této povinnosti dlužníkem na uspokojení od hodnotu zastavené nemovitosti přednostně před ostatními věřiteli toho, kdo tuto nemovitost vlastní (zástavce), s výjimkami stanovenými zákonem.
Zajištění může poskytnout buď sám dlužník, nebo třetí osoby, které nejsou stranou hlavní smlouvy (například akcionáři). V tomto případě lze zástavu převést jak na zástavního věřitele (zástavu), tak i jako vklad u notáře.
Při zástavě práv může být zástavcem osoba, která je vlastníkem zástavního práva. Samotný výstavce nemá práva ze směnky, a proto nemůže vystupovat jako zástavce (Informační dopis prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 21. ledna 2002 N 67).
Zástavní smlouva, bez ohledu na to, zda jsou stranami právnické nebo fyzické osoby, se uzavírá písemně.
Požadavek na formu smlouvy o půjčce vystavené zastavárnou je uveden v zákoně o zastavárnách, podle kterého je smlouva o půjčce formalizována tím, že zastavárna vystaví vypůjčiteli lístek do zastavárny. Další kopie lístku do zastavárny zůstává v zastavárně. Vkladový lístek je přísná forma hlášení.
V zástavní smlouvě musí být uveden předmět zástavy, jeho ocenění, podstata, velikost a lhůta pro splnění závazku zajištěného zástavou. Nedojde-li mezi stranami k dohodě alespoň o jedné z výše uvedených podmínek, nelze zástavní smlouvu považovat za uzavřenou.
Předmětem zástavy mohou být věci, cenné papíry, jiný majetek a majetková práva. Předmětem zástavy nemohou být pohledávky osobní povahy, jakož i jiné pohledávky, jejichž zástava je zákonem zakázána. Hotovost rovněž nemůže být předmětem zástavy, protože ji nelze prodat v dražbě (usnesení Federální antimonopolní služby Uralského okruhu ze dne 20. května 2009 N F09-7427/08-C6).
Vycházíme-li z podstaty zástavního závazku, při vymezení předmětu zástavy ve smlouvě musí být specifikován nejen druh majetku, ale i jednotlivé charakteristiky předmětu zástavy, které umožňují jeho oddělení od stejnorodých věcí.
Je-li zástavcem dlužník v hlavním závazku, měly by být podmínky týkající se podstaty, výše a načasování splnění závazku zajištěného zástavou považovány za dohodnuté, pokud zástavní smlouva obsahuje odkaz na smlouvu upravující hlavní závazek a obsahuje odpovídající podmínky.
V zástavní smlouvě tedy musí být uveden předmět hypotéky, její ocenění, podstata, velikost a termín splnění závazku zajištěného hypotékou. Předmět hypotéky je ve smlouvě určen uvedením jeho názvu, umístění a popisu dostatečného k identifikaci tohoto předmětu.
Kromě toho musí zástavní smlouva uvádět právo, na základě kterého nemovitost, která je předmětem zástavy, náleží zástavnímu věřiteli, a název orgánu, který provádí státní registraci práv k nemovitostem a transakce s ní, registroval toto právo zástavního věřitele.
Je-li předmětem zástavy nájemní právo ve vlastnictví zástavního věřitele, pak musí být pronajímaná nemovitost v zástavní smlouvě vymezena tak, jako by byla sama předmětem zástavy, a musí být uvedena doba nájmu.
Závazek zajištěný hypotékou musí být v zástavní smlouvě pojmenován s uvedením jeho výše, podkladu pro jeho vznik a lhůty pro splnění. V případech, kdy je tento závazek založen na jakékoli dohodě, musí být uvedeny smluvní strany této smlouvy, datum a místo jejího uzavření. Bude-li výše závazku zajištěného zástavním právem předmětem budoucího stanovení, musí být v zástavní smlouvě uveden postup a další potřebné podmínky pro její stanovení.
Jsou-li práva zástavního věřitele potvrzena zástavním právem, je to uvedeno v zástavní smlouvě, s výjimkou případů vydání zástavního práva k zástavě ze zákona.
Slib nemovitost po notářském ověření podléhá státní registraci.

Účetnictví

Informace o přijatém zajištění k zajištění splnění závazku se promítají na 008 „Jistoty za závazky a přijaté platby“, informace o zajištění poskytnutém k zajištění splnění závazku se promítají na podrozvahový účet 009 „Cenné papíry za závazky a platby vydané“. Při splacení závazků jsou částky zajištění odepsány z příslušného podrozvahového účtu.
S přihlédnutím k výše uvedeným okolnostem musí být v účetnictví jednorázově promítnuta hodnota zastavené nemovitosti stanovená v zástavní smlouvě k nemovitosti, bez ohledu na počet smluv o úvěru, na základě kterých je tato zástava přijata do zástavy. Navíc v případě, kdy jedním zajištěním je zajištěno několik úvěrových smluv, není dle našeho názoru rozdělení hodnoty zajištění na více osobních účtů nutné.

Zdanění

Zástava je jedním ze způsobů, jak zajistit splnění povinnosti platit daně a poplatky (článek 1, článek 72 daňového řádu Ruské federace). Zákaz zcizení (zastavení) majetku poplatníka bez souhlasu daňový úřad(Ustanovení 1, Ustanovení 10, Článek 101 daňového řádu Ruské federace) se provádí postupně ve vztahu k: nemovitostem, včetně těch, které se nepodílejí na výrobě produktů (práce, služby); vozidla, cenné papíry, designové prvky kancelářských prostor; jiný majetek, s výjimkou hotových výrobků, surovin a materiálů; hotové výrobky, suroviny a zásoby.
V tomto případě platí zákaz každé následující skupiny, pokud celková hodnota majetku z předchozích skupin, stanovená podle údajů účetnictví, nižší než celková výše nedoplatků, penále a pokuty splatných na základě rozhodnutí o stíhání pro spáchání daňového deliktu nebo rozhodnutí o odmítnutí stíhání pro spáchání daňového deliktu.
za účelem přijetí předběžného opatření jej lze uplatnit až po uložení zákazu zcizování (zástavy) majetku a v případě, že celková hodnota tohoto majetku je podle účetních údajů nižší než celková výše nedoplatků, penále a pokuty splatné na základě rozhodnutí o stíhání pro spáchání daňového deliktu nebo rozhodnutí o odmítnutí trestního stíhání pro spáchání daňového deliktu.
Při převodu vlastnického práva k zastavené věci na zástavního věřitele v případě nesplnění povinnosti zajištěné zástavou se základ DPH stanoví jako náklady na určené zboží, vypočtené na základě cen zjištěných obdobným způsobem jako podle čl. 40 daňového řádu Ruské federace, s přihlédnutím ke spotřebním daním (u zboží podléhajícího spotřební dani) a bez daně (článek 2 článku 154 daňového řádu Ruské federace).
Když zástavní věřitel prodá předmět neuplatněného zajištění ve vlastnictví zástavce, je základem DPH částka obdržená ve formě poplatků (jakýkoli jiný příjem) při plnění smlouvy.
U daně z příjmu je třeba si uvědomit, že při stanovení základ daně příjem ve formě majetku se nebere v úvahu, vlastnická práva, které jsou přijímány formou zástavy nebo zálohy jako zajištění závazků. Při jejich stanovení se také neberou v úvahu výdaje ve formě majetku nebo vlastnických práv převedených jako vklad nebo zástava (článek 32 článku 270 daňového řádu Ruské federace).
Ministerstvo financí Ruska v dopisech ze dne 25. září 2009 N 03-03-06/2/180, ze dne 10. listopadu 2008 N 03-03-06/2/155 posuzovalo situaci, kdy banka poskytla úvěr dlužníkem zajištěným majetkem s povinnou podmínkou pojištění dlužníkovým předmětem zajištění. Podle podmínek půjčování nemovitosti proti zástavě je banka oprávněnou osobou z pojistné smlouvy na zajištění, které uzavřel dlužník-zástavce. Při vzniku pojistné události Pojišťovna je povinen zaplatit zástavnímu věřiteli-oprávněnému pojistné plnění.
Zástavce nebo zástavní věřitel, podle toho, kdo z nich má zastavenou nemovitost, je povinen pojistit na náklady zástavce zastavenou nemovitost v její plné hodnotě proti riziku ztráty a poškození, a pokud bude plná hodnota nemovitosti přesahuje výši pohledávky zajištěné zástavou - ve výši, která není menší než výše požadavku.
Ve výčtu příjmů nezohledněných pro zdanění zisku uvedeném v Čl. 251 daňového řádu Ruské federace není stanovena výše pojistné náhrady obdržené přijímající bankou na základě smlouvy o dobrovolném pojištění majetku při vzniku pojistné události.
Pojistná náhrada přijatá přijímající bankou na základě smlouvy o dobrovolném pojištění majetku při vzniku pojistné události se tak zahrnuje do příjmů zohledňovaných při zdanění zisku. Do nákladů ve stejném účetním období lze přitom zahrnout i výši dluhu ze smlouvy o úvěru splaceného z pojistného plnění.
Náklady spojené s úhradou za služby cizím organizacím na údržbu a prodej zástav a věcí v zástavě po dobu jejich pobytu u zástavce, po převodu zástavcem, jsou zahrnuty do ostatních nákladů spojených s výrobou a prodejem.
Současná právní úprava neobsahuje takovou podmínku pro činnost organizace, jako je povinnost pojistit zastavený majetek ve vlastnictví třetích osob na základě vlastnického práva. Pojištění majetku ve vlastnictví třetích stran a převedeného na základě zástavní smlouvy provádí organizace na základě podmínek smlouvy, nikoli na základě požadavků právních předpisů Ruské federace. V důsledku toho se pro účely daně ze zisku neberou v úvahu náklady na pojištění zastaveného majetku ve vlastnictví třetích osob (článek 6 článku 270 daňového řádu Ruské federace; Usnesení Federální antimonopolní služby okresu Volha ze dne 17. 2007 ve věci č. A12-16837/06-C36).
Ministerstvo financí Ruska se v dopise ze dne 6. listopadu 2009 N 03-03-06/2/217 zabývalo otázkou účtování nákladů pro účely daně ze zisku ve formě srážek do rezervy na pochybné dluhy v případě znehodnocení zástavy.
Banka poskytla klientovi zajištěný úvěr, tzn. V době vydání byl úvěr zajištěn zástavou. Následně banka samostatně přecenila zajištění.
Zástava zajišťuje pohledávku ve výši, kterou má v době uspokojení, zejména úroky, penále, náhradu ztrát způsobených prodlením s exekucí, jakož i náhradu nutných výdajů zástavního věřitele na údržbu zastavené věci. a náklady na sběr.
Posouzení zástavy v době poskytnutí úvěru tedy bylo provedeno dohodou stran na základě zástavní smlouvy.
Přecenění zajištění na základě interních dokumentů banky není dostatečným podkladem pro tvorbu rezervy na pochybné pohledávky.

Jedním z principů půjčování je zajištění půjčky. Při poskytování úvěru banka snižuje svá rizika sepisováním zástavních a ručitelských smluv.

Zajištění přijaté bankou za úvěr se dělí na primární a doplňkové.

Základní podpora musí pokrýt celou částku závazků dlužníka z úvěru. Výší závazků se rozumí výše jistiny (výše úvěru), dále provize a poplatky vypočítané za určité období. Výše splátek se zpravidla počítá za čtvrtletí nebo za dvě čtvrtletí (v závislosti na stanovené frekvenci plateb úroků), méně často - po celou dobu platnosti úvěrové smlouvy.

Zajištění úvěru - příklad výpočtu

Hlavní zajištění úvěru

Slib je způsob zajištění závazků mezi dlužníkem (zástavcem) a věřitelem (zástavním věřitelem). Zajištění může být primární nebo sekundární. V prvním případě je zajištění převedeno na banku jako přednostní zajištění. Pokud dlužník obdrží další úvěr (při refinancování prvního úvěru) od jiné banky, spustí se mechanismus zajištění ve druhé fázi.

V tomto případě je smluvní vztah mezi první bankou a druhou (remortgační) bankou uzavřen písemně a zajištění je remortgováno na druhou banku. Věřitel má přednostní právo na zajištění před ostatními věřiteli. Vztah mezi stranami je specifikován ve smlouvě a upraven občanským zákoníkem Ruské federace, federálním zákonem „o hypotéce“ a federálním zákonem „o hypotékě“.

Bezpečnostní je soubor podmínek, které dávají věřiteli jistotu, že dluh bude splacen. Zajištěním úvěru může být zajištění ve formě nemovitostí, movitých věcí a jiných vysoce likvidních aktiv (cenné papíry, záruky), jakož i ručení. Kromě hlavního zajištění úvěru je v řadě zemí potřeba zajistit dodatečné zdroje příjmů, protože úvěrové riziko pro věřitele je vyšší.

Podobnosti a rozdíly mezi zajištěním a zajištěním

„Pledge“ a „Security“ jsou tedy dva různé pojmy. Nicméně, v bankovní systém Existuje obecný výraz - „Zajištění“, který zahrnuje celý systém smluvních vztahů a závazků mezi dlužníkem a věřitelem.

Zajištění úvěru zástavou

Existují typy úvěrů, u kterých je povinnou podmínkou poskytnutí zástavy. Patří sem: komerční, hypoteční, spotřebitelské, leasingové atd. Banky u nich nutně požadují „tvrdé“ zajištění. U půjček na auta, studentských půjček a dalších „snadných“ půjček banky přijímají jako zástavu především nakoupená auta, inventární položky, movitý majetek atd. Zástavcem může být buď sám dlužník, nebo třetí osoba s jeho písemným souhlasem.

Dokumentární složka

Po vydání půjčky se vytvoří balíček dlužníka. Obsahuje zajištění úvěru, smlouvy a vše ostatní Požadované dokumenty podle „Půjčovacích postupů“. Každá jednotka zajištění v Bance je zaúčtována jako jeden podrozvahový závazek a zohledněna v příslušném účetním zápisu. V praxi se nominální hodnota 1 kolaterálu obvykle rovná 1 jednotce měny a je uchovávána do konce doby trvání úvěru. Na konci doby trvání úvěru je podrozvahový závazek odepsán ze závazků banky a proti podpisu vrácen dlužníkovi.

Co se stane, když bance nezaplatíte?

Nesplní-li zástavní věřitel povinnosti uvedené ve smlouvě, doručí Banka dlužníkovi oznámení zaevidované u příslušného úřadu o zahájení řízení o nuceném inkasu zajištění k úhradě dluhu. Pokud dlužník „nereaguje“ na postup Banky v přípravném řízení, má Banka právo uspokojit závazek prodejem zajištění.

Advokát připraví balíček dokumentů (korespondence mezi dlužníkem a věřitelem), přiloží podepsané dohody, vyčíslí celou výši dluhu a pošle případ k soudu. Pokud soud rozhodne ve prospěch věřitele, majetek dlužníka se stává majetkem banky a je prodán ve veřejné dražbě s příklepem. Pokud soud rozhodne ve prospěch dlužníka, pak lze tomuto dlužníkovi jen závidět, protože se jedná o velmi malé procento všech soudních sporů.

Výpočet zajištění a závazků

Aby úvěrový úředník zajistil úvěr se zajištěním, nejprve vypočítá výši závazků dlužníka:

výše úvěru + naběhlý úrok za období dle splátkového kalendáře = závazky z úvěru

Příklad výpočtu

Pro podporu výše uvedeného materiálu uveďme 2 příklady:

Příklad 1.

Vzali jste si půjčku:

5 000 000 rublů * 11 % * 5 let = 7 750 000 rublů.

Gratulujeme, vaše zástava plně kryje vaše závazky a máte skvělou šanci na získání půjčky.

Příklad 2

Dostanete hypoteční úvěr na nákup bytu, jehož cena je 14 000 000 rublů.

Cílem je koupit byt

Při hypotečním úvěru je jako zástava úvěru vyžadována kupovaná nemovitost. Jaký bude výpočet zajištění? Podívejme se zde blíže. Ukazatel likvidity bude rovněž 50 %. Nyní se podívejte: Pokud kupovaná nemovitost stojí 14 000 000 rublů, pak po použití koeficientu bude její odhadovaná hodnota jako zajištění rovna 7 000 000 rublů. A výše vašich závazků vůči Bance je.

Každá nemovitost nabízená jako zástava musí projít posouzením její hodnoty a určením výše úvěru poskytnutého jako zástava. Ocenění nemovitosti, která je bance nabízena jako zástava za úvěr, mohou provádět specialisté na zajišťovací práce v bance, příslušní specialisté z úvěrového oddělení, kteří nemovitost oceňují, odborní poradci a odhadci, které banka nasmlouvala na provedení auditu. prověřování majetku, jakož i nezávislí odhadci a znalecké společnosti jsou subjekty znalecké činnosti, které mají příslušné osvědčení nebo oprávnění k provádění znaleckých prací opravňující k provedení nezávislého odhadu. V procesu oceňování majetku se zpravidla určují tři druhy hodnoty: tržní, zajištění a likvidace.

Tržní hodnota - hodnota, za kterou je možné zcizení předmětu ocenění na trhu obdobného majetku ke dni ocenění na základě dohody uzavřené mezi kupujícím a prodávajícím po provedení příslušných marketingových aktivit, za předpokladu, že každá ze stran jednala vědomě, rozvážně a bez nátlaku.

Likvidační hodnota je hodnota, kterou lze získat, pokud je nemovitost prodána ve výrazně kratší době, než je doba expozice takové nemovitosti, během níž ji lze prodat za cenu rovnou tržní hodnotě.

Hodnota zajištění je tržní hodnota nemovitosti, diskontovaná ke dni ocenění, určená ke sjednanému dni skončení platnosti zástavní smlouvy pro účely uzavření smlouvy o zástavě nemovitosti.

Rýže. 8.3. PROTI Postup při oceňování majetku poskytnutého jako zajištění pro banku

V závislosti na požadavcích dlužníka nebo banky může předmět oceňovací činnosti při ocenění určit jeden nebo více druhů hodnoty (tržní, tržní a zajištění, tržní a likvidační). Při provádění nezávislého posudku pro banku (pobočku) je pro předmět posudkové činnosti povinné stanovit dva druhy hodnoty nemovitosti nabízené k zajištění - tržní a zajištění (likvidace).

Obecný postup oceňování majetku poskytnutého bance jako zajištění může vypadat jako na obrázku 8.3.

V bankovní praxi by skutečná hodnota zastavené nemovitosti zpravidla neměla být nižší než výše úvěru a náklady spojené s uzavřením úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy apod. Požadovanou výši zajištění pro každou úvěrovou transakci lze určit podle vzorce:

kde C3ab je částka jistoty;

Sosz. - část hodnoty zajištění na hodnotu zajištění ve formě hlavního zajištění;

Sdod.3. - část hodnoty zajištění na hodnotu zajištění formou dodatečného zajištění.

Primární zástava je zástava, která zajišťuje úvěr. V tomto případě může banka připsat k hlavnímu zajištění:

Obytné a nebytové budovy;

Podniky jako ucelené majetkové komplexy;

Zařízení;

Zboží (suroviny, polotovary, komponenty, hotové výrobky atd);

Vozidla;

Vlastnická práva k peněžním prostředkům dlužníka uloženým na vkladovém účtu u věřitelské banky;

Záruky právnických a fyzických osob jsou kryty prostředky uloženými u věřitelské banky;

Slibná nedokončená stavba s minimálně 95% dokončením;

Jiné hodnoty určuje banka.

Dodatečné (vedlejší) zajištění - zajištění, které slouží k doplnění hlavního zajištění a jeho kompenzaci slabá místa. Bankovní instituce může zavést další zajištění:

Nemovitosti pro zemědělské účely (s výjimkou případů evidence celých majetkových komplexů jako zástavy);

Sklizeň budoucích období;

Skot (chovaná a vykrmovaná zvířata);

Počítačové, bytové a kancelářské vybavení, jakož i další cennosti určené bankovním ústavem.

Při stanovení celkové výše bankou přijatého zajištění se stanoví poměr (v procentech) mezi hlavním a doplňkovým zajištěním, které v součtu dávají 100 %. Je také stanoveno, kolikrát musí hlavní a doplňkové zajištění převyšovat výši poskytnutého úvěru. Strukturu zajištění může banka určit v závislosti na finanční situaci a třídě dlužníka podle ratingu spolehlivosti. Za těchto podmínek bude struktura zajištění následující (tabulka 8.1).

Tabulka 8.1. PROTI

Stanovení ceny zajištění nemovitosti provádí banka a dlužník s přihlédnutím k závěrům nezávislého znaleckého posudku, zaznamenaného ve zkušební zprávě. Zároveň může být cena zajištění nižší než cena stanovená vyšetřením, protože banka může zohlednit specifický vliv tržních faktorů a nákladů spojených s prodejem.

Majetek, který je zastaven u bankovního ústavu, je zpravidla po celou dobu trvání úvěrové smlouvy pojištěn na zástavní (likvidační) hodnotu ve prospěch banky. Dále může být poskytnuta i další lhůta (měsíc, čtvrtletí apod.) pro případ potřeby exekuce zastavené nemovitosti, pokud dlužník nevrátí poskytnuté úvěrové prostředky a úroky za jejich použití.

Když dlužník splatí část úvěru podle úvěrové smlouvy (jednorázový termínovaný úvěr nebo neobnovitelná úvěrová linka), může banka snížit výši zajištění o výši slevy směrem dolů. V takovém případě musí být taková podmínka promítnuta do zástavní smlouvy.

Pokud dohoda o zajištění umožňuje snížit částku zajištění, pak se sleva vypočítá pomocí vzorce:

kde SKpog. - výši spláceného úvěru dle smlouvy o úvěru;

K - výše úvěru dle smlouvy o úvěru.

Pro posouzení hodnoty zastavených akcií jsou bance ve vztahu k předmětu zástavy (akcií) předloženy tyto doklady:

1. Při půjčování dlužníkovi zajištěným jeho vlastními vydanými akciemi:

Doklad osvědčující vlastnictví akcií (podílové listy, výpisy z rejstříků vlastníků cenných papírů na jméno) dlužníka (nebo jeho majetkového ručitele). V tomto případě originál dokumentu zůstává v bance (pobočce) a je připojen k dalším dokumentům uvedeným v tomto odstavci (pokud jsou předmětem zástavy akcie vydané v listinné podobě, je kmenový list vrácen majiteli poté, co dlužník splní podmínky úvěrové smlouvy nebo v případě odmítnutí poskytnutí úvěru);

Registrační osvědčení o tarifech za registrační služby;

Notářsky ověřené kopie základních dokumentů emitenta (v případě, že dlužník není klientem banky);

Zápis o rozhodnutí valné hromady akcionářů nebo jiného výkonného orgánu společnosti (pokud stanovy emitenta umožňují taková rozhodnutí výkonného orgánu) o převodu akcií jako zástavy.

2. Při půjčce dlužníkovi zajištěné akciemi jiných emitentů:

Doklad osvědčující vlastnictví akcií (podílové listy, výpisy z rejstříků vlastníků cenných papírů na jméno) dlužníka (nebo jeho majetkového ručitele). V tomto případě originál dokumentu zůstává v bance (pobočce) a je připojen k dalším dokumentům uvedeným v tomto ustanovení o akciích (pokud jsou zástavou akcie vydané v listinné podobě, je kmenový list vrácen majiteli poté, co dlužník splní podmínky smlouvy o půjčce nebo v případě odmítnutí poskytnutí půjčky);

Údaje o registrátorovi (uveďte jeho sídlo, telefon a fax a také číslo a datum vydání Povolení k vedení evidence majitelů registrovaných cenných papírů vydaného Výborem pro státní cenné papíry a burzu cenných papírů);

Notářsky ověřené kopie osvědčení o registraci emise akcií emitenta u Výboru pro státní cenné papíry a burzu cenných papírů;

Osvědčení od registrátora o tarifech za registrační služby.

Při poskytování úvěru zajištěného akciemi si mohou bankovní instituce stanovit seznamy kritérií pro výběr investičně atraktivních podniků, jejichž akcie může banka použít jako zástavu k úvěru (příloha 33). Banky zároveň mohou stanovit podmínky týkající se nedoporučeného nebo zakázaného zajištění. Například nemůže být doporučeno přijímat do zástavy akcie, u kterých vede registry vlastníků cenných papírů na jméno samotný emitent, a může být zakázáno přijímat akcie zatížené závazky.

Posouzení hodnoty zastavených akcií provádí banka na základě schválené interní metodiky. Bankovní instituce zároveň provádějí:

1) posouzení hodnoty zajištění akcií, které jsou kotovány na institucionalizovaném akciovém trhu Ukrajiny;

2) posouzení hodnoty zajištění balíku akcií, které nemají aktivní oběh na institucionalizovaném akciovém trhu.

Posouzení hodnoty zajištění akcií, které jsou kotovány na institucionalizovaném akciovém trhu, se provádějí na základě analýzy jejich tržní hodnoty, která je stanovena na základě výsledků obchodování v obchodních informačních systémech (Over-the-Counter Stock Trading System (PFTS) )) a na burzách.

Implementace metody oceňování akcií na základě jejich tržní (výměnné) hodnoty zahrnuje provedení tří nezávislých výpočtů:

1. Vypočítejte cenu jedné akcie na základě průměrné ceny a nákupů za posledních 180 dní. Při použití této metody se průměrná kupní cena akcie vypočítává na základě statistických údajů o objemu transakcí uzavřených v peněžním a kvantitativním vyjádření na institucionalizovaném akciovém trhu.

Průměrná kupní cena jedné akcie za posledních 180 dní je určena vzorcem:

kde Cena je průměrná kupní cena jedné akcie za posledních 180 dní (hra);

Si - objem obchodů s těmito akciemi za i-tý den (UAH);

Qi je objem obchodů pro tyto akcie pro i-tý den (jednotky).

2. Vypočítejte cenu jedné akcie na základě průměrné kupní ceny za posledních 30 dní. V tomto případě je průměrná kupní cena jedné akcie za posledních 30 dní určena vzorcem:

kde Izo je průměrná kupní cena jedné akcie za posledních 30 dní (UAH);

5/ - objem obchodů s těmito akciemi za i-tý den (UAH);

(), - objem obchodů s těmito akciemi za i-tý den (ks).

3. Výpočet ceny jedné akcie na základě průměrné kupní ceny za poslední den, kdy byla taková transakce provedena na institucionalizovaném akciovém trhu. Pro výpočet nákladů | balík akcií na základě průměrné kupní ceny za poslední den, kdy byla taková transakce zaznamenána v PFT, použije se vzorec:

kde je průměrná kupní cena jedné akcie v poslední den, kdy byla taková transakce zaznamenána v PFT (UAH);

5/- objem obchodů pro tyto akcie za /tý den (UAH);

Qi - objem obchodů pro tyto akcie za i-tý den (jednotky).

Počet obchodů, které jsou provedeny pro výpočet průměrné nákupní ceny akcií za 30 dní, může být například alespoň 4 a počet obchodů, které jsou provedeny pro výpočet průměrné nákupní ceny akcií za 180 dní, může být např. minimálně 20.

Za předpokladu, že počet skutečných transakcí je menší než 4 (20). nebo poslední transakce s akciemi proběhla více než 10 dnů před datem ocenění, pak se spolu s výpočtem průměrné kupní ceny akcií použijí výnosové a rozvahové metody pro odhad hodnoty akcií. V tomto případě je pro výpočet odhadovaných nákladů na balíček přijata nejnižší cena.

Hodnota balíku akcií, který je zastaven bance, se určuje podle vzorce:

kde VPa je odhadovaná hodnota bloku akcií (UAH);

T je nejmenší ze Zuových odhadů. Qiyu. C, (UAH);

K - počet akcií poskytnutých jako zástava (kusů);

Pokud její akcie nejsou kotovány na burze, nebo nejsou splněny potřebné podmínky týkající se počtu reálných transakcí, pak je třeba pro výpočet průměrné ceny akcií použít výnosové a rozvahové metody ocenění.

Pro posouzení hodnoty zajištění akcií, které nemají aktivní oběh na institucionalizovaném akciovém trhu v regionu, se používá:

1. Výtěžková metoda.

Odhad hodnoty balíku akcií touto metodou zahrnuje analýzu objemu ročního zisku po odečtení daně z příjmu, který podnik obdržel za poslední dva roky a za poslední účetní období od začátku běžného roku.

Odhadovaná hodnota balíku akcií se určuje pomocí vzorce:

kde VPP je hodnota balíku akcií založená na ziskové metodě;

Bp - odhadovaná výše průměrného ročního příjmu za předchozí dva roky a za poslední účetní období od začátku běžného roku minus daň z příjmu (UAH);

C - míra kapitalizace;

P je velikost podílu balíku akcií na základním kapitálu obchodní společnosti, který je zastaven bance.

Odhadovaný průměrný roční zisk (BP) je určen vzorcem:

kde Bzp je zisk obchodní společnosti za poslední účetní období od počátku běžného roku minus daň z příjmu (UAH);

l^-v - počet čtvrtletí v posledním účetním období od začátku běžného roku;

Bpi - zisk obchodní společnosti za předchozí rok minus daň z příjmu (UAH);

Bp2 - zisk obchodní společnosti za rok předcházející předchozímu roku minus daň z příjmu (UAH);

Míra kapitalizace (C) odráží výnosnost investování kapitálu do akcií uvedené otevřené akciové společnosti.

Pokud je odhadovaná hodnota průměrného ročního zisku podniku (BP) záporná, pak se odhadovaná hodnota balíku akcií ziskovou metodou neprovádí.

2. Rozvahová metoda.

Výpočet hodnoty balíku akcií touto metodou odráží cenu akcií otevřené akciové společnosti na základě účetní hodnoty jejích aktiv a pasiv na základě údajů rozvahy podniku za poslední účetní období:

kde VPb je hodnota balíku akcií stanovená rozvahovou metodou;

B1 - účetní hodnota dlouhodobého majetku minus jeho odpisy (UAH);

Proto - účetní hodnota pracovního kapitálu (rovná se součtu druhého a třetího oddílu rozvahy aktiv podniku) (UAH);

K - náklady splatné účty(UAH);

D - beznadějný pohledávky(UAH);

P - podíl balíku akcií na základním kapitálu emitenta.

Po výpočtu hodnoty balíku akcií rentabilní a rozvahovou metodou je nutné vybrat nejmenší hodnotu, která bude v budoucnu použita jako hodnota předpokládané hodnoty zastaveného balíku akcií.

Na základě stanovení hodnoty balíku akcií, který je poskytnut jako zajištění, bankovní instituce vypočítá výši úvěru, který lze za akcie poskytnout. V tomto případě je odhadovaná hodnota balíku akcií získaná jako výsledek výpočtu za použití uvedených metod výše zástavy.

Aby banka mohla s konečnou platností rozhodnout o poskytnutí úvěru ve výši určené dlužníkem, musí deklarovaná výše úvěru splňovat následující požadavky:

a) pokud jsou kolaterálem akcie podniků, které jsou zahrnuty v první úrovni kotace seznamu PFT, výše úvěru se vypočítá podle vzorce:

kde 5 kr. - výši možné půjčky a úroku;

OP - výše předmětu zástavy stanovená metodou průměrné tržní (kurzové) hodnoty akcií (UAH);

0,5 je opravný faktor, který zohledňuje možné náklady banky při prodeji zastavené nemovitosti a riziko znehodnocení akcií.

b) pokud jsou kolaterálem akcie podniků, které jsou zahrnuty do druhé a třetí úrovně kotace PFT nebo nejsou aktivně obchodovány na akciovém trhu (nejsou zahrnuty v seznamu PFT), výše úvěru se vypočítá podle vzorce:

kde Z"cr je výše možné půjčky a úroku;

OP - výše zastavené věci, stanovená metodou průměrné tržní (kurzové) hodnoty akcií nebo metodou stanovení hodnoty zajištění akcií, které nejsou aktivně obchodovány na burze (UAH);

0,25 je opravný faktor, který zohledňuje možné náklady banky při prodeji zastavené nemovitosti a riziko znehodnocení akcií.

Pokud výše úvěru, o který dlužník žádá, a úroky z něj nesplňují stanovené požadavky, musí být výše zajištění navýšena.

Zaměstnanec příslušné divize banky dle stanovené metodiky provedl průzkum hodnoty balíku akcií a o výsledcích posouzení vypracuje písemný závěr. Musí obsahovat následující informace:

Celé jméno emitenta, jehož akcie jsou dány do zástavy, forma emise, druh a kategorie, jmenovitá hodnota;

Informace o registraci akcií u Výboru pro státní cenné papíry a burzu (číslo a datum registrace, orgán Výboru pro státní cenné papíry a burzu, který registraci provedl);

Počet akcií v balíku, jejich podíl na základním kapitálu;

Přednost zastavených akcií před akciemi jiných emisí emitenta (u prioritních akcií);

Dostupnost kotací na institucionalizovaném trhu, průměrná cena transakcí pro akcie za posledních 180, 30 dní a cena poslední transakce pro akcie;

Výpočet hodnoty balíku akcií zastaveného jako zástava a případné výše úvěru, který může být poskytnut dlužníkovi (výsledky výpočtu odhadované hodnoty balíku akcií jsou přílohou závěru a jsou jeho nedílnou součástí) ;

Odůvodněné závěry týkající se faktorů, které mohou ovlivnit hodnotu balíčku, a předpokládané hodnocení hodnoty akcií pro další období (měsíc, čtvrtletí, šest měsíců).

Písemná zpráva o výsledku posouzení hodnoty balíku akcií podepsaná vedoucím příslušného odboru je zaslána úvěrovému oddělení bankovního ústavu ke konečnému rozhodnutí o poskytnutí úvěru.

Při posuzování nemovitosti jako předmětu zajištění by se měly brát v úvahu tyto aspekty:

1. Stanoví se předpokládaná prodejní cena nemovitosti, která se může lišit od skutečné tržní ceny. Při stanovení hodnoty zástavy je třeba vzít v úvahu její dlouhodobé vlastnosti a výnosy, které může zástava přinést za běžné hospodaření kterémukoli vlastníkovi. Neměli bychom brát v úvahu nestálé faktory, které mohou zvýšit současnou hodnotu (spekulativní úvahy, subjektivní zájmy individuální atd).

2. Půjčující subjekty mají zájem především o prodejní cenu zástavy ke dni případné exekuce, nikoli pouze ke dni uzavření úvěrové smlouvy.

3. Cena zálohy je vždy nižší než předpokládaná prodejní cena. Zpravidla je to 50-80% z prodejní ceny. Snížení ceny zajištění oproti prodejní ceně má za cíl zajistit dostatečnou likviditu zajištění v případě jeho nuceného prodeje.

4. Bankovní instituce musí být povinným účastníkem stanovení ceny zajištění.

5. Cenu zálohy lze stanovit s DPH i bez DPH. Pro pohodlí je vhodné používat ceny bez DPH, ze kterých v případě potřeby snadno přejdete na ceny s DPH.

Ocenění nemovitosti lze provést následujícími způsoby:

1. Metoda nákladů na výnosy.

Podle této metody se cena nemovitosti určuje jako hodnota možného příjmu (nájemné, zisk), který vlastník této nemovitosti získá. Vzhledem k tomu, že hodnota nemovitosti se v tomto případě určuje kapitalizací očekávaných příjmů z ní, nazývá se tato metoda také metoda kapitalizovaných příjmů.

Při výpočtu ceny předmětu metodou nákladových výnosů se zjišťuje, zda jde o příjem doživotní nebo dočasný. Doživotní příjem poskytují předměty, které nemají stanovenou dobu užívání (například pozemek). Dočasné příjmy pocházejí z předmětů s určitou dobou užívání (například víceleté ovocné rostliny).

Cena předmětu, který generuje celoživotní příjem, je založena na poměru možného ročního příjmu z předmětu k odpovídající diskontní sazbě (kapitalizační sazbě). Možný příjem je běžný příjem, kterého lze dosáhnout použitím oceňovaného předmětu k určenému účelu po odečtení daní a dalších případných výdajů, které je příjemce příjmu povinen nést v souladu s platnou legislativou a smlouvami souvisejícími s užíváním oceňovaného předmětu. objekt.

Diskontní sazba je definována jako možná depozitní sazba, snížená s přihlédnutím k dani z příjmů z vkladů v souladu s platnou legislativou a upravená s ohledem na rovnováhu rizik spojených s uložením peněžních prostředků a užitím oceňovaného předmětu k určenému účelu. účel. Pro řádné zdůvodnění lze použít jiné metody pro stanovení diskontní sazby.

Cena předmětu, který generuje dočasný příjem, je založena na diskontování (výpočet současné hodnoty) možného ročního příjmu z předmětu při jeho budoucím užívání, jakož i na zůstatkové (likvidační) hodnotě předmětu s přihlédnutím k nákladům na likvidaci předmětu. .

2. Metoda srovnávacích nákladů (metoda porovnání tržeb).

Podle této metody je hodnota nemovitosti stanovena na základě srovnání se skutečnými tržními cenami obdobných nemovitostí s podobným určením, které se od sebe liší podle určitých vlastností. Tyto znaky mohou být jak vnitřní (pozemky usedlosti se mohou lišit úrodností, ekologickým stavem, reliéfem, konfigurací), tak vnější (přítomnost nebo nepřítomnost věcných břemen, různé podmínky pro umístění, užívání nebo prodej objektů). Pokud se použije tato metoda, musí být skutečné tržní ceny odpovídajícím způsobem upraveny.

3. Metoda stanovení hodnoty na základě nákladů (nákladová metoda).

Podle této metody je hodnota majetku stanovena s přihlédnutím ke skutečným výdajům vlastníka majetku na jeho vytvoření nebo pořízení minus oprávky. Náklady vynaložené vlastníkem jsou zdokumentovány. Je-li vlastník objektu povinen vést účetní evidenci v souladu s platnou legislativou, lze věc ocenit účetní zůstatkovou cenou promítnutou do účetní závěrky. Hodnota nemovitosti je indexována s ohledem na inflaci. Variantou metody stanovení nákladů na základě nákladů je metoda, která zahrnuje odhadce kalkulující možné náklady na vytvoření objektu v běžných cenách mínus odpisy.

Je třeba poznamenat, že uvedené metody oceňování nemovitých věcí se používají především v kombinaci. Ale v závislosti na zvoleném předmětu hodnocení mohou mít různé postavení: jeden je zvolen jako hlavní a druhý je pomocný. Výjimkou je situace, kdy je posouzení možné pouze jednou metodou (tab. 8.2).

Tabulka 8.2. PROTI oceňování majetku

Metoda nákladů na výnosy je hlavní při oceňování předmětů, jejichž tvorba nebo pořízení se provádí za účelem generování zisku (nájemného). Mezi takové objekty patří podniky a jejich strukturální divize jako ucelené majetkové komplexy; zemědělská půda určená k produkci tržních produktů; další ziskové pozemky; ziskové budovy a stavby. Metoda nákladů na výnosy je zároveň jedinou metodou pro hodnocení ziskových pozemků bez důkazů a dostatečných informací o jejich transakci. Jako pomocné mohou být použity i jiné metody pro hodnocení objektů generujících příjem.

Metoda komparativních nákladů je hlavní metodou při oceňování nerentabilních objektů nebo objektů, jejichž ziskovost není rozhodující. Mezi takové objekty patří jednotlivé obytné budovy a soukromé byty; osobní pozemky; pozemky přidělené jednotliv rezidenční zástavba; venkovské domy a pozemky. Kromě toho je metoda srovnávacích nákladů jedinou metodou oceňování nerentabilních pozemků. Může být také použit jako pomůcka při posuzování výnosných nemovitostí.

Metodu oceňování na základě nákladů lze použít při oceňování umělých předmětů jako primární (nebo sekundární) metodu. Výjimkou je oceňování nevýdělečných objektů vytvořených člověkem při absenci informací o jejich transakci: v tomto případě je metoda stanovení hodnoty na základě nákladů jediná.

Je-li hlavní metodou oceňování metoda nákladových výnosů, pomocnou metodou je metoda srovnávacích nákladů, a pokud ji nelze použít, metoda stanovení hodnoty na základě nákladů. Je-li hlavní oceňovací metodou metoda srovnávacích nákladů, použije se jako pomocná metoda stanovení nákladů na základě nákladů.

V případě drobných odchylek mezi hodnoceními stanovenými různými metodami (odchylka hodnocení stanovená pomocnou metodou nepřesahuje 10 % hodnocení stanoveného hlavní) je další postup hodnocení následující:

Je-li hlavní metodou hodnota výnosu a peněžní ocenění předmětu zjištěné touto metodou je nižší než ocenění zjištěné pomocnými, akceptuje se ocenění zjištěné hlavní metodou, a je-li ocenění zjištěné hlavní metodou je vyšší, pak se určí průměrná hodnota těchto dvou hodnocení,

Pokud je hlavní metodou metoda srovnávacích nákladů, použije se ocenění stanovené touto metodou.

Pokud jsou odchylky mezi odhady větší než 10 %, podléhají výsledky hodnocení oběma metodami dodatečnému ověření jejich platnosti.

Na základě každé z těchto metod se vyvíjejí různé metody oceňování nemovitostí. Při stanovení prodejní ceny se přihlíží k budoucímu účelu objektu (např. posuzovaný pozemek je určen pro zemědělskou výrobu nebo je určen pro individuální bytovou výstavbu). Prodejní ceny mohou být stanoveny jako aktuální (k datu ocenění) nebo prospektivní (stanovené ke stanovenému budoucímu datu).

Při analýze výsledků hodnocení je třeba dbát také na to, že tyto výsledky musí odpovídat rozpětí cen (nájmů) u obdobných nemovitostí v regionu. Informace o cenách nemovitostí lze získat z následujících zdrojů: konzultace s realitními kancelářemi; regionálních realitních publikací a nástrojů hromadné sdělovací prostředky; aukce a otevřená výběrová řízení; Internet a další.

Bankovní instituce ne vždy využívají služeb nezávislých znaleckých společností. V tomto případě zhodnotí zajištění na vlastní pěst. Je známo, že mnoho bank má mezi svými zaměstnanci poměrně kvalifikované odhadce. Vytvoření vlastního oddělení posuzování zajištění v bance má řadu výhod i nevýhod. Mezi výhody patří zejména:

Možnost dlužníka ovlivnit výsledek posouzení za účelem jeho nafouknutí je prakticky vyloučena;

Existuje možnost konkurenční výhody oproti jiným bankám, protože ve fázi posuzování žádosti potenciálnímu dlužníkovi nevznikají náklady na posouzení zajištění;

Souběžně s hodnocením mohou zaměstnanci banky určit likviditu zajištění.

Mezi nevýhody patří:

Náklady na udržování oceňovacího oddělení jsou ve většině případů vyšší než pravidelné zapojení nezávislé oceňovací společnosti;

Veškeré náklady na posouzení zajištění nese bankovní instituce. Bankovní praxe ukazuje, že ne všechny bankovní

instituce jsou se spoluprací s oceňovacími společnostmi spokojeny a zprávy od odhadců jsou ve většině případů ověřovány pracovníky bank.

Při interakci s bankami a oceňovacími společnostmi mohou nastat následující problémy:

1. Bezúhonnost odhadce.

Potenciální dlužník (to je ten, kdo ve většině případů zadává znalecký posudek) má zájem na tom, aby odhadnutá hodnota jeho nemovitosti byla maximalizována. Bankovní ústav s tímto přístupem není spokojen, neboť v případě nesplácení úvěru bude muset ztráty uhradit prodejem zástavy. Vzhledem k nadhodnocení hodnoty zajištění bude výše poskytnutého úvěru vyšší než skutečná cena zajištění a pravděpodobnost, že banka bude schopna pokrýt své ztráty z takového úvěru, je nízká.

Tento problém je způsoben střetem zájmů mezi dlužníkem a bankou, protože banka má zájem na maximální výši úvěru za minimální zajištění a druhá má zájem na tom, aby výnosy z prodeje zajištění pokryly dluh dlužníka. K vyřešení tohoto problému musí bankovní instituce nezávisle vybrat oceňovací společnosti, jejichž zprávám může důvěřovat. Zároveň musí odhadci chápat, že jejich klientem je bankovní instituce (ačkoliv za znalecké služby platí dlužník) a existuje možnost, že o něj jako klient, který dodává zakázky na ocenění, přijde.

2. Kompetence odhadce.

Nadhodnocení odhadované hodnoty může také naznačovat chyby v činnosti odhadců. Podstata tohoto problému spočívá v nízké odborné úrovni odhadců nebo v jejich nedbalém přístupu k práci. Tento problém lze vyřešit testováním odhadců z hlediska jejich odborné vhodnosti. Zároveň je možné vytvořit úzký okruh hodnotících společností akreditovaných bankou, u kterých bude prověřována profesionalita zaměstnanců.

3. Informační obsah zprávy o hodnocení.

Důvodem nedostatku informací ve zprávách oceňovacích společností je zpravidla nedostatečná participace bankovního ústavu na stanovování oceňovacích úkolů. Banky se musí podílet na uzavírání znalecké smlouvy a budou mít možnost jasně definovat a zahrnout všechny potřebné náležitosti pro posouzení hodnoty předmětu zajištění pro znalecké úkoly.

Mezi hlavní podmínky pro společnou práci mezi bankou a oceňovací společností je tedy třeba zdůraznit následující:

Potřeba vytvořit skupinu akreditovaných oceňovacích společností, kterým bude bankovní instituce důvěřovat při hodnocení zajištění. V tomto případě můžete vyhlásit soutěž na výběr hodnotící společnosti, která stanoví určitá kritéria výběru (například pracovní zkušenost na trhu po dobu alespoň tří let, přítomnost vysoce kvalifikovaných odborníků). Banka by při výběru znalecké společnosti měla dbát na kvalitu ocenění a také na cenu poskytovaných služeb a rychlost jejich poskytnutí;

Potřeba pravidelné kontroly bezúhonnosti a způsobilosti akreditovaných hodnotících společností;

Uzavření trojstranné smlouvy o posouzení zajištění, která musí zajistit všechny potřebné náležitosti banky pro hodnotící zprávu.

Před sepsáním smlouvy o zajištění a provedením postupu pro poskytnutí úvěru tedy musí bankovní organizace určit hodnotu nemovitosti, která je poskytnuta jako zástava, a přiměřenost této nemovitosti k výši poskytnutého úvěru. Pokud je hodnota zajištění nabízeného dlužníkem nedostatečná, mohou banky požadovat dodatečné záruky za splacení úvěru.

Zveřejněno na webu 12.05.2007

V průběhu trvání úvěrové smlouvy může reálná hodnota zajištění doznat kvalitativní změny. To může být způsobeno nutností prodat zajištění v omezeném časovém rámci (likvidační prodej). Tento článek je věnován zvážení vztahu mezi tržní a likvidační hodnotou stejného objektu a konkrétními provozními bankovními riziky, která jsou s tím spojena. Zohlednění tohoto poměru vám umožňuje nový pohled na organizaci zajišťovacích prací v bance a v případě potřeby ji vhodně upravit. K tomu tento článek poskytuje řadu užitečných údajů.

V praxi bankovních úvěrů je kolaterál hlavním typem zajištění závazků. Hodně se přitom mluví o nedokonalosti právní úpravy zajištění, která přehnaně chrání zástavce a brání rychlému propadnutí zástavy.

Právě kvůli tomu je podle mnoha odborníků nejobtížnější rozvoj úvěrování malým a středním podnikatelům. Lze také důvodně předpokládat, že hypoteční úvěry, i přes nejpodrobnější a „probankovní“ mechanismus exekuce zástavy, s sebou nesou „odložená rizika“, která jsou spojena s akumulací „kritického množství“ nesplácení. Jedním z nejvážnějších ponaučení z hypoteční krize ve Spojených státech v roce 2007 je podle autorů to, že masivní nabízení hypotečních nemovitostí „na prodej“ vedlo k jejich nelikvidnosti, vážnému poklesu hodnoty této nemovitosti. a dokonce ke snížení investiční atraktivity celých oblastí.

Je třeba poznamenat, že v současné době probíhají určité práce na zlepšení právních předpisů o zajištění. Jak řekl Anatolij Aksakov, prezident Asociace regionálních bank „Rusko“, místopředseda bankovního výboru Státní dumy: „Naším úkolem je udělat vše pro to, aby v roce 2008 zákon „O zástavě movitého majetku a vlastnických práv“ "vstoupí v platnost" 1 .

Stávající bankéři i odborníci však již suverénně konstatují, že přijetí tohoto zákona, jehož cílem je především uzákonit nutnost zápisu zástavy movitého majetku, nevyřeší všechny problémy. Je třeba poznamenat, že je nutné provést změny v řadě normativních aktů hmotného a procesního práva upravujících zastavené závazky od jejich vzniku až do splnění závazku nebo exekuce na zastavený majetek.

Nabízí se otázka, co by mělo být hlavním vektorem změn v současné právní úpravě zajištění, zda se může omezit pouze na procesní zjednodušení inkasa nebo, jak se autoři domnívají, rychlost procesních úkonů nemá samostatnou hodnotu, neboť rychlost inkasa není v žádném případě všelékem na všechny neduhy.

Problém je hlouběji: aby bylo možné něco rychle prodat (a v tom spočívá podstata exekuce, a nikoli v získání příslušného soudního rozhodnutí), je nutné, aby byl někdo připraven toto „něco“ rychle koupit a ne jen koupit a rychle platit skutečnými penězi.

Co je tímto základem a jaké problémy je vlastně potřeba řešit, aby se zástava nestala jen jedním z typů zajištění závazků, ale skutečným mechanismem uspokojování peněžních požadavků věřitelské banky, se autoři pokusili vysvětlit v tento článek.

Nejistota ocenění: Jaká je reálná hodnota zajištění

V článku 6.4 Nařízení Centrální banky Ruské federace č. 254-P „O postupu při vytváření rezerv úvěrovými institucemi na případné ztráty z úvěrů, úvěrů a ekvivalentních dluhů“ (dále jen Nařízení č. 254 -P) je stanoveno, že „... pod částkou (nákladem) zajištěním se rozumí: u zajištění (kromě cenných papírů kotovaných organizátorem obchodování na trhu s cennými papíry) - reálná hodnota zajištění.” Přestože předpis č. 254-P neobsahuje definici „reálné hodnoty“, lze s vysokou mírou pravděpodobnosti na základě podmínek ruské legislativy o oceňování předpokládat, že hovoříme o tržní hodnotě vedlejší.

Důkazem toho jsou zejména ustanovení Federálního oceňovacího standardu „Účel oceňování a typy hodnot“, která nedávno vstoupila v platnost (FSO č. 2, schválené nařízením Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 20. 2007 č. 255): „Tržní hodnotu určuje odhadce zejména v těchto případech: ... při stanovení hodnoty zajištění včetně zástavy ... “. Na základě tržní hodnoty soud v případě sporu mezi zástavcem a zástavcem určí počáteční prodejní cenu zastavené nemovitosti. 2 .

Zároveň v souladu s FSO č. 2 „Při stanovení tržní hodnoty předmětu ocenění se stanoví nejpravděpodobnější cena, za kterou může být předmět ocenění ke dni ocenění zcizen na volném trhu v konkurenčním prostředí. , když strany transakce jednají přiměřeně, mají všechny potřebné informace a cena transakce neodráží žádné mimořádné okolnosti, to znamená, když:

• jedna ze stran transakce není povinna zcizit předmět ocenění a druhá strana není povinna přijmout exekuci;
• účastníci transakce jsou si dobře vědomi předmětu transakce a jednají ve svém vlastním zájmu;
• předmět ocenění je prezentován na volném trhu prostřednictvím veřejné nabídky, typické pro podobné předměty ocenění;
• cena obchodu představuje přiměřenou odměnu za předmět hodnocení a nedošlo k žádnému nátlaku k dokončení obchodu ve vztahu k stranám obchodu na žádné straně;
• platba za předmět ocenění je vyjádřena v peněžní formě.

Možnost zcizení na volném trhu znamená, že oceňovaná nemovitost je prezentována na volném trhu formou veřejné nabídky, typické pro podobné nemovitosti, přičemž doba vystavení nemovitosti na trhu musí být dostatečná k tomu, aby upoutala pozornost investora. dostatečný počet potenciálních kupců.

Přiměřenost jednání stran transakce znamená, že cena transakce je nejvyšší cenou rozumně dosažitelnou pro prodávajícího a nejnižší cenou rozumně dosažitelnou pro kupujícího.

Úplnost dostupných informací znamená, že strany obchodu jsou dostatečně informovány o předmětu obchodu a jednají ve snaze dosáhnout nejlepších podmínek obchodu z pohledu každé ze stran, v souladu s plným množství informací o stavu trhu a předmětu ocenění dostupných v den ocenění.

Absence mimořádných okolností znamená, že každá ze stran transakce má motiv k dokončení transakce, přičemž strany nejsou nuceny transakci dokončit.“

Není náhodou, že autoři poskytli obsáhlou citaci z FSO č. 2, vysvětlující definici tržní hodnoty, neboť srovnávat tato ustanovení se skutečným fungováním kolaterálu jako typu instituce pro zajištění závazků je prostě nemožné.

Faktem je, že jako jedna z odrůd institutu zajištění závazků nemá zajišťovací transakce svou vlastní hodnotu a význam.

V bankovních úvěrech má zajištění trojí povahu, která se v průběhu úvěru mění.

Ve fázi posuzování žádosti o úvěr je tedy zajištění nezbytnou a/nebo postačující podmínkou pro poskytnutí úvěru. Ve fázi obsluhy a splácení dluhu dlužníkem a administrace tohoto procesu bankou nese zajištění podstatu ukázňování dlužníka a také umožňuje bance minimalizovat své náklady na tvorbu rezerv na možné ztráty. A konečně ve fázi vymáhání dluhu po splatnosti je zástava zdrojem uspokojení pohledávek banky vůči dlužníkovi na úkor peněžních prostředků získaných prodejem zastavené věci způsobem stanoveným zákonem a zástavní smlouvou.

Pokud však analyzujeme výše uvedená ustanovení FSO č. 2, můžeme zcela jistě dojít k závěru, že zajišťovací transakce není plně v souladu s těmito ustanoveními v žádné fázi úvěrového procesu.

Takže např. v prvních dvou fázích není objekt nijak prezentován na trhu, zejména veřejnou nabídkou, a odměna za objekt se zásadně neposkytuje. Je však třeba si uvědomit, že v těchto fázích je reálná hodnota zajištění stále blízká tržní hodnotě.

Ve fázi vymáhání pohledávky po lhůtě splatnosti je hodnota zajištění ovlivněna podstatně větším počtem okolností, které se nazývají „mimořádné“. Zejména:

• existuje povinnost zástavce dokončit transakci k prodeji kolaterálu;
• v případě soudní exekuce je zjevný nátlak zástavního věřitele k dokončení transakce;
• podmínky vystavení předmětu, stanovené federálním zákonem „o exekučním řízení“ 3 , může být výrazně nižší, než je nutné k upoutání pozornosti dostatečného počtu potenciálních kupců.

Ve výčtu takových okolností, které jsou zjevně „mimořádné“, lze pokračovat.

Nárůst počtu mimořádných okolností ovlivňujících tržní hodnotu ve fázi vymáhání je zjevně způsoben změnou podstaty zajištění - ze zajištění se stává zdrojem finančních prostředků, potřeba a povinnost zástavce prodat objeví se kolaterál, který nebyl dodržen v prvních dvou fázích úvěrového procesu.

V souladu s tím se podstata implikovaná v pojmu „reálná hodnota“ zajištění mění, a proto se musí změnit jeho typ.

V praxi oceňování se pro tento účel používá termín „likvidační hodnota“.

Podle FSO č. 2 „při stanovení likvidační hodnoty předmětu ocenění se stanoví odhadovaná hodnota, která odráží nejpravděpodobnější cenu, za kterou lze tento předmět ocenění zcizit během doby expozice předmětu ocenění, která je menší než typická doba expozice pro tržní podmínky v podmínkách, kdy je prodávající nucen dokončit transakci o zcizení majetku. Při stanovení likvidační hodnoty je na rozdíl od stanovení tržní hodnoty zohledněn vliv mimořádných okolností, které nutí prodávajícího prodat předmětnou nemovitost za podmínek, které neodpovídají tržním podmínkám.“

Podrobnější definice jsou obsaženy zejména v odstavcích 3.10 a 5.8 standardu Ruské společnosti odhadců „Základy ocenění jiné než tržní hodnota“ (STO ROO 20-03-96). „Likvidační hodnota neboli hodnota vynuceného prodeje je množství peněz, které lze reálně realizovat prodejem nemovitosti v časovém rámci, který je příliš krátký na to, aby umožnil adekvátní marketing v souladu s definicí tržní hodnoty. V některých státech mohou situace nuceného prodeje zahrnovat ty, které zahrnují nedobrovolného prodávajícího a kupujícího nebo kupující, kteří si jsou vědomi potíží prodávajícího.“

„Nucený prodej zahrnuje cenu způsobenou prodejem nemovitosti v atypických podmínkách a odrážející zpravidla nedostatečnou dobu marketingu, bez řádné otevřenosti a reklamy a někdy naznačující nedobrovolné chování prodávajícího a/nebo prodej za nucených podmínek. okolnosti. Z těchto důvodů cena vynuceného prodeje, nazývaná hodnota vynuceného prodeje, nepředstavuje tržní hodnotu.“

Při zvažování pojmu „reálná hodnota zajištění“ ve fázi vymáhání dluhu po splatnosti pro účely nařízení č. 254-P by tedy měl být ztotožněn s pojmem „likvidační hodnota“.

Tomu nasvědčuje zejména omezení uvalené na předmět zástavy za účelem jeho uznání za zajištění ve smyslu nařízení č. 254-P: „Zajištění jakosti kategorie II může zahrnovat: ... zástavu věcí, pokud existuje jsou ... dostatečné důvody se domnívat, že příslušný předmět zástavy lze prodat ve lhůtě nepřesahující 180 kalendářních dnů ode dne, kdy nastanou důvody pro exekuci zástavy.“

Již ve fázi projednávání žádosti o úvěr je tedy banka podle autorů povinna takovou změnu typu hodnoty zajištění zajistit a do smlouvy o úvěru a smlouvy o zajištění zavést příslušná ustanovení, ručí proti riziku neprodání zajištění do 180 dnů.

Od okamžiku poskytnutí úvěru je navíc banka povinna „pamatovat“ na obě hodnoty, tržní i likvidační, protože ke změně typu hodnoty může dojít bez ohledu na banku.

Tato okolnost se bohužel v předpisu č. 254-P nijak nepromítá.

V tomto ohledu se jeví jako relevantní podrobně analyzovat poměr tržních a likvidačních hodnot téhož objektu a faktory, které tento poměr určují.

Likvidační hodnotové modely

Přechod z tržní hodnoty zastavené věci, zjištěné při uzavření zástavní smlouvy, na likvidační hodnotu zastavené věci se provádí vynásobením tržní hodnoty redukujícím likvidačním koeficientem.

Art.liq. (T) = trh sv (T) x K kapalina., (1)

Kde Art.liq. (T)- likvidační hodnota zajištění v čase T;

Starý trh (T)- tržní hodnota zajištění v čase T;

Do kapaliny- likvidační koeficient, který určuje výši snížení hodnoty zastaveného předmětu z důvodu atypických podmínek prodeje zastaveného předmětu.

Časová závislost tržní hodnoty je dána zejména dynamikou tržních podmínek, zastaralostí a opotřebením předmětu apod.

Atypickost podmínek prodeje předmětu zajištění je v obecném případě způsobena dvěma hlavními faktory:

• faktor omezené doby prodeje;
• faktor nuceného prodeje – psychologický aspekt ovlivňující iniciativu kupujících.

Za těchto podmínek bude likvidační poměr stanoven takto:

Do kapaliny = Podle času x ven, (2)

Kde Časem- koeficient zohledňující faktor omezené doby prodeje;

Na ven.- koeficient, který zohledňuje vliv faktoru nuceného prodeje na likvidační hodnotu předmětu.

Když se například v čase mění tržní podmínky odpovídajících objektů, může se v čase měnit jak K čas, tak K ex., což přirozeně povede ke změně K liquidu. Tuto okolnost však lze podle autorů pro první přiblížení zanedbat.

Například práce Yu.Kozyra se věnuje zohlednění faktoru omezené doby prodeje 4 , kde jsou uvažovány tři alternativní modely závislosti likvidační hodnoty bez zohlednění slevy způsobené nuceným prodejem, kdy doba prodeje předmětu je kratší než typická expoziční doba při prodeji předmětu v normální podmínky, odpovídající definici tržní hodnoty.

Pokud jde o druhý faktor, Yu Kozyr dochází k závěru, že se zdá nemožné skutečně analyticky posoudit velikost dopadu druhého faktoru (faktoru nuceného prodeje).

S. Dolgin kromě omezené doby expozice při likvidačním prodeji předmětu identifikoval následující systém faktorů více nízká úroveň, určující faktor nuceného prodeje 5 :

• vývoj trhu;
• obecná investiční atraktivita objektu;
• absolutní hodnota tržní hodnoty předmětu;
• tržní podmínky v den ocenění;
• úroveň marketingu.

V sérii děl Victora a Valery Galasyukov 6, 7 Pro posouzení faktoru nuceného prodeje se navrhuje vycházet z konceptu „cenové elasticity poptávky“ prodávaného objektu. Autoři zároveň získali vyjádření pro koeficient K el.sp., který má klesající vliv na hodnotu tržní hodnoty objektu.

Snad nelze než souhlasit s tím, že elasticita poptávky jako základní mikroekonomický koncept umožňuje zohlednit všechny faktory nižší úrovně, které jsou dány S. Dolginem, nicméně tento koncept je zaměřen na „trh v čisté podobě “, kde je cena za předměty prodeje a koupě určována pouze poměrem nabídky a poptávky a kupující kupují určité věci hlavně za vlastní potřeby a ne pro následný další prodej.

Alternativní přístup předvedl A. Rodin 8 , kde je otázka motivace potenciálního kupce předmětu posuzována z hlediska jeho získání určité míry zisku z operace nákupu předmětu v době kratší, než je typická doba expozice, a následného prodeje předmětu předmět za tržní hodnotu v období odpovídajícím běžnému období expozice a používání půjčené peníze na financování této operace.

Jelikož A. Rodin uvažuje o případu likvidace majetku při úpadku vlastníka a ponechává tak stranou otázku uspokojení zájmů věřitele, není hodnota, kterou nazývá „tržní“, ve skutečnosti tržní hodnotou vlastníka. předmět ve vzorci (1), ale tržní hodnota již násobená K časem, který je typický pro likvidační prodej zastaveného majetku.

V tomto případě se zřejmě předpokládá, že potenciální kupec nemovitosti je znám. Za těchto podmínek je jeho připravenost koupit předmět určována dvěma okolnostmi: mírou zisku, kterou pro sebe považuje za dostatečnou k provedení této operace, a náklady na zdroje, které na tuto operaci získá.

Je zřejmé, že zvláštním případem tohoto přístupu je poměrně rozšířený „on-lending“: poskytnutí úvěru společnosti přidružené k bance na nákup předmětu a jeho použití jako zástava.

S přihlédnutím k výše uvedenému můžeme dojít k závěru, že zohlednění faktoru nuceného prodeje předmětu (K ex. ve vzorci (2)) lze provést dvěma alternativními způsoby: s přihlédnutím k elasticitě poptávky (v tomto případě , K ex. = K el.sp.) a zohlednění spekulativního úroku kupujícího (v tomto případě K out = K sip).

Níže se budeme podrobněji a v pořadí zabývat vlivem faktoru omezeného času na likvidační prodej předmětu a také vlivem faktoru nuceného prodeje podle dvou alternativních modelů Victora a Valeryho Galasyukova a A. Rodin.

Faktor omezené doby prodeje

Vzorec popisující závislost K času. od doby likvidace prodeje objektu, představíme v následující formulář 9 :

K čas=(1+(i:m)) –(Td x m), (3)

Kde Td- diskontní období (roky);

m- počet období časového rozlišení úroků během roku (12krát);

i- roční diskontní sazbu použitou při výpočtu zbytkové hodnoty (vyjádřenou jako desetinný zlomek);

Тd = Tr – Tf , (4)

Kde Tr- přiměřeně dlouhá doba vystavení předmětu za typických prodejních podmínek (roky);

Tf- pevná doba vystavení předmětu za podmínek nuceného prodeje (roky).

Obrázek 1 ukazuje vztah Časem z efektivní míry návratnosti při likvidačním prodeji objektu a různých hodnot Td.

Je jasně vidět, že faktor omezené doby pro likvidační prodej předmětu může mít významný dopad na poměr tržní a likvidační hodnoty téhož předmětu.

Podstatné je, že míra vlivu časového faktoru výrazně roste s i.

Podle autorů metodiky „je-li předmětem ocenění předmětem zástavy a držitelem zástavy banka, pak se roční diskontní sazba použitá při výpočtu likvidační hodnoty (i) bere na úrovni roční diskontní sazby. sazba za bankovní půjčky, která je určena na základě tržních údajů“ 10 .

Toto tvrzení však podle autorů není pravdivé. Jako roční diskontní sazbu (i) je nutné brát nikoli roční sazbu úvěru, jejímž zajištěním je zástava tohoto předmětu, ale nějakou „efektivní míru výnosu z likvidačního prodeje předmětu“, která rovněž bere zohlednit v příslušných měrných jednotkách „... penále, náhradu ztrát způsobených prodlením s exekucí, jakož i náhradu nutných výdajů zástavního věřitele na údržbu zastavené věci a náklady na inkaso“ (čl. 337 Občanského zákoníku Ruské federace „Pohledávka zajištěná zástavou“).

Výsledkem je, že při současných úrokových sazbách, například pro malé a střední podniky, s přihlédnutím k pokutám a nákladům spojeným se stěhováním, udržováním zástavy bankou, jakož i marketingovým nákladům, „efektivní míra návratnosti likvidační prodej objektu“ může překročit míru ziskovost samotného úvěru se více než zdvojnásobí, čímž se hodnoty i skutečně požadované bankou posouvají do oblasti 30–60 % ročně.

Z obrázku 1 je patrné, že čím blíže je hodnota Tf k hodnotě Tr, tím menší je vliv faktoru omezené doby prodeje předmětu na likvidační hodnotu, a naopak, čím výrazněji je hodnota Tf. se liší od hodnoty Tr, tím více se bude likvidační hodnota předmětu lišit od jeho tržní hodnoty ve stejném okamžiku.

Pozastavme se u okolností, které podle autorů budou určovat motivaci věřitelské banky po příchodu „... dne, kdy vznikne důvod pro exekuci na zajištění“ v souladu s Nařízením č. 254-P.

Je třeba poznamenat, že v dokumentu není uvedena ani definice, ani výčet „okolností, které jsou důvodem k vyloučení zástavy“. Zřejmě by to měla provést banka samostatně a promítnout to do příslušných interních dokumentů a smluv (úvěr a zajištění).

Výjimkou je hypotéka, kde jsou tyto okolnosti zakotveny v zákoně a umožňují velmi přísnou variantu v souladu s odstavcem 2 čl. 50 „Důvody pro exekuci na zastavené nemovitosti“ federálního zákona ze dne 16. července 1998 č. 102-FZ (ve znění ze dne 26. června 2007) „O zástavě nemovitosti (zástava nemovitosti)“: „Pokud není v hypotéce stanoveno jinak dohoda, exekuce na majetek, zavázaná k zajištění závazku splněného pravidelnými platbami je povolena v případě soustavného porušování platebních podmínek, to znamená, pokud jsou platební podmínky porušovány více než třikrát během 12 měsíců, i když každé zpoždění je bezvýznamné."

Vezměme si například případ, kdy dlužník po dobu tří měsíců nezaplatí (neprovedl tři měsíční splátky), což je považováno za nutnou a dostatečnou okolnost pro exekuci zástavy.

V tomto případě má banka 180 dní na uzavření zástavy. Pouze v tomto případě má banka možnost nevynaložit neočekávané výdaje při poskytnutí úvěru na dodatečné rezervy v souladu s bodem 6.5 nařízení č. 254-P (pokud byla výše rezervy na případné ztráty vypočtena na základě hodnoty zajištění).

Tato okolnost je zřejmá a určuje rozmezí hodnot Tf - pevná doba expozice oceňovaného předmětu v podmínkách nuceného prodeje - v rozmezí Tf< 0,5 года (180 дней, 6 месяцев).

Zvažme nejjednodušší variantu zajištění a vývoj situace, tzn. opce, kdy zástavce dá dobrovolně zástavu k prodeji specializované organizaci, se kterou má banka odpovídající smlouvu.

Je třeba poznamenat, že takový vývoj samozřejmě není povinný - spíše je to ideální možnost pro banku. V řadě případů (avšak ne vždy) lze kompetentní konstrukcí zástavní smlouvy směřující k co nejrychlejšímu prodeji zastavené nemovitosti přiblížit skutečný vývoj událostí ideálu.

Nyní definujeme hodnotu Tr- přiměřeně dlouhá doba vystavení majetku podle ocenění za typických prodejních podmínek.

Možnost přiměřeného stanovení takové hodnoty je podle autorů jednou z nezbytných podmínek pro splnění požadavku předpisu č. 254-P, podle kterého „poskytnutí jakostní kategorie II může zahrnovat: ... zajištění věcí za přítomnosti stabilního trhu pro uvedené položky zajištění …“.

Jinými slovy, pokud banka nemůže určit hodnotu Tr s přesností na 30 dnů, pak není třeba hovořit o existenci stabilního trhu pro zajištění a takové zajištění nemůže a nemělo by být považováno za zajištění z hlediska z pohledu nařízení č. 254-P (u této okolnosti se dále zdržíme při zvažování vlivu faktoru cenové elasticity poptávky po kolaterálu na likvidační poměr).

Zároveň je bance ponechána „určitá mezera“ v podobě „... a (nebo) jiných dostatečných důvodů se domnívat, že odpovídající zajištění lze prodat ve lhůtě nepřesahující 180 kalendářních dnů ode dne vzniku důvodů pro exekuci na zajištění.“ Tato možnost podle autorů odpovídá té, která je popsána v práci A. Rodina, tzn. opce s dobře známým kupujícím, dobře informovaným o předmětu zajištění a odhodlaným získat určitou míru spekulativního zisku.

Předpokládejme, že existují důvody pro stanovení hodnoty Tr = 1 rok. Toto je podle autorů horní odhad pro trh městských rezidenčních nemovitostí v Moskvě, optimální odhad pro trh s příměstskými nemovitostmi v Moskevské oblasti a minimální odhad pro trh speciálního technologického vybavení (například offset tiskařských strojů), ale není použitelný např. pro trh jednotlivých modelů vozů - zahraničních vozů s krátkou životností (méně než tři roky), kde Tr může být výrazně nižší (6 měsíců a méně).

Proto ve vzorci (4) hodnota Td = Tr – Tf by měla být užívána po dobu kratší nebo rovnou 6 měsícům.

Zde je dilema pro banku:

• zaměřit se na minimální možné hodnoty Td ve skutečnosti, například jeden měsíc, a tím podhodnotit likvidační hodnotu, ale minimalizovat pokuty a penále a tím zvýšit likvidační hodnotu snížením i; nebo
• zaměřit se na maximální možné hodnoty Td = 6 měsíců a tím zvýšit likvidační hodnotu a zároveň zvýšit pokuty a penále a tím snížit likvidační hodnotu zvýšením i.

• banka - příležitosti pro adekvátní marketing (vyhledávání a informování potenciálních kupujících o skutečnosti likvidačního prodeje a obchodování s nimi, je-li to nutné a možné);
• potenciální kupci - čas soustředit finanční zdroje (v případě potřeby a přilákat vypůjčené prostředky);
• dlužník, který provedl opožděnou platbu, má čas situaci napravit.

Druhá možnost navíc podle autorů minimalizuje riziko banky spojené s potenciální možností, že zástavní věřitel zpochybní prodej zástavy z důvodu zotročení transakce (článek 1 § 179 občanského zákoníku Ruské federace „Neplatnost transakce provedené pod vlivem... souhry obtížných okolností“: „1. ... transakce, kterou byla osoba nucena provést v důsledku souběhu obtížných okolností za pro sebe krajně nevýhodných podmínek , které druhá strana využila (transakce zotročování), může soud na návrh oběti prohlásit za neplatné.“ Nevýhodné podmínky likvidačního prodeje zástavy v tomto případě nevyplývají přímo ze skutečnosti urychleného prodeje zástavy, ale z pokut a penále stanovených v r. dohoda o půjčce a zástavní smlouva.

Shrneme-li uvážení vlivu časového faktoru na poměr tržní a likvidační hodnoty téhož kolaterálu, můžeme rozumně říci, že ve skutečnosti bychom měli očekávat, že likvidační hodnota kolaterálu (za předpokladu přítomnosti stabilní trh pro výše uvedené obdobné objekty) se bude pohybovat v rozmezí 60–90 % tržní hodnoty. Důvodem je nutnost akceptovat efektivní sazbu za likvidační prodej zastaveného předmětu ve výši minimálně 40 % ročně a doba prodeje předmětu v likvidačních podmínkách je dvakrát a vícekrát kratší než za běžných tržních podmínek. .

Tržní přístup založený na faktoru elasticity poptávky

Nyní zvážíme dva modely vlivu faktoru nuceného prodeje na poměr tržních a likvidačních hodnot stejného objektu.

V souladu s modelem navrženým Victorem a Valery Galasyuk, pokud jsou k dispozici údaje potřebné ke stanovení koeficientu cenové elasticity poptávky (Kel.sp.), lze je určit podle vzorce 11 :

K el.sp. = th |ED|, (5)

Kde čt- hyperbolická tečna;

ED- cenová elasticita poptávky.

Tento typ závislosti použili autoři, kteří vycházeli z čistě kvalitativních úvah: hyperbolická tečna nabývá hodnot od nuly a směřuje k jednotě, nikdy jí nedosáhne. Proto, je-li to žádoucí, lze přijmout jiný typ závislosti s podobnými vlastnostmi.

Pro výpočet skutečné cenové elasticity poptávky můžete použít následující vzorec 12 :

Kde ED- cenová elasticita poptávky;

Q1- počáteční hodnota poptávky po objektu;

Q2- konečná výše poptávky po objektu;

P1- tržní hodnota předmětu;

P2- likvidační hodnota předmětu.

V závislosti na cenové elasticitě poptávky se nejčastěji rozlišují tyto typy poptávky:

• absolutně neelastické - |ED| = 0, kdy se poptávané množství nemění při změně ceny;
• neelastické - 0< |ED| < 1, когда относительное изменение величины спроса меньше, чем относительное изменение цены;
• s jednotkovou elasticitou - |ED| = 1, když se relativní změna poptávaného množství rovná relativní změně ceny;
• elastický - |ED| > 1, když relativní změna poptávaného množství je větší než relativní změna ceny;
• absolutně elastické - |ED| = u, kdy nekonečně malá změna ceny vede k nekonečně velké změně poptávaného množství.

Přitom absolutně elastickou a absolutně neelastickou poptávku je v reálných ekonomických podmínkách téměř nemožné splnit.

Čím větší je tedy hodnota koeficientu cenové elasticity poptávky, tím nevýznamnější, za jinak stejných okolností, se hodnota likvidační hodnoty předmětu liší od hodnoty jeho tržní hodnoty.

V případech, kdy neexistují spolehlivá data pro výpočet cenové elasticity poptávky, autoři navrhují použít zjednodušený postup pro stanovení cenové elasticity koeficientu poptávky uvedený v tabulce 1.

Tabulka 1 představuje nejjednodušší verzi závislosti K el.sp. ze dvou parametrů, z nichž každý nabývá tří hodnot. V případě potřeby můžete zvýšit jak počet parametrů, tak počet možných hodnot, a tím zvýšit přesnost stanovení K el.sp.

Vrátíme-li se k podmínce pro klasifikaci zajištění jako zajištění z pohledu nařízení č. 254-P („...za existence stabilního trhu pro specifikovaný kolaterál ...“), je třeba si položit otázku, zda trh s předměty s vysokou specializací a malým počtem kupujících lze považovat za stabilní. Odpověď je podle autorů jednoznačná - je to nemožné. Navíc všechny objekty s elasticitou poptávky po nich horší než „slabě neelastické“ jsou podle autorů z hlediska likvidity nepřijatelné, tzn. s koeficientem elasticity poptávky menším než 0,68.

Jako příklad použití dat v tabulce 1 provedeme srovnávací kvalitativní analýzu elasticity potenciální poptávky v různých segmentech moskevského a moskevského regionu realitního trhu.

Kvalitativní analýza moskevského a moskevského regionu realitního trhu z pohledu elasticity poptávky

Trh s nemovitostmi v Moskvě a Moskevském regionu je nejjednodušší a nejsrozumitelnější pro kvalitativní studii elasticity poptávky podle parametrů uvedených v tabulce 1. Je zřejmé, že koncept „rozvinutý“ je pro tento trh plně aplikovatelný a, existuje tedy každý důvod vážně uvažovat o odpovídajících předmětech jako o zajištění.

V rámci tohoto trhu lze rozlišit dva makrosegmenty – makrosegment rezidenčních nemovitostí, sestávající ze segmentů městských a příměstských nemovitostí, a makrosegment komerčních nemovitostí, sestávající z maloobchodních, kancelářských, skladových, průmyslových a speciálních nemovitostí. segmenty (hotely, restaurace, fitness centra atd.) nemovitosti. V rámci každého segmentu se rozlišují třídy, podtřídy atd., přičemž zohlednění elasticity poptávky je mimo rámec kvalitativní analýzy.

Podle kritéria „počet kupujících“ je rozdělení těchto segmentů do tří skupin podle autorů následující:

1) „významný“ - městský Obytné nemovitosti. I z nejobecnějších úvah je zřejmé, že ze všech identifikovaných segmentů je počet kupujících v tomto segmentu maximální a výrazně převyšuje počet potenciálních kupujících v ostatních segmentech samostatně;

2) „průměr“ - předměstské rezidenční nemovitosti, kancelářské nemovitosti, maloobchodní nemovitosti. Počet potenciálních kupců v těchto segmentech je menší než v segmentu městských rezidenčních nemovitostí, ale vyšší než v segmentu skladových, průmyslových a speciálních nemovitostí;

3) „menší“ - sklad, průmyslové, speciální nemovitosti. Podle autorů je počet potenciálních kupců v těchto segmentech menší než ve všech ostatních.

„Stupeň specializace“ všech objektů ve všech segmentech hodnotí autoři jako „významný“, což je vlastně zcela zřejmé, neboť je např. vyloučeno využití příměstské nemovitosti jako městské a její využití jako průmyslové, i když to dává určitý smysl, ale alespoň to není typické.

Pokud tedy použijeme kritéria uvedená v tabulce 1, pak:

• městské rezidenční nemovitosti se vyznačují středně elastickou poptávkou a koeficientem elasticity 0,94;
• předměstské rezidenční nemovitosti, kancelářské a maloobchodní nemovitosti se vyznačují mírně nepružnou poptávkou, a tedy koeficientem elasticity 0,68;
• pro skladové, průmyslové a speciální nemovitosti - absolutně nepružná poptávka a nulový koeficient elasticity, který, jak bylo uvedeno výše, nemá praktický význam. Zřejmě je v tomto případě nutné použít koeficient pružnosti 0,16.

Přes svou jednoduchost vyžaduje použití tabulky 1 opatrnost, protože za přítomnosti podrobnějších informací charakterizujících cenové rozložení poptávky může výpočet pomocí vzorců (5) a (6) poskytnout jak výrazně vyšší, tak výrazně nižší hodnoty. koeficient elasticity poptávky ve srovnání s jejich „frontálním“ výpočtem na základě údajů v tabulce 1.

Jako příklad se podívejme blíže na segment předměstského trhu s nemovitostmi poblíž Moskvy.

Příklad použití cenové elasticity poptávky k analýze přijatelnosti předměstských nemovitostí jako zástavy

Údaje o vztahu nabídky a poptávky na příměstském trhu s nemovitostmi u Moskvy v roce 2006 byly vypůjčeny z článku I. Terentyeva 13 (Tabulka 2).

Tabulka 2 ukazuje, že rovnováha nabídky a poptávky je dodržována v cenovém segmentu 400–600 tisíc dolarů, v segmentech do 200 a 200–400 tisíc poptávka výrazně převyšuje nabídku a v segmentu nad 800 tisíc naopak nabídka vážně převyšuje poptávku.

Následně, když cena předmětu klesne např. z 1200 tisíc dolarů na 900 tisíc, tzn. o výraznou částku 25% nedojde k žádnému zvýšení poptávky, a tudíž nelze očekávat zvýšení likvidity objektu - poptávka je neelastická nebo dokonce zcela nepružná.

Obdobný závěr lze učinit ohledně poklesu ceny předmětu ve všech cenových segmentech. Pro zajištění elasticity poptávky a zvýšení likvidity nemovitosti by se proto mělo přejít do nižších cenových segmentů.

Takže například snížení ceny předmětu z 900 tisíc na 700 tisíc zvýší poptávku z 11 na 24 %, z 900 tisíc na 500 tisíc – z 11 na 49 % atd., tzn. výraznější než relativní snížení ceny. V důsledku toho se poptávka stane elastickou a bude možné počítat se zvýšením likvidity objektu.

Tabulka 3 ukazuje data pro výpočet koeficientů elasticity poptávky pro různé tržní a likvidační hodnoty příměstských nemovitostí poblíž Moskvy pomocí vzorců (5) a (6) a údajů z tabulky 2.

Tabulka 3 ukazuje, že ve všech případech přechod o jeden cenový segment níže činí poptávku vysoce elastickou a další snížení ceny by mělo být považováno za nevhodné, protože i přes další zvýšení modulu pružnosti poptávky by zvýšení elasticity koeficient poptávky je již vzhledem k definici formy vztahu mezi nimi v podobě hyperbolické tečny zanedbatelný.

Tato okolnost je zřejmě omezením modelu, neboť i z nejobecnějších představ je zřejmé, že výrazné - o dva až tři cenové segmenty - snížení nabídkové ceny by mělo vést k zahrnutí nových cílových kupujících - spekulativních investorů do nemovitosti - a tím urychlit proces likvidace realizace objektu. Přísně vzato však údaje v tabulce 2 neberou v úvahu poptávku od takových kupujících, ale vycházejí z klidných tržních podmínek - kdy kupující nakupují pouze to, co potřebují k životu a nemají v úmyslu přeplatit, a prodávající nemají v úmyslu urychlit proces prodeje nemovitostí snížením cen.

Přesto je možné zvolit vhodnější formu závislosti koeficientu pružnosti na jeho modulu.

Výpočet konkrétních hodnot K el.sp. na základě dat o cenové elasticitě poptávky dává výrazně odlišné hodnoty než 0,68, které autoři získali v kvalitativní analýze na základě dat v tabulce 1.

Navíc při řádném zohlednění cenové elasticity budou hodnoty K el.sp. výrazně vyšší než 0,68, a proto použití takové hodnoty může vést k neodůvodněnému podhodnocení prodejní ceny. Zároveň s využitím hodnoty K el.sp. = 0,68 by mělo být považováno za oprávněné v rámci horního cenového segmentu a s tržními hodnotami objektů do 1 200 tisíc $, což posune objekt o jeden cenový segment níže. Pokud je tržní hodnota objektu ještě vyšší, je nutné uplatnit Do el.sp. dokonce méně než 0,68, což poskytne stejný výsledek.

I z těchto kvalitativních úvah lze tedy vyvodit následující závěry:

• nejpřijatelnější z hlediska likvidity zajištění jsou předměstské nemovitosti v blízkosti Moskvy v tržní hodnotě do 800 tisíc dolarů - v tomto cenovém segmentu bude relativní nárůst poptávky vždy významnější než relativní pokles ceny;
• Při zástavě předměstské nemovitosti poblíž Moskvy s tržní hodnotou vyšší než 1 000 000 $ je třeba vzít v úvahu nutnost výrazně snížit likvidační prodejní cenu - až o 50 % nebo více, což v absolutních číslech činí 300–500 tisíc $ nebo více. . Pouze za této podmínky bychom měli očekávat zrychlený růst poptávky.

Alternativa k tržnímu „přístupu se spekulativním kupujícím“

Jak je uvedeno výše, tento přístup předpokládá přítomnost kupujícího známého zástavnímu věřiteli, který sleduje cíl získat zajímavou míru zisku ze spekulativního dalšího prodeje tohoto předmětu, o čemž dobře ví. Takovými kupujícími mohou být například specializovaní prodejci: realitní kanceláře, prodejci automobilů, konkurenti hypotečního úvěru atd.

Použití tohoto přístupu není ve skutečnosti žádnou alternativou v případě nízkých - méně než 0,68 - koeficientů elasticity poptávky, stanovených z tabulky 1.

Na základě údajů z díla A. Rodina 14 můžeme napsat následující výraz pro koeficient, který snižuje tržní hodnotu předmětu kvůli nutnosti zohlednit spekulativní zájem kupujícího (Ksip):

Ksip = (1 – (in.p. (Td)) / (1 + (kredit (Td)), (7)

Kde ikredit. - úroková sazba za vypůjčení prostředků;

in.p.- míra návratnosti investora, v tomto případě - příjem mínus náklady na získané prostředky, ale bez zohlednění jakýchkoli dalších výdajů investora spojených s realizací projektu.

Td = Tr – Tf- v tomto případě představuje dobu pro získávání vypůjčených prostředků Tr a Tf - jako ve vzorci (4), přiměřeně dlouhou dobu expozice předmětu hodnocení v typických podmínkách prodeje a pevnou dobu expozice předmětu v podmínky nuceného prodeje, resp.

Tabulka 4 ukazuje výsledky výpočtu závislosti koeficientu s přihlédnutím ke spekulativnímu zájmu kupujícího (K ​​sip) na sazbě a době výpůjčky a také k míře ziskovosti projektu pro investora - kupujícího .

Tabulka 4 ukazuje, že zohlednění spekulativního zájmu kupujícího jako alternativy k elasticitě poptávky na trhu může také vést k výraznému snížení likvidační hodnoty a míra snížení tržní hodnoty je tím větší, čím spekulativnější je záměr kupujícího. je (vysoká ve srovnání s mírou přitažlivosti, mírou ziskovosti), čím delší je období pro získávání vypůjčených prostředků (tj. čím silnější přiměřeně dlouhá doba expozice posuzované nemovitosti za typických podmínek prodeje překračuje pevnou dobu expozice nemovitosti za podmínek nuceného prodeje) a také tím vyšší míra získávání vypůjčených prostředků.

Vliv faktorů omezeného času na likvidační prodej předmětu a nucený prodej

Nyní se vraťme ke vzorci (2) a spojme vliv obou uvažovaných faktorů do jedné hodnoty likvidačního koeficientu.

Z výše uvedených údajů vyplývá, že společné zohlednění obou výše diskutovaných faktorů může i při formálním splnění podmínky existence rozvinutého trhu pro odpovídající objekty dát hodnoty likvidačního koeficientu menší než 0,50. Navíc by se takové hodnoty likvidačního poměru měly považovat za očekávané.

To znamená, že i když je zajištěna podmínka „tržní hodnota zajištění je dvojnásobek výše úvěrového dluhu při poskytnutí úvěru“ (podmínka minimální povinné rezervy na případné ztráty), prostředky, které budou přijaty během likvidace zástavy – věci s vysokou mírou pravděpodobnosti nemusí stačit k uspokojení alespoň všech pohledávek věřitele.

Pokud však taková možnost existuje, je třeba mít na paměti ještě jednu důležitou okolnost, omezující použitelnost zástavy ve formě zajištění z pohledu nařízení č. 254-P. Konkrétně v souladu s článkem 6.5 „Zajištění nelze pro účely těchto Pravidel brát v úvahu, pokud: ... existují důvody pro uznání nemožnosti realizace práv vyplývajících z existence zajištění úvěru bez významné ztráty částka (hodnota) zajištění“.

Pojem „významná ztráta hodnoty“ není v nařízení č. 254-P definován, ale lze předpokládat, že dvojnásobná ztráta hodnoty zajištění ještě není „významná“. Tomu nepřímo nasvědčuje zejména soulad minimální výše rezervy na možné ztráty s dvousetprocentním poměrem tržní hodnoty zajištění a výše úvěrového dluhu.

S větším poměrem mezi tržní hodnotou zajištění a výší úvěrového dluhu by se však mělo zacházet opatrně.

Je tomu tak z toho důvodu, že v případě soudní exekuce může soud odmítnout exekuci zástavy na základě zjevného nepoměru nároků zástavního věřitele k hodnotě zastavené nemovitosti. Stejně tak může dopadnout při odvolávání se na skutečnost prodeje zástavy ze strany zástavce a v případě mimosoudního vymáhání. V tomto případě bude soud vycházet z potřeby určit počáteční prodejní cenu zastavené nemovitosti, která, jak připomínáme, je stanovena na základě tržní hodnoty 15 .

V článku T.S. Lvovoy 16 Jsou uvedeny dva příklady takového odmítnutí: v jednom případě hodnota zastaveného majetku překročila velikost pohledávek 3,0krát, ve druhém - 3,9krát.

Pokud tedy zástavní smlouva stanoví soudní řízení o exekuci na zastavené nemovitosti nebo k takovému řízení může dojít na žádost zástavce, měla by banka vycházet z maximálně přípustného poměru tržní hodnoty zástavy a výše nároky rovnající se 300 %.

Proto je riskantní používat vypočítané hodnoty likvidační hodnoty, které jsou více než třikrát nižší než tržní hodnota.

O výhodách pravidelného přeceňování hodnoty zajištění

Ustanovení 6.4 nařízení č. 254-P stanoví, že „reálnou hodnotu zajištění... určuje úvěrová instituce průběžně, nejméně však jednou za čtvrtletí. Při stanovení výše rezervy se zohledňují změny reálné hodnoty zajištění...“

Často banky tento požadavek ošetřují formálně (kromě cenných papírů) a hlavním motivačním faktorem pro přecenění zajištění je právě potřeba upravit či potvrdit výši rezervy.

Mezitím se tržní hodnota mnoha typů zajištění v průběhu času mění, což může významně ovlivnit poměr tržní a likvidační hodnoty, a tato okolnost by měla být zohledněna již od okamžiku poskytnutí úvěru.

Existují minimálně dva hlavní faktory, které mohou ovlivnit časovou závislost tržní hodnoty.

Za prvé se jedná o tržní podmínky a jejich předpověď na dobu platnosti zástavní smlouvy.

Jako potvrzení můžeme uvést „lavinový“ nárůst hodnoty rezidenčních nemovitostí v Moskvě, který byl v rozporu se všemi prognózami, v roce 2006. Je zřejmé, že v tu chvíli vliv tohoto faktoru do značné míry neutralizoval vliv likvidačního prodeje faktorem hodnoty odpovídajícího zajištění.

Je zřejmé, že zvýšení tržní hodnoty bude ovlivněno například takovými faktory, jako je zavedení dodatečných dovozních cel na zahraniční automobily atd.

Navíc můžeme s jistotou předvídat například neustálý a nepřetržitý nárůst hodnoty osobní automobily, protože opak - pokles cen - nebyl nikdy pozorován.

Faktor zastaralosti a opotřebení zajištění neustále působí ve směru snižování tržní hodnoty.

Například velikost přirozeného fyzického opotřebení motorových vozidel (AMV) může být stanovena v souladu s „Metodickou příručkou...“ 17 .

Zejména pro osobní automobily patřící do Jednotlivci a jimi používané pro osobní účely, v souladu s touto „Metodickou příručkou…“, se bude míra základního přirozeného fyzického opotřebení pohybovat od 5 do 8 % ročně v závislosti na třídě a zemi výroby. Je třeba zvláště poznamenat, že tato data byla získána na základě analýzy velkého množství informací o nabídkách vozů na prodej, nikoli na základě matematických modelů. Nejsou tedy spekulativní, ale spíše objektivní.

Úpravy provozních podmínek osobních automobilů, které zvyšují opotřebení, jej zvyšují v rozsahu od 1,00 do 1,45 krát.

Zastarání může mít ještě silnější dopad na tržní hodnotu určitých typů objektů. Tržní hodnota výpočetní a kancelářské techniky se například během dvou až tří let několikrát sníží a za jeden rok může tento pokles činit více než 50 %. To se vysvětluje neustálou aktualizací modelových řad.

Tyto efekty, možná tak významné při analýze tržní hodnoty zajištění, mají výrazně silnější dopad na jeho likvidační hodnotu.

Existují i ​​případy, kdy byl státem nečekaně omezen nebo zcela zakázán prodej některých druhů potravinářských výrobků (gruzínská a moldavská vína, vodka, polské maso atd.). Je zřejmé, že za takových podmínek může být tržní hodnota zajištění vynulována.

Závěrečné poznámky

Výše uvedené údaje a úvahy podle autorů jasně dokládají skutečnost, že zajišťovací práce v bance nelze stavět pouze na základě stanovení tržní hodnoty předmětu zajištění.

Například na fóru předního oceňovacího portálu Appraiser.ru byl mimo jiné diskutován následující dotaz: „Při akreditaci oceňovací společnosti banka požaduje, aby v příslušné smlouvě bylo zahrnuto ustanovení, kterým se odhadce zavazuje kompenzovat rozdíl mezi hodnotou zajištění uvedenou ve zprávě o ocenění a částkou skutečně přijatou bankou v procesu exekuce na zajištění. Co dělat v této situaci?

S přihlédnutím k údajům uvedeným v tomto článku je zcela zřejmé, že „faktor rozdělení“ hodnoty zajištění na „tržní“, „likvidační“ a „spravedlivý“ se v tomto případě projevuje v plné síle. Je zřejmé, že odhadce znamená „tržní“ hodnotu, banka hovoří o „likvidační“ hodnotě a předpis č. 254-P o „spravedlivé“ hodnotě.

Zároveň, jak dokládají výše uvedené údaje, odhadce (nebo banka nezávisle) může brilantně a spolehlivě určit tržní hodnotu předmětu zajištění, ale ve skutečnosti jej nebude možné prodat za odpovídající cenu v krátkém čase. čas, a je to nemožné z objektivních důvodů, nikoli z viny odhadce (nebo pracovníka banky).

To se samozřejmě nestane, pokud budou splněny následující podmínky.

1. Likvidační hodnota by měla mít v zajišťovací práci bank plné místo a měla by se rovnat tržní hodnotě.

2. V předpisu č. 254-P je nutné definovat pojem reálná hodnota zastavené věci jako hodnotu, která:

• ekvivalentní „trhu“ při uzavírání a řádném plnění smlouvy o půjčce;
• je ekvivalentní „likvidaci“, pokud nastanou okolnosti, které dávají důvod k uzavření zástavy.

Je také možné přeformulovat podmínku minimální rezervy na možné ztráty na základě požadavku „likvidační hodnota položky zajištění není nižší než výše všech závazků dlužníka“. V souladu s tím budou muset banky sepsat příslušné interní dokumenty, které formalizují algoritmus pro stanovení likvidační hodnoty. Nicméně podle autorů:

• za prvé to nepřinese nic jiného než užitek;
• za druhé, zdrojové informace jsou uvedeny v tomto článku a nezbývá než je kreativně využít;
• za třetí to umožní „odříznout“ málo likvidní typy zajištění již ve fázi zvažování žádosti o úvěr; je dokonce možné, že se banky mohou specializovat na práci se zajištěním, pro které dokonale rozumí tomu, jak a jak je prodat, a ne podle principu „bereme všechno, pokud jsou náklady dvakrát vyšší než dluh";
• za čtvrté to umožní zahrnout do zástavních smluv ustanovení upravující prodejní cenu zástavy zástavním věřitelem dobrovolně nebo bankou při předání věci zástavnímu věřiteli apod., což zvýší míru pečlivosti. zástavce při uzavírání zástavního obchodu.

Ve prospěch toho lze uvést i další argumenty.

Tržní i likvidační hodnota musí být stanovena v době vydání úvěru, dále pak pravidelně, nejméně však jednou za čtvrtletí. To bance minimálně umožní přiměřeně požadovat po dlužníkovi poskytnutí dodatečného zajištění úvěru v případě kritického poklesu likvidační hodnoty zajištění.

V ideálním případě by měly být provedeny příslušné změny v právních předpisech o zajištění, pokud jde o stanovení počáteční hodnoty aukce v případě soudního exekučního řízení, které se nerovná tržní hodnotě, ale likvidační hodnotě - tato okolnost podle autorů, bude mít větší efekt než např. povinná registrace zástavy movitých věcí.

Navíc, vezmeme-li v úvahu toto, zástava zboží v oběhu, která je mnohými nenáviděna jako likvidní z definice, typ kolaterálu, se může jevit v kvalitativně jiné podobě.

Ve skutečnosti se při adekvátní analýze může ukázat, že je snazší a levnější zorganizovat kvalitní kontrolu dostupnosti a pohybu zboží v oběhu, než utrpět značné ztráty spojené s neprodáním např. skladu a průmyslové nemovitosti. 1 Zamulina I. Nový zákon o zajištění sníží úrokové sazby v průměru o 2–3 % // RBC.Credit. 07/12/2007.

2 Přezkum praxe projednávání sporů souvisejících s aplikací norem Občanského zákoníku Ruské federace o zástavě rozhodčími soudy // Příloha k dopisu Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 15. ledna 1998 č. 26.

3 federální zákon ze dne 2. října 2007 č. 229-FZ „O exekučním řízení“ (nabývá účinnosti dnem 1. února 2008).

4 Kozyr Yu. Odhad likvidační hodnoty, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1610

5 Dolgin S. Postup (vlastnosti) pro posouzení likvidační hodnoty konkurzní podstaty, http://www.arni.ru/arni/doc/stat/170402_dolgin.htm

6 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. Metoda zohlednění elasticity poptávky cenou při stanovení likvidační hodnoty objektů, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

7 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. Metodická doporučení pro posuzování majetku a vlastnických práv v podmínkách nuceného prodeje a zkrácené doby expozice, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

8 Rodin A. Metodika stanovení likvidační hodnoty // Otázky hodnocení. 2003. č. 1.

9 Tento typ závislosti byl použit v dílech Victora a Valery Galasyukovových. Podobný typ závislosti použil Yu.Kozyr v jednom ze tří modelů, které zvažoval.

10 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. Metodická doporučení pro posuzování majetku a vlastnických práv v podmínkách nuceného prodeje a zkrácené doby expozice, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

11 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. Metoda zohlednění elasticity poptávky cenou při stanovení likvidační hodnoty objektů, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

12 Samuelson Paul. A., Nordhaus William D. Ekonomie. - Per. z angličtiny - M.: Nakladatelství "BINOM", 1997. s. 99–106.

13 Terentyev I. Metry proměnných směrů. Poptávka po předměstských nemovitostech se přesouvá do ekonomické třídy // Kommersant. 03/02/2007. č. 33. S. 20.

14 Rodin A. Metodika stanovení likvidační hodnoty // Otázky hodnocení. 2003. č. 1.

15 Přezkum praxe projednávání sporů souvisejících s aplikací norem Občanského zákoníku Ruské federace o zástavě rozhodčími soudy // Příloha k dopisu Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 15. ledna 1998 č. 26.

16 Lvova T.S. Vlastnosti právní podpory pro zajištěné půjčky // Bankovní půjčky. 2007. č. 3. s. 77–78.

17 Metodický pokyn pro stanovení nákladů na motorová vozidla s přihlédnutím k přirozenému opotřebení a technický stav v době prezentace. RD 37.009.015-98 se změnami č. 1, 2, 3, 4, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=187&Id=930

Al-r A. Sluckij
Slovanské finanční centrum, prezident, Ph.D.

Anat. A. Slutský
Slovanské finanční centrum